Anschlussfinanzierung: Wie profitiere ich vom Niedrigzins?
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Die Zinsen sind historisch niedrig. Wer rechtzeitig neue Bedingungen fรผr sein Darlehen vereinbart, kann noch Jahre von der gรผnstigen Finanzierung profitieren: durch eine Anschlussfinanzierung oder einem Forward-Darlehen.
Im fรผnften Teil unserer Serie zum Thema Baufinanzierung geht es um die Frage, wie eine auslaufende Finanzierung zu vorteilhaften Konditionen verlรคngert werden kann. Dafรผr gibt es verschiedene Mรถglichkeiten.
Anschlussfinanzierung: Ein Immobiliendarlehen wird in der Regel mit einer Zinsbindungsfrist von fรผnf, zehn, fรผnfzehn oder zwanzig Jahren abgeschlossen. Danach ist das Darlehen meist noch nicht abbezahlt. Dann braucht der Darlehensnehmer eine Anschlussfinanzierung fรผr den Restbetrag.
Leserfrage: Unsere Finanzierung lรคuft in zwei Jahren aus und die verbleibenden 85.000 Euro wรผrden von einem Bausparvertrag รผbernommen. Wir รผberlegen nun jedoch, das restliche Darlehen weiter zu finanzieren und das Geld aus dem Bausparvertrag anderweitig zu verwenden. Was meinen Sie?
Mathias Breitkopf: Sie sollten die Kosten durchkalkulieren. Was wรผrde es bei der klassischen Finanzierung kosten und was kostet das Bauspardarlehen? Zum Beispiel liegen die Zinskosten fรผr eine Baufinanzierung derzeit nur bei 0,8 Prozent fรผr zehnjรคhrige Darlehen. Wenn Sie zu dem Ergebnis kommen, dass das Bauspardarlehen nicht abgenommen wird, kรถnnen Sie einen Teil des Darlehens zum Ende der Zinsbindung tilgen und den Rest frei verwenden. Sie sollten sich die Kosten fรผr die Finanzierung zu derzeitigen Zinsen einfach einmal durchrechnen, das ist mit kostenlosen Online-Rechnern leicht mรถglich.
Leserfrage: Es sind derzeit noch drei Jahre bis zum Auslaufen der Finanzierung meines Hauses, das mittlerweile vermietet ist. Kann und sollte ich jetzt eine Anschlussfinanzierung in die Wege leiten?
Mathias Breitkopf: Stellen Sie sich zunรคchst die Frage, ob Sie das Haus behalten wollen โ nur dann macht eine Anschlussfinanzierung Sinn. Wenn Sie verkaufen wollen, ist die Anschlussfinanzierung eher nicht sinnvoll. Dann wรคre es besser, Sie verkaufen zeitnah vor Ablauf der Zinsbindung und zahlen das Darlehen zurรผck. Sonst mรผssten Sie unter Umstรคnden beim Verkauf eine sogenannte Vorfรคlligkeitsentschรคdigung an die Bank zahlen. Diese Entschรคdigung fรผr entgangene Zinsen verlangen Banken, wenn Sie den Darlehensvertrag vorfristig kรผndigen. Die Kosten sollten Sie sich dann besser sparen.
Vorfรคlligkeitsentschรคdigung: Diese wird in der Regel fรคllig, wenn ein aufgenommenes Darlehen frรผher als vertraglich vereinbart an die Bank zurรผckgezahlt wird. Hiermit werden die entgangenen Zinseinnahmen fรผr die Bank kompensiert.
Wenn Sie das Haus aber behalten wollen, kรถnnten Sie jetzt zum Beispiel ein sogenanntes Forward-Darlehen abschlieรen. Damit wรผrden Sie die Sicherheit erhalten, in drei Jahren einen Anschlusskredit zu gรผnstigen Konditionen zu erhalten. Allerdings mรผssten Sie das Darlehen dann auch abnehmen โ und theoretisch kรถnnte es sein, dass die Zinsen in Zukunft noch gรผnstiger sind.
Jetzt kommt es also auch auf Ihr Sicherheitsbedรผrfnis und die Einschรคtzung der Zinsentwicklung an. Die Experten, die wir monatlich in unserem Bauzins-Trendbarometer befragen, sehen auf Jahressicht keine wesentliche รnderung des Zinsniveaus voraus. Was aber in drei Jahren auf dem Zinsmarkt passiert, kann derzeit niemand seriรถs prognostizieren. Tatsache ist jedoch: Derzeit liegen die Zinsen fรผr zehnjรคhrige Darlehen unter einem Prozent โ und in der Vergangenheit lagen sie nie so niedrig wie heute, sondern sogar oft beim Vielfachen. Wer also jetzt ein gรผnstiges Darlehen um rund ein Prozent fรผr die Zukunft abschlieรt, kann von historisch gรผnstigen Finanzierungsbedingungen profitieren.
Mein Fazit: Wenn Sie ein hohes Sicherheitsbedรผrfnis haben und mit den derzeit mรถglichen Zinsen Ihre Immobilie gut weiter finanzieren kรถnnten, kann ein Forward-Darlehen eine gute Mรถglichkeit fรผr Sie sein.
รbrigens: Generell kรถnnen Anschlusskredite wie Erstkredite รผber diverse Zinsbindungen abgeschlossen werden โ gรคngig sind Zinsbindungen von fรผnf, zehn, fรผnfzehn oder zwanzig Jahren. Besonders sinnvoll sind beim Anschlusskredit sogenannte Volltilger-Darlehen โ sie sind am Ende der Zinsbindung vollstรคndig abbezahlt.
Forward-Darlehen: Mit einem Forward-Darlehen kรถnnen sich Baufinanzierungskunden gรผnstige Zinsen schon heute fรผr die Zukunft sichern. Das Darlehen wird dem Kreditnehmer erst nach einer Vorlaufzeit von zumeist einigen Monaten ausgezahlt.
Leserfrage: Wie lange im Voraus macht ein Forward-Darlehen Sinn?
Mathias Breitkopf: Mit einem Forward-Darlehen kรถnnen Sie sich die heutigen Konditionen fรผr die Zukunft sichern. Allerdings wird in der Regel noch ein Forward-Aufschlag auf den Zins fรคllig, der von der Lรคnge der Vorlaufzeit abhรคngig ist. Deshalb werden Forward-Darlehen lange im Voraus teurer. Besonders gรผnstige Zinsen fรผr einen Anschlusskredit ohne Aufschlรคge gegenรผber heutigen Konditionen erhalten Sie etwa ein Jahr bis ein halbes Jahr vor Auslauf Ihrer derzeitigen Zinsbindungsfrist.
Generell sagen wir: Ab drei Jahren vor Ende der Zinsbindung sollten Baufinanzierungskunden den Markt im Auge behalten. Die Entscheidung, ob Sie schon zugreifen wollen, sollten Sie in Abhรคngigkeit von Ihrem Sicherheitsbedรผrfnis und der zur erwartenden Zinsentwicklung treffen. Unser Rat: Ein bis zwei Jahre im Voraus ist ein Forward-Darlehen derzeit fรผr viele sicherheitsbedรผrftige Kunden eine sinnvolle Option.
Leserfrage: Ich habe vor vier Monaten ein Forward-Darlehen unterschrieben, um mir die damals geltenden gรผnstigen Zinsen zu sichern. Jetzt sind die Angebote noch billiger. Kann ich nun aus dem Vertrag austreten ohne zusรคtzliche Kosten?
Mathias Breitkopf: Sie kรถnnen jetzt nur noch gegen ein Vorfรคlligkeitsentgelt aus dem Vertrag austreten. Diese Entschรคdigung verlangen Banken dann fรผr die entgangenen Zinsen. Das lohnt sich in der Regel nicht. Ein Widerrufsrecht haben Sie innerhalb von zwei Wochen nach Abschluss des Vertrages, aber nicht mehr nach vier Monaten.
Darรผber, dass ein Forward-Darlehen auch abgenommen werden muss, sollte sich jeder bewusst sein. Es ist gewissermaรen eine Wette auf die Zukunft: Fรผr die Sicherheit, in zwei oder drei Jahren einen bestimmten Zins zu erhalten, gehen Sie auch das Risiko ein, dass der Marktzins dann eventuell noch etwas gรผnstiger ist. In der Regel sind die Menschen aber derzeit zufrieden mit den Konditionen der abgeschlossenen Forward-Darlehen, denn im Vergleich zum bestehenden Kredit sparen sie oft viel Geld. Der Grund: Vor einigen Jahren, als die Erstfinanzierung abgeschlossen wurde, lag das Zinsniveau oft bei einem Vielfachen.
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Mathias Breitkopfcoremedia:///cap/blob/content/86511962#data ist Leiter Privatkundengeschรคft bei Interhyp und fรผr mehrere Niederlassungen zustรคndig. Der ausgewiesene Finanzierungsexperte beantwortet die Fragen der t-online.de-Leser. (Foto: Interhyp/Annette Hornischer)