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Ruhestörung im Miet- und Nachbarschaftsrecht

dpa-tmn, t-online, rw

Aktualisiert am 11.04.2017Lesedauer: 5 Min.
Das Herumlaufen auf High Heels in der Wohnung kann eine unzulÀssige Ruhestörung sein.
Das Herumlaufen auf High Heels in der Wohnung kann eine unzulÀssige Ruhestörung sein. (Quelle: /Thinkstock by Getty-Images-bilder)
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Zuhause will man seine Ruhe haben. Doch nicht selten ist dies nur ein frommer Wunsch und von Ruhe keine Spur. Die Nachbarin, die in Stöckelschuhen ĂŒbers Laminat trippelt, die Baustelle vor der TĂŒr oder die schreienden Kinder im Hausflur – LĂ€rmquellen gibt es vor allem in MehrparteienhĂ€usern zuhauf. Einige wichtige Gerichtsurteile zur Ruhestörung im Miet- und Nachbarschaftsrecht haben wir fĂŒr Sie zusammengestellt.

"My home is my castle. Zu Hause will man seine Ruhe haben", sagt Jörn-Peter JĂŒrgens vom Interessenverband Mieterschutz in Hannover. Nimmt die Ruhestörung ĂŒberhand, können Mieter die Miete mindern. Allerdings muss man hierbei einiges beachten. Sonst macht man sich rechtlich angreifbar. Wann und wie Sie wegen Ruhestörung die Mietzahlungen kĂŒrzen dĂŒrfen und wie Sie dabei korrekt vorgehen.

Ruhezeiten sind meist in der Hausordnung festgeschrieben

Der Fernseher, die Waschmaschine oder das Instrument können fĂŒr Nachbarn zu einem Problem werden, wenn sie zu laut sind. "Gesetzlich festgelegte Ruhezeiten gibt es zwar nicht", erklĂ€rt MieterschĂŒtzer JĂŒrgens. "Aber entsprechende Regeln sind in der Hausordnung festgelegt." Daran mĂŒsse sich jeder Mieter halten. DarĂŒber hinaus gelten natĂŒrlich auch die örtlichen Ruhezeiten, welche die Gemeinden festlegen.

TrittgerĂ€usche sind keine Ruhestörung – solange man keine High Heels trĂ€gt

Nicht immer sind die Nachbarn schuld, wenn es laut wird. Manchmal ist auch die Wohnung hellhörig. Wie viel Schallschutz man als Mieter erwarten kann, hĂ€ngt vom Baujahr des Hauses ab. Wer in einen Neubau zieht, darf eine gute SchalldĂ€mmung erwarten, in einer GrĂŒnderhausvilla wĂ€re das nicht angemessen. "Normale TrittgerĂ€usche sind kein Mangel", erklĂ€rt Claus Deese, GeschĂ€ftsfĂŒhrer des Mieterschutzbundes in Recklinghausen. "Nur wenn ein Laminat unfachmĂ€nnisch verlegt wurde, ist es ein Mangel, ansonsten eine normale Eigenschaft des Bodens." Und die hat man als Mieter durch den Mietvertrag akzeptiert.

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Anders verhĂ€lt es sich, wenn die Wohnung erst wĂ€hrend des MietverhĂ€ltnisses hellhörig geworden ist, etwa durch einen Umbau. Dann hat sich laut Deese der Wohnwert verringert, der Mieter dĂŒrfe mindern. DarĂŒber hinaus darf man von seinen Nachbarn RĂŒcksichtnahme erwarten. Das Landgericht Hamburg beispielsweise bewertet es als "unzumutbare LĂ€rmbelĂ€stigung", in der eigenen Wohnung auf hochhackigen Schuhe herumzulaufen, wenn sich der darunter wohnende Nachbar von den GerĂ€uschen gestört fĂŒhlt. (Az.: 316 S 14/09)

KinderlÀrm ist meistens keine unzulÀssige Ruhestörung

Bei Kindern mĂŒssen Nachbarn generell mehr LĂ€rm in Kauf nehmen. Je kleiner die Kinder sind, desto lauter dĂŒrfen sie sein. "Die Gerichte erwarten da eine große Toleranz beim Mieter", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB). Wenn der LĂ€rm aber eine unzumutbare BeeintrĂ€chtigung darstellt, die den Wert der Wohnung senkt, darf der Mieter die Miete mindern. Dann liegt der schwarze Peter beim Vermieter. Er muss die Mietminderung akzeptieren, hat aber oft keine Handhabe gegen die LĂ€rmbelĂ€stigung.

Das Landgericht Berlin sieht einen Vorrang "lĂ€rmintensiven Kinderspiels" vor den Interessen der Mieter (Az.: 66 S 114/92). Mieter hatten sich ĂŒber die von einem nahegelegenen Spielplatz ausgehende LĂ€rmbelĂ€stigung beklagt. Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat diese Auffassung zu KinderspielplĂ€tzen in der Nachbarschaft einige Jahre spĂ€ter bestĂ€tigt: "Der Umstand, dass ein Kinderspielplatz vorhanden ist ... stellt keinen Mangel dar, ohne dass die IntensitĂ€t des dadurch zwangslĂ€ufig verursachten GerĂ€uschpegels erörtert werden muss", heißt es im Urteil. (Az.: 33 C 2368/08)

Laut dem Amtsgericht Starnberg entsprechen Trampel- und StampfgerĂ€usche "dem normalen Bewegungs- und SpielbedĂŒrfnis" von fĂŒnf- beziehungsweise achtjĂ€hrigen Kindern. Sie sind somit nicht als unzulĂ€ssige Ruhestörung der Nachbarn zu bewerten. Ein Mangel an Mietsache liegt nicht vor und somit auch kein Anspruch auf Mietminderung. (Az.: 1 C 1021/91)

Auch laut dem Landgericht Köln mĂŒssen Nachbarn Kindern gegenĂŒber toleranter sein. "Diese geforderte Toleranz gegenĂŒber KinderlĂ€rm findet aber dort ihre Grenze, wo der LĂ€rm nicht mehr sozialadĂ€quat ist", fĂŒhren die Richter aus. "Dies ist innerhalb der Ruhezeiten bei einem VerrĂŒcken von Möbeln, lautstarken Herumlaufen und Trampeln in der Wohnung, sowie Klopfen und Poltern an den Heizkörpern und WĂ€nden der Wohnung, auch wenn es durch Kinder hervorgerufen wird, ohne weiteres der Fall." (Az.: 6 S 403/07)

Ruhestörung durch Baustellen- und StraßenlĂ€rm

LĂ€rm von der Straße mĂŒssen Mieter in der Regel ertragen. Allerdings nur, wenn es schon bei ihrem Einzug laut war. Wird nach dem Einzug vor dem Schlafzimmerfenster gebaut, senkt das den Wert der Wohnung, und entsprechend kann die Miete reduziert werden. "In Frankfurt klagte ein Mieter wegen BaustellenlĂ€rms", erzĂ€hlt Deese. "GegenĂŒber seiner Wohnung wurde die neue EuropĂ€ische Zentralbank gebaut. Eine riesige Baustelle. Der Mieter konnte die Miete dennoch nicht mindern, denn er war in die Wohnung eingezogen, als die Baustelle schon bestand."

Wenn der Mieter den Mangel schon beim Einzug kennt, könne er die Miete spĂ€ter nicht mindern, erklĂ€rt Ulrich Ropertz. "Der Mieter wusste bei Abschluss seines Mietvertrags, worauf er sich einlĂ€sst, oder hĂ€tte es wissen können." Das gelte auch fĂŒr einen Mieter, der in einer Großstadt neben eine BaulĂŒcke zieht. Dass diese eines Tages geschlossen wird, damit mĂŒsse der Mieter rechnen. Um bösen LĂ€rmĂŒberraschungen vorzubeugen, empfiehlt Deese sich eine Wohnung vor der Unterschrift unter den Mietvertrag zu unterschiedlichen Zeiten anzusehen.

Wie der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, rechtfertigt auch eine vorĂŒbergehende Steigerung des VerkehrslĂ€rms keine Mietminderung. Wegen einer Umleitung war der VerkehrslĂ€rm soweit angestiegen, dass Mieter ihre monatlichen Zahlungen kĂŒrzen wollten. Laut höchstrichterlichem Urteil hĂ€tten sie darauf aber nur Anspruch, wenn die ruhige Wohnlage bereits bei der Anmietung ein erkennbares Entscheidungskriterium gewesen wĂ€re, ansonsten reiche eine vorĂŒbergehende Steigerung des VerkehrslĂ€rms fĂŒr eine Mietminderung nicht aus. (Az.: VIII ZR 152/12)

Bei Ruhestörung Miete mindern

Bevor Mieter wegen einer andauernden LĂ€rmbelastung einen Teil der Miete einbehalten, mĂŒssen sie zunĂ€chst ihren Vermieter informieren. Die MĂ€ngelanzeige sollte schriftlich erfolgen. "Weil das beweisbar ist", sagt MieterschĂŒtzer Deese. Am besten werde der Brief mit einem Boten oder als Einwurf-Einschreiben verschickt. "Das ist billiger als ein Einschreiben mit RĂŒckschein." Falls keine Reaktion auf das Schreiben kommt, sollten Mieter nachhaken.

LĂ€rmprotokoll anfertigen

Neben der MĂ€ngelanzeige ist auch ein LĂ€rmprotokoll hilfreich. "Darin sollte konkret aufgelistet sein, was den LĂ€rm verursacht, an welchen Tagen und um welche Zeit. Das Ganze am besten von neutralen Zeugen bestĂ€tigt", rĂ€t Ropertz.. "Von dem Moment an, wo der Vermieter von dem Mangel weiß, kann man die Miete kĂŒrzen", erklĂ€rt der DMB-Sprecher. "Und zwar in der Höhe, in der der Wohnwert beeintrĂ€chtigt ist."

Das aber könne weit weniger sein, als mancher Mieter meint. Denn selbst wenn nebenan ein Schlagzeuger zwischen 22.00 Uhr und Mitternacht ĂŒbt, ist die Wohnung an 22 Stunden normal nutzbar. Daher sollte die Miete eher vorsichtig gemindert werden. Wenn der LĂ€rm erst im laufenden Monat angefangen hat, die Miete aber schon zu Monatsbeginn ĂŒberwiesen wurde, kann man die Miete des darauffolgenden Monats mindern.

TrocknungsgerÀt in Nachbarwohnung kann Mietminderung rechtfertigen

Nach einem Wasserschaden in der Wohnung mĂŒssen die WĂ€nde wieder trocken werden. Weil dazu aufgestellte TrocknungsgerĂ€te hĂ€ufig LĂ€rm verursachen, können betroffene Mieter ihre Miete mindern, solange die GerĂ€te laufen. "Das kann unter UmstĂ€nden auch fĂŒr Nachbarn gelten", erklĂ€rt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. "Allerdings nur, wenn die GerĂ€uschbelastung erheblich ist."

Von einer erheblichen BeeintrÀchtigung kann zum Beispiel ausgegangen werden, wenn die TrocknungsgerÀte auch im Schlafzimmer der Nachbarwohnung zu hören sind. "Denn dann ist unter UmstÀnden Ihr Schlaf gestört, und das kann eine Mietminderung rechtfertigen", sagt Ropertz. Ist das TrocknungsgerÀt erst bei absoluter Stille wahrnehmbar, ist das allerdings keine erhebliche BeeintrÀchtigung.

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