BGH: Renovierungsklausel in Mietverträgen ist ungültig

Hunderttausende Mieter haben Grund zum Jubeln: Sie müssen beim Auszug ihre alte Wohnung nicht renovieren und auch die Kosten dafür nicht anteilig übernehmen. In diesem Sinne hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt eine weitere Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen gekippt (Az.: VIII ZR 285/12).

Quotenklauseln gekippt

Demnach sind sogenannte Quotenklauseln ungültig, die den "Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts" zur Berechnungsgrundlage von Renovierungsarbeiten machen, wie der Deutsche Mieterbund (DMB) in Berlin zu der BGH-Entscheidung mitteilte.

DMB-Direktor Lukas Siebenkotten zufolge müssen Mieter mit solchen Klauseln im Vertrag beim Auszug weder renovieren noch anteilige Renovierungskosten zahlen, wenn die im Mietvertrag genannten Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind.

Renovierung nach Fristenplan

Mittlerweile sind in nahezu allen Mietverträgen Schönheitsreparaturklauseln enthalten. Üblicherweise wird ein sogenannter Fristenplan vereinbart, wonach etwa nach fünf oder sieben Jahren die Räume der Wohnung zu renovieren sind. Falls ein Mieter früher auszieht und der Vermieter keine Endrenovierung verlangen kann, soll die Quotenklausel dafür sorgen, dass der Mieter wenigstens einen prozentualen Anteil der Renovierungskosten für seine Mietzeit übernimmt.

Eine solche Klausel ist laut BGH aber nur wirksam, wenn sie nachvollziehbar und verständlich ist. Dies sei bei der nun gekippten Regelung nicht der Fall, weil sie nahelegt, dass der Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung des Abgeltungsbetrages habe und der Mieter keinen günstigeren Kostenvoranschlag einholen könne.

Vertragliche Regelung darf Mieter nicht benachteiligen

Generell umfassen Schönheitsreparaturen verschiedene Maßnahmen zur Beseitigung der normalen Abnutzung einer Wohnung. "Grundsätzlich fallen sie in den Aufgabenbereich des Vermieters - außer der Mietvertrag enthält andere Vereinbarungen", erläutert Anne Kronzucker, Juristin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung.

Das ist regelmäßig der Fall – aber häufig entspricht die Regelung im Vertrag nur zum Teil den gesetzlichen Vorgaben. Unwirksam sind grundsätzlich Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen. Das betrifft beispielsweise das Auswechseln von Teppichböden oder Abschleifen von Parkettböden – und zwar unabhängig von den bestehenden Gebrauchsspuren.

Sorgfältige Mieter-Renovierung genügt

Ebenso wenig dürfen Mieter mit einer Endrenovierungsklausel verpflichtet werden, grundsätzlich beim Auszug und damit unabhängig von der Wohndauer und vom Wohnungszustand zu renovieren. "Auch sogenannte 'Fachhandwerkerklauseln' muss der Mieter nicht erfüllen“, sagt die Expertin. Vermieter dürften nicht verlangen, dass Mieter professionelle Handwerker mit der Renovierung beauftragen. Eine sorgfältige Renovierung durch den Mieter sei ausreichend (BGH, Az.: VIII ZR 294/09).

Mieter, die erst nach der Renovierung feststellen, dass die Schönheitsreparaturklausel in ihrem Mietvertrag unwirksam ist und sie die Arbeit nicht hätten ausführen müssen, können Kronzucker zufolge vom Vermieter einen Ersatz der Renovierungskosten verlangen.

Ohne Zwang renoviert?

Neben Arbeitsmaterial wie Farbe und Pinsel muss der Vermieter demnach auch die benötigte Zeit bezahlen. Die aktuelle Rechtsprechung sehe dabei eine Vergütung vor, wie sie für die Arbeitsleistung von Freunden oder Verwandten hätte erbracht werden müssen (BGH, Az.: VIII ZR 302/07). "Dabei ist unerheblich, ob der Mieter selbst zum Farbtopf gegriffen hat", sagt die Juristin. Mieter müssen ihre Ansprüche allerdings innerhalb von sechs Monaten geltend machen, sonst verfallen sie.