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Vorsicht im Zinstief: Worauf beim Baugeld zu achten ist

dpa-tmn, dpa-tmn

Aktualisiert am 08.11.2021Lesedauer: 4 Min.
Bauherren k├Ânnen sich ├╝ber ein extrem niedriges Zinsniveau freuen
Bauherren k├Ânnen sich ├╝ber ein extrem niedriges Zinsniveau freuen (Quelle: /imago-images-bilder)
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Die Hypothekenzinsen sind vergleichsweise niedrig. Angesichts von Euroschw├Ąche und Rezessionsgefahr erscheint die eigene Immobilie da als ideale Anlage. Doch Verbraucher sollten sich von g├╝nstigen Darlehen nicht verf├╝hren lassen. "Ob die Zinsen gerade historisch niedrig sind oder nicht, ist ├╝berhaupt nicht entscheidend", warnt Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-W├╝rttemberg. "Eine so teure und weitreichende Investition darf man davon nicht abh├Ąngig machen."

Und schon gar nicht sollte man sich zu schnellen Entscheidungen dr├Ąngen lassen nach dem Motto "schnell kaufen, weil die Zinsen bald steigen". Das sei reine "Vertriebspropaganda" der Makler und Banken, die an der Angst vor der Zins├Ąnderung verdienen wollten, warnt Nauhauser. Allerdings stimmt: Die Zinsen sind im Keller und im Sommer noch einmal gesunken.

Historischer Tiefstand

Aktuell haben sie sogar einen historischen Tiefstand erreicht, wie der Bundesverband deutscher Banken ermittelt hat. Hypothekendarlehen mit einer zehnj├Ąhrigen Zinsbindung seien derzeit zu Effektivzinsen von im Schnitt unter 3,5 Prozent zu haben. Vor gut zehn Jahren habe der Wert noch ├╝ber sechs Prozent gelegen.

Bei einigen Banken gibt es zehnj├Ąhrige Darlehen momentan sogar mit einem Zinssatz von weniger als drei Prozent. "Das ist extrem g├╝nstig", sagt Alexander Nothaft vom Verband der Privaten Bausparkassen. Das Zinsniveau habe einen neuen Tiefstand erreicht und liege deutlich unter dem langj├Ąhrigen Durchschnitt von rund sechs Prozent. "Wenn man es sowieso vorhatte und wenn die Finanzierung solide ist, dann sollte man jetzt kaufen." Denn g├╝nstige Zinsen k├Ânnten auf lange Sicht einiges Geld sparen.

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Komplett auf Pump ist gef├Ąhrlich

Das sieht Markus Feck von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen ├Ąhnlich: Wer weitgehend ohne Kredit auskommt, k├Ânne ohnehin wenig falsch machen. "Bei einer kompletten Finanzierung auf Pump dagegen sagen wir: Finger weg!" Das sind allerdings beides Extremf├Ąlle: Die meisten Immobilienk├Ąufer bringen Eigenkapital mit, m├╝ssen aber einen Teil der Summe leihen. Wer auf einen Eigenanteil von 30 oder 40 Prozent kommt, sei in der Regel auf der sicheren Seite.

Alexander Nothaft empfiehlt, die Belastung aus Zins plus Tilgung d├╝rfe nicht mehr als 40 Prozent des Haushaltseinkommens betragen, damit die Hypothek keine Probleme macht. Wichtig sei, die Raten f├╝r den Immobilienkredit aus dem laufenden Einkommen bezahlen zu k├Ânnen, erg├Ąnzt Markus Feck. Und zwar auch dann, wenn nach dem Auslaufen des Darlehensvertrags bei der Anschlussfinanzierung m├Âglicherweise h├Âhere Zinsen f├Ąllig werden. "Sonst beginnt die Versteigerungswelle in den Neubaugebieten."

Keine langen Vertr├Ąge

Das Risiko einer unangenehm teuren Anschlussfinanzierung l├Ąsst sich verringern, indem der Kreditnehmer von vornherein eine l├Ąngere Zinsbindung vereinbart - ├╝blich sind bei vielen Banken 5, 10 oder 15 Jahre. "Die ganz langen Vertr├Ąge ├╝ber 25 Jahre gibt es heute viel seltener als fr├╝her", sagt Verbrauchersch├╝tzer Feck. Das liege vor allem daran, dass Bankkunden solche Darlehensvertr├Ąge inzwischen nach zehn Jahren k├╝ndigen d├╝rfen und f├╝r die Banken deshalb nicht sinnvoll erscheinen.

Wer sich f├╝r eine lange Laufzeit entscheidet, zahlt allerdings auch mehr - die Zinskonditionen sind schlechter. Ob eine k├╝rzere Laufzeit mit niedrigerem Zinssatz oder eine l├Ąngere mit h├Âherem besser ist, l├Ąsst sich nicht pauschal sagen. "Ich w├╝rde tendenziell die l├Ąngere w├Ąhlen, auch wenn das etwas mehr kostet", sagt Feck - wegen der Sicherheit, von den niedrigen Zinsen m├Âglichst lange zu profitieren. Die l├Ąngere ist aber unterm Strich nicht automatisch billiger - sondern nur, wenn die Zinsen zum Beginn der Anschlussfinanzierung deutlich h├Âher sein sollten.

Finanzielle Belastungen bleiben

Niels Nauhauser r├Ąt aber dringend, auch zu ├╝berlegen, wann man schuldenfrei sein m├Âchte - zum Beispiel, weil man in 20 Jahren in den Ruhestand geht. Und nicht zu vergessen, dass es auch nach der letzten Rate finanzielle Belastungen gibt: "F├╝r Reparaturen am Haus etwa." Nauhauser empfiehlt daher, tats├Ąchlich so viel zu tilgen, wie man sich leisten kann - damit man das Darlehen nicht l├Ąnger an der Backe hat als sein muss.

Ein zentrales Kriterium bei der Auswahl des Kreditgebers ist der effektive Jahreszins. Wenn der besonders niedrig ist, sei allerdings ein kritischer Blick sinnvoll, warnt Markus Feck: "Man sollte genau gucken, ob es nicht versteckte Zusatzkosten gibt." Das kann zum Beispiel ein Wertermittlungsentgelt sein - eine Geb├╝hr f├╝r ein Schreibtischgutachten zum Wert der Immobilie - oder ein Bearbeitungsentgelt. Das vermeintlich g├╝nstigste Angebot ist dann unterm Strich schnell teurer als das der Konkurrenz mit dem etwas h├Âheren Zinssatz.

Auf versteckte Geb├╝hren achten

Auch wenn das Kreditinstitut eine Geb├╝hr f├╝r das F├╝hren des Darlehenskonto erhebt, verschlechtert das die Konditionen - selbst bei nur zwei Euro im Monat. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Juni 2010 entschieden, dass solche Geb├╝hren nicht rechtens sind (Az.: XI ZR 388/10). Es gebe aber nach wie vor Banken, die solche Geb├╝hren versteckt berechnen. "Die mahnen wir ab", sagt Nauhauser.

Extrem hilfreich daf├╝r, ein Gef├╝hl f├╝r die verschiedenen Angebote zu bekommen, ist der Vergleich verschiedener Kreditinstitute. Wer nicht etliche Banken und Sparkassen selbst abklappern will, kann sich an einen Kreditmakler wenden, die es auch im Internet gibt. Sie vermitteln den Kredit - und kassieren daf├╝r vom Kreditgeber. Und mit ihnen kann der Darlehensnehmer auch genau kl├Ąren, welcher Kredit welcher Bank oder Versicherung am besten zu ihm passt - nicht nur mit Blick auf die H├Âhe der Zinsen.

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