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K├Ânnen sich bald nur noch Superreiche ein Haus kaufen?

  • Christine Holthoff
Von Christine Holthoff

Aktualisiert am 25.01.2022Lesedauer: 4 Min.
Arbeiter auf einer Baustelle (Symbolbild): Bauen wird 2022 teuer bleiben.
Arbeiter auf einer Baustelle (Symbolbild): Bauen wird 2022 teuer bleiben. (Quelle: welcomia/Thinkstock by Getty-Images-bilder)
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Wohnungen und H├Ąuser werden immer teurer. Nun sind Interessenten mit einem weiteren Problem konfrontiert: Die Kreditzinsen steigen wieder. Die Trendwende k├Ânnte Bauen unerschwinglich machen.

Das Tempo, in dem die Preise f├╝r Immobilien seit Jahren anziehen, ist rasant. Trotzdem war der Haus- oder Wohnungskauf bislang vergleichsweise g├╝nstig. Denn so sehr die Preise auch stiegen, eine Sache spielte angehenden Eigent├╝mern in die Karten: die historisch niedrigen Kosten f├╝r Baukredite. Doch damit k├Ânnte bald Schluss sein.

Ein Indiz daf├╝r ist die Rendite zehnj├Ąhriger Bundesanleihen. Sie war in der vergangenen Woche erstmals seit knapp drei Jahren wieder positiv ÔÇô wenn auch nur kurzfristig. Sollte sich der Trend dauerhaft umkehren, m├╝ssen Bauherren und Immobilienk├Ąufer mit deutlich h├Âheren Kosten rechnen. Denn steigen die Bundesrenditen, steigen meist auch die Hypothekenzinsen.

Kreditvermittler erwarten Bauzinsen ├╝ber 1,5 Prozent

Laut Interhyp, Deutschlands gr├Â├čtem Vermittler privater Baufinanzierungen, gingen die Zinsen im Januar bereits nach oben. So liegt der Zins f├╝r zehnj├Ąhrige Darlehen aktuell durchschnittlich bei rund 1,15 Prozent ÔÇô etwa 0,15 Prozentpunkte mehr als zum Jahreswechsel und 0,3 Prozent mehr als noch im September.

Das sei im Zehn-Jahres-Vergleich zwar immer noch sehr niedrig, sagt Mirjam Mohr, Interhyp-Vorst├Ąndin f├╝r das Privatkundengesch├Ąft, t-online. Aber: "Wir erwarten 2022 weiter steigende Zinsen, im Bereich mehrerer Zehntelprozentpunkte. Konditionen ├╝ber 1,5 Prozent halten wir im Jahresverlauf durchaus f├╝r m├Âglich." Die Trendwende beim Bauzins habe begonnen.

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Bauzinsen: Bereits kleine Zinsunterschiede haben bei Baudarlehen gro├če Wirkung. Denn je niedriger der Zins, desto mehr k├Ânnen Kreditnehmer tilgen. Dadurch zahlen sie das Darlehen schneller ab ÔÇô und m├╝ssen insgesamt weniger Zinsen an die Bank ├╝berweisen. ├ťber die Jahre summiert sich die Ersparnis schnell auf mehrere Zehntausend Euro.

Keine R├╝ckkehr zum Allzeitzinstief

Ähnlich sieht das auch Michael Neumann, Vorstand des Kreditvermittlers Dr. Klein. Er rechnet nicht damit, dass die Zinsen für Immobilienfinanzierungen wieder auf das Allzeittief des Jahres 2020 zurückgehen werden.

"Die Bestzinsen mit hohem Eigenkapital lagen damals phasenweise unter 0,5 Prozent, jetzt sind wir bei ├╝berregionalen Anbietern bei knapp ├╝ber 0,8 Prozent", sagt Neumann t-online. F├╝r das laufende Jahr erwartet er eine leichte Aufw├Ąrtsbewegung ÔÇô abh├Ąngig davon, wie sich die Notenbanken verhalten.

Zinspolitik der EZB entscheidend

W├Ąhrend die Fed in den USA bereits eine straffere Geldpolitik f├Ąhrt und der Zins f├╝r zehnj├Ąhrige Staatsanleihen dort schon rund 1,8 Prozent betr├Ągt, geben sich die W├Ąhrungsh├╝ter der Europ├Ąischen Zentralbank (EZB) weiter abwartend. "Ich glaube nicht, dass wir 2022 eine Zinserh├Âhung durch die EZB sehen werden", so Neumann. "Es sei denn, die Inflation schie├čt quer."

Denn sollten die Inflationsraten nicht deutlich zur├╝ckgehen, obwohl pandemiebedingte Sondereffekte wie Lieferengp├Ąsse abnehmen, steige der Druck auf die EZB, ihre Geldpolitik zu ├╝berpr├╝fen. "Sollte sie eine restriktivere Vorgehensweise ank├╝ndigen, k├Ânnte das die Baufinanzierungszinsen verteuern", sagt Neumann.

Hinzu kommt f├╝r Interhyp-Vorst├Ąndin Mohr die Konjunkturentwicklung. "2021 haben die Unsicherheiten der Corona-Pandemie dem Zinsauftrieb noch etwas entgegengewirkt. Wenn die Inzidenzen wieder abnehmen und noch mehr Zuversicht in die konjunkturelle Entwicklung vorherrscht, wird der Anstieg beim Bauzins weiter an Fahrt aufnehmen", glaubt sie.

Geben Banken h├Âhere Kosten an Kunden weiter?

Und noch etwas k├Ânnte Kredite f├╝r Immobilienk├Ąufer verteuern: die zus├Ątzlichen Kapitalpuffer, die Banken nach dem Willen der Finanzaufsicht Bafin anlegen sollen. Als Begr├╝ndung daf├╝r verweist die Bafin auf wachsende Risiken bei Immobilienkrediten. Ihr Chef Mark Branson sagte erst k├╝rzlich, der Markt drohe hei├č zu laufen.

Wird der Plan der Bafin Realit├Ąt, bedeutet das h├Âhere Kosten f├╝r Banken. Das wiederum wird fr├╝her oder sp├Ąter dazu f├╝hren, dass die Institute diese auf ihre Kreditkunden umlegen ÔÇô wenn auch nur in Grenzen, so Neumann: "Die Banken werden die Kosten nicht eins zu eins weitergeben, daf├╝r ist der Wettbewerb zu gro├č."

Einige Banken verlangen bereits mehr Eigenkapital

Doch schon jetzt haben manche Banken ihr Verhalten ge├Ąndert. "Wir sehen heute zum Teil, dass Banken Immobilienpreise niedriger bewerten als der Markt", sagt Interhyp-Vorst├Ąndin Mohr. "Das bedeutet, dass Kunden dann mehr Eigenkapital einbringen m├╝ssen oder einen h├Âheren Zinssatz zahlen m├╝ssen." Zudem erwarteten Banken schon seit L├Ąngerem, dass Kreditnehmer mit mindestens 2 Prozent tilgten.

Auch wenn die Bauzinsen nun absehbar weiter nach oben gehen d├╝rften ÔÇô das gr├Â├čte Problem f├╝r angehende Eigent├╝mer sehen die Experten nicht in den steigenden Finanzierungskosten, sondern in den weiter hohen Immobilienpreisen. "Ob der Zins jetzt um einen Zehntelprozentpunkt steigt oder nicht, d├╝rfte in den Preisklassen eher eine geringere Rolle spielen", sagt Neumann.

Immobilienpreise d├╝rften auch 2022 weiter steigen

An einen R├╝ckgang der Haus- und Wohnungspreise glaubt indes keiner der Experten. Zwar k├Ânnten die steigenden Zinsen zu einer leicht sinkenden Nachfrage f├╝hren. Da das Angebot an Immobilien aber immer noch deutlich niedriger sei, werde das die Preise nicht dr├╝cken. Stattdessen sei eher mit einem weiteren Anstieg zu rechnen.

So sehen es auch die amtlichen Gutachteraussch├╝sse, die j├Ąhrlich rund eine Million notarielle Kaufvertr├Ąge auswerten. Gerade in den Metropolen m├╝sse man sich auf weiter anziehende Preise einstellen. "Die Party geht weiter", sagte etwa k├╝rzlich der Berliner Ausschussvorsitzende Reiner R├Âssler. Auch Vertreter aus Hamburg, M├╝nchen, K├Âln, Frankfurt, D├╝sseldorf, Stuttgart und Leipzig berichteten von Preisanstiegen f├╝r Wohnungen und H├Ąuser.

Geringes Angebot bleibt gr├Â├čter Preistreiber

So zahlten beispielsweise Wohnungsk├Ąufer in Berlin zum Jahresende 2021 stolze 5.340 Euro pro Quadratmeter und damit rund 200 Euro mehr als im Vorquartal. Bei H├Ąusern zog der mittlere Preis im gleichen Zeitraum um mehr als 160 Euro an, inzwischen liegt er bei 3.875 Euro pro Quadratmeter.

Grund daf├╝r: Vielerorts sind den Gutachtern zufolge noch nicht genug Wohnungen gebaut, um den Zuzug des vergangenen Jahrzehnts auszugleichen. Auch Kapazit├Ątsengp├Ąsse der Bauwirtschaft und steigende Baukosten machten Immobilien weiter teurer. Sollten Immobilienk├Ąufer also schnellstm├Âglich zuschlagen, solange es wenigstens noch sehr niedrige Zinsen gibt?

Wie sich Immobilienk├Ąufer jetzt verhalten sollten

"Ein Schnellschuss, um sich einen Tick g├╝nstigere Zinsen zu sichern, ergibt aus meiner Sicht keinen Sinn", sagt Dr.-Klein-Vorstand Neumann. "So macht man im Zweifel Verlust, wenn man das Objekt wieder verkaufen will, weil die Nebenkosten weg sind." Entscheidender als die Zinsersparnis sei es, die passende Immobilie zu finden. "Wenn Sie die gefunden haben, k├Ânnen Sie ruhig N├Ągel mit K├Âpfen machen."

Auch Mohr warnt davor, Baufinanzierungen zu ├╝berst├╝rzen. Bauherren und K├Ąufer sollten stattdessen mehr Wert auf Sicherheit legen. Das hei├čt: hohe Tilgungen von drei Prozent und mehr, mindestens zwanzig Prozent Eigenkapital vom Kaufpreis zus├Ątzlich zu den Kaufnebenkosten sowie lange Zinsbindungen von f├╝nfzehn Jahren oder l├Ąnger.

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"So k├Ânnen Sie einem Zins├Ąnderungsrisiko f├╝r die Zukunft gut begegnen, weil bei Ablauf der Zinsbindung dann schon ein gro├čer Teil des Darlehens abbezahlt ist", sagt Mohr. Und Neumann erg├Ąnzt: "Sie bleiben ja trotzdem flexibel, weil Sie Baufinanzierungen nach zehn Jahren k├╝ndigen k├Ânnen und gleichzeitig sichern Sie sich gegen h├Âhere Zinsen ab."

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