Bauzinsen steigen – ist ein Haus nur noch was für Superreiche?

Wohnungen und Häuser werden immer teurer. Nun sind Interessenten mit einem weiteren Problem konfrontiert: Die Kreditzinsen steigen wieder. Die Trendwende könnte Bauen unerschwinglich machen.

Das Tempo, in dem die Preise für Immobilien seit Jahren anziehen, ist rasant. Trotzdem war der Haus- oder Wohnungskauf bislang vergleichsweise günstig. Denn so sehr die Preise auch stiegen, eine Sache spielte angehenden Eigentümern in die Karten: die historisch niedrigen Kosten für Baukredite. Doch damit könnte bald Schluss sein.

Ein Indiz dafür ist die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen. Sie war in der vergangenen Woche erstmals seit knapp drei Jahren wieder positiv – wenn auch nur kurzfristig. Sollte sich der Trend dauerhaft umkehren, müssen Bauherren und Immobilienkäufer mit deutlich höheren Kosten rechnen. Denn steigen die Bundesrenditen, steigen meist auch die Hypothekenzinsen.

Kreditvermittler erwarten Bauzinsen über 1,5 Prozent

Laut Interhyp, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen, gingen die Zinsen im Januar bereits nach oben. So liegt der Zins für zehnjährige Darlehen aktuell durchschnittlich bei rund 1,15 Prozent – etwa 0,15 Prozentpunkte mehr als zum Jahreswechsel und 0,3 Prozent mehr als noch im September.

Das sei im Zehn-Jahres-Vergleich zwar immer noch sehr niedrig, sagt Mirjam Mohr, Interhyp-Vorständin für das Privatkundengeschäft, t-online. Aber: "Wir erwarten 2022 weiter steigende Zinsen, im Bereich mehrerer Zehntelprozentpunkte. Konditionen über 1,5 Prozent halten wir im Jahresverlauf durchaus für möglich." Die Trendwende beim Bauzins habe begonnen.

Keine Rückkehr zum Allzeitzinstief

Ähnlich sieht das auch Michael Neumann, Vorstand des Kreditvermittlers Dr. Klein. Er rechnet nicht damit, dass die Zinsen für Immobilienfinanzierungen wieder auf das Allzeittief des Jahres 2020 zurückgehen werden.

"Die Bestzinsen mit hohem Eigenkapital lagen damals phasenweise unter 0,5 Prozent, jetzt sind wir bei überregionalen Anbietern bei knapp über 0,8 Prozent", sagt Neumann t-online. Für das laufende Jahr erwartet er eine leichte Aufwärtsbewegung – abhängig davon, wie sich die Notenbanken verhalten.

Zinspolitik der EZB entscheidend

Während die Fed in den USA bereits eine straffere Geldpolitik fährt und der Zins für zehnjährige Staatsanleihen dort schon rund 1,8 Prozent beträgt, geben sich die Währungshüter der Europäischen Zentralbank (EZB) weiter abwartend. "Ich glaube nicht, dass wir 2022 eine Zinserhöhung durch die EZB sehen werden", so Neumann. "Es sei denn, die Inflation schießt quer."

Denn sollten die Inflationsraten nicht deutlich zurückgehen, obwohl pandemiebedingte Sondereffekte wie Lieferengpässe abnehmen, steige der Druck auf die EZB, ihre Geldpolitik zu überprüfen. "Sollte sie eine restriktivere Vorgehensweise ankündigen, könnte das die Baufinanzierungszinsen verteuern", sagt Neumann.

• Baufinanzierung: Zinsen, Laufzeit und Nebenkosten entscheiden

Hinzu kommt für Interhyp-Vorständin Mohr die Konjunkturentwicklung. "2021 haben die Unsicherheiten der Corona-Pandemie dem Zinsauftrieb noch etwas entgegengewirkt. Wenn die Inzidenzen wieder abnehmen und noch mehr Zuversicht in die konjunkturelle Entwicklung vorherrscht, wird der Anstieg beim Bauzins weiter an Fahrt aufnehmen", glaubt sie.

Geben Banken höhere Kosten an Kunden weiter?

Und noch etwas könnte Kredite für Immobilienkäufer verteuern: die zusätzlichen Kapitalpuffer, die Banken nach dem Willen der Finanzaufsicht Bafin anlegen sollen. Als Begründung dafür verweist die Bafin auf wachsende Risiken bei Immobilienkrediten. Ihr Chef Mark Branson sagte erst kürzlich, der Markt drohe heiß zu laufen.

Wird der Plan der Bafin Realität, bedeutet das höhere Kosten für Banken. Das wiederum wird früher oder später dazu führen, dass die Institute diese auf ihre Kreditkunden umlegen – wenn auch nur in Grenzen, so Neumann: "Die Banken werden die Kosten nicht eins zu eins weitergeben, dafür ist der Wettbewerb zu groß."

Einige Banken verlangen bereits mehr Eigenkapital

Doch schon jetzt haben manche Banken ihr Verhalten geändert. "Wir sehen heute zum Teil, dass Banken Immobilienpreise niedriger bewerten als der Markt", sagt Interhyp-Vorständin Mohr. "Das bedeutet, dass Kunden dann mehr Eigenkapital einbringen müssen oder einen höheren Zinssatz zahlen müssen." Zudem erwarteten Banken schon seit Längerem, dass Kreditnehmer mit mindestens 2 Prozent tilgten.

Auch wenn die Bauzinsen nun absehbar weiter nach oben gehen dürften – das größte Problem für angehende Eigentümer sehen die Experten nicht in den steigenden Finanzierungskosten, sondern in den weiter hohen Immobilienpreisen. "Ob der Zins jetzt um einen Zehntelprozentpunkt steigt oder nicht, dürfte in den Preisklassen eher eine geringere Rolle spielen", sagt Neumann.

Immobilienpreise dürften auch 2022 weiter steigen

An einen Rückgang der Haus- und Wohnungspreise glaubt indes keiner der Experten. Zwar könnten die steigenden Zinsen zu einer leicht sinkenden Nachfrage führen. Da das Angebot an Immobilien aber immer noch deutlich niedriger sei, werde das die Preise nicht drücken. Stattdessen sei eher mit einem weiteren Anstieg zu rechnen.

So sehen es auch die amtlichen Gutachterausschüsse, die jährlich rund eine Million notarielle Kaufverträge auswerten. Gerade in den Metropolen müsse man sich auf weiter anziehende Preise einstellen. "Die Party geht weiter", sagte etwa kürzlich der Berliner Ausschussvorsitzende Reiner Rössler. Auch Vertreter aus Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig berichteten von Preisanstiegen für Wohnungen und Häuser.

Geringes Angebot bleibt größter Preistreiber

So zahlten beispielsweise Wohnungskäufer in Berlin zum Jahresende 2021 stolze 5.340 Euro pro Quadratmeter und damit rund 200 Euro mehr als im Vorquartal. Bei Häusern zog der mittlere Preis im gleichen Zeitraum um mehr als 160 Euro an, inzwischen liegt er bei 3.875 Euro pro Quadratmeter.

Grund dafür: Vielerorts sind den Gutachtern zufolge noch nicht genug Wohnungen gebaut, um den Zuzug des vergangenen Jahrzehnts auszugleichen. Auch Kapazitätsengpässe der Bauwirtschaft und steigende Baukosten machten Immobilien weiter teurer. Sollten Immobilienkäufer also schnellstmöglich zuschlagen, solange es wenigstens noch sehr niedrige Zinsen gibt?

Wie sich Immobilienkäufer jetzt verhalten sollten

"Ein Schnellschuss, um sich einen Tick günstigere Zinsen zu sichern, ergibt aus meiner Sicht keinen Sinn", sagt Dr.-Klein-Vorstand Neumann. "So macht man im Zweifel Verlust, wenn man das Objekt wieder verkaufen will, weil die Nebenkosten weg sind." Entscheidender als die Zinsersparnis sei es, die passende Immobilie zu finden. "Wenn Sie die gefunden haben, können Sie ruhig Nägel mit Köpfen machen."

Auch Mohr warnt davor, Baufinanzierungen zu überstürzen. Bauherren und Käufer sollten stattdessen mehr Wert auf Sicherheit legen. Das heißt: hohe Tilgungen von drei Prozent und mehr, mindestens zwanzig Prozent Eigenkapital vom Kaufpreis zusätzlich zu den Kaufnebenkosten sowie lange Zinsbindungen von fünfzehn Jahren oder länger.

"So können Sie einem Zinsänderungsrisiko für die Zukunft gut begegnen, weil bei Ablauf der Zinsbindung dann schon ein großer Teil des Darlehens abbezahlt ist", sagt Mohr. Und Neumann ergänzt: "Sie bleiben ja trotzdem flexibel, weil Sie Baufinanzierungen nach zehn Jahren kündigen können und gleichzeitig sichern Sie sich gegen höhere Zinsen ab."