Immobilienmarkt: Mieten oder Kaufen? Was sich in welcher Metropole lohnt

Die Mieten steigen immer weiter, die Banken werben mit niedrigen Zinsen für günstige Kredite: t-online zeigt, in welchen Metropolen sich der Kauf noch lohnen kann – und wo Mieten sinnvoller ist.

Ein sicheres Zuhause, dessen Wert für die Altersvorsorge weiter steigt – gerade für Großstädter klingt dieses Versprechen einer Eigentumswohnung verlockend. Immer mehr von ihnen liebäugeln daher damit, in den eigenen vier Wänden zu leben, anstatt zu mieten. Die Folge der gewachsenen Nachfrage: Die ohnehin hohen Immobilienpreise steigen immer weiter.

Beispiel Berlin: Eine 70-Quadratmeter-Wohnung im hippen Friedrichshain-Kreuzberg kostete vor zehn Jahren im Schnitt knapp 150.000 Euro. Heutzutage müssen interessierte Käufer laut Daten der Bausparkasse LBS durchschnittlich 364.000 Euro für eine vergleichbare Wohnung einplanen. Eine Entwicklung, die sich in allen deutschen Großstädten in den vergangenen zehn Jahren widerspiegelt.

Lohnt sich Kaufen also überhaupt noch? Oder ist man bei den galoppierenden Immobilienpreisen doch besser damit beraten, zu mieten? Eine neue Analyse des Portals Immoscout 24, die t-online vorliegt, zeigt auf, wo Sie am meisten eigenen Wohnraum für Ihr Geld erhalten.

Wo lohnt sich der Kauf einer Eigentumswohnung noch?

Verkürzt gesagt: In keiner der von Immoscout 24 untersuchten Großstädte lohnt sich der Kauf einer Wohnung derzeit noch – zumindest wenn man vergleicht, wie viel Wohnfläche man für eine ähnlich hohe Mietbelastung pro Monat bekommt. Für Ihre Untersuchung haben die Analysten sich den Immobilienmarkt in den sieben größten deutschen Städten angeschaut, darunter neben Berlin und München etwa auch Düsseldorf und Stuttgart.

Dabei haben sie Wohnungen mit einer monatlichen Kaltmiete von 1.500 Euro mit Eigentumswohnungen im Wert von 400.000 Euro verglichen. Hintergrund dafür: Bei einer solchen Kaufsumme beträgt die Tilgungsrate meist ebenfalls etwa 1.500 Euro – die Belastung für Käufer und Mieter ist also vergleichbar.

Im Stuttgarter Stadtgebiet lohnt sich ein Kauf demnach am meisten. Zwar erhalten auch hier Käufer weniger Quadratmeter als Mieter, jedoch ist der Abstand zwischen Miet- und Eigentumswohnungen mit fünf Quadratmetern laut Immoscout 24 am geringsten.

Die weiteren Ergebnisse im Überblick, sortiert danach, wo sich das Kaufen noch am ehesten lohnt:

• Stuttgart: 79 Quadratmeter Eigentumswohnung vs. 84 Quadratmeter Mietwohnung
• Berlin: 76 Quadratmeter Eigentumswohnung vs. 87 Quadratmeter Mietwohnung
• Köln: 81 Quadratmeter Eigentumswohnung vs. 93 Quadratmeter Mietwohnung
• Hamburg: 73 Quadratmeter Eigentumswohnung vs. 85 Quadratmeter Mietwohnung
• Frankfurt: 71 Quadratmeter Eigentumswohnung vs. 84 Quadratmeter Mietwohnung
• Düsseldorf: 83 Quadratmeter Eigentumswohnung vs. 98 Quadratmeter Mietwohnung
• München: 52 Quadratmeter Eigentumswohnung vs. 71 Quadratmeter Mietwohnung

Auffällig ist: Auch wenn die Größe der Wohnungen in den Städten schwankt, müssen sich Käufer in Berlin, Köln, Frankfurt und Hamburg im Vergleich zu Mietern ähnlich einschränken. In Berlin erhalten potenzielle Eigentumsbesitzer elf Quadratmeter weniger Wohnfläche, in Hamburg, Frankfurt und Köln sind es zwölf Quadratmeter.

Besonders große Einbußen müssen Käufer in München hinnehmen. So ist die bayerische Landeshauptstadt nicht nur in absoluten Preisen die teuerste Metropole zum Kauf, Eigentümer müssen sich im Schnitt auch noch mit 19 Quadratmetern weniger zufriedengeben als Mieter. So wird aus einer Familienwohnung schnell das Pärchenapartment.

Ist das Umland die bessere Entscheidung zum Kauf?

Mit steigenden Preisen im Stadtgebiet gewinnen in allen Metropolen die umliegenden Ortschaften an Attraktivität. Stimmen Preis und Platz, sind etwa in Berlin immer mehr Großstädter bereit, in die brandenburgische Provinz zu ziehen. Doch ist das überhaupt noch ratsam?

In Berlin, München und Stuttgart ist das zumindest kein Patentrezept mehr. Zwar bekommen Käufer, die eine höhere Pendelzeit hinnehmen, eine größere Wohnfläche als in der Stadt, allerdings würden Mieter immer noch knapp ein Zimmer mehr erhalten. So hat eine inserierte Eigentumswohnung im Münchener Umland im Schnitt 74 Quadratmeter Fläche, die Mietwohnung dagegen 92 Quadratmeter.

In Berlin müssten Sie sich im Umland sogar noch weiter einschränken: 16 Quadratmeter weniger Wohnfläche haben hier die Eigentumswohnungen im Vergleich zu den Mietwohnungen, das sind noch einmal fünf Quadratmeter weniger als im Stadtgebiet. In Stuttgart verlieren Käufer im Umland gegenüber Mietern neun Quadratmeter, damit ist das Umland bei der Wohnfläche ebenfalls weniger attraktiv als das Stadtgebiet.

In Düsseldorf, Köln und Hamburg kann sich die längere Fahrt mit der S-Bahn oder dem Auto dagegen noch lohnen. Hier erhalten Käufer mehr Wohnfläche als im Stadtgebiet – auch wenn es sich mit Ausnahme von Düsseldorf meist nur um wenige Quadratmeter handelt.

Sollte ich also keine Immobilien mehr kaufen?

Wie so oft kommt das auf die Wünsche der Käufer oder Mieter an. Die Untersuchung von Immoscout hat lediglich Miet- und Eigentumswohnungen aufgrund des Preises und der Wohnfläche verglichen. Aber es gibt viele weitere wichtige Aspekte, die Käufer beachten sollten.

Bei der Analyse wird zum Beispiel nicht ersichtlich, ob es sich um Neu- oder Altbauten handelt. Auch die Lage ist nicht weiter definiert – dabei unterscheiden sich die Kauf- und Mietkosten je nach Stadtteil meist erheblich. Bei der Analyse könnten also theoretisch Mietwohnungen in einem Neubau mit einer Eigentumswohnung in einem 60er-Jahre-Bau verglichen werden.

Für den Käufer geht es dann um deutlich mehr als nur ein paar Quadratmeter Wohnfläche. Denn bei älteren Bauten müssen Käufer auch mit höheren Folgekosten rechnen: etwa für neue Fenster, Gebäudeinsolationen oder neue Heizungen.

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Viele Aspekte sprechen für einen Kauf

Zudem kommen bei dem Kauf einer Eigentumswohnung noch die Kaufnebenkosten hinzu, die in manchen Regionen mehr als zehn Prozent der Wohnungskosten ausmachen. Unter die Kaufnebenkosten fallen die Grunderwerbssteuern, die von Bundesland zu Bundesland variieren, sowie die Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls noch Maklergebühren. Zudem binden sich Käufer mit einer Immobilie zumindest für eine gewisse Zeit an eine Region.

Dennoch sprechen noch viele Aspekte für den Kauf einer Immobilie: Bei einer zehnjährigen Wohndauer zahlen die Beispiel-Mieter in der Immoscout-Schätzung insgesamt 180.000 Euro an ihren Vermieter – während die Käufer in derselben Zeit voraussichtlich knapp die Hälfte ihres Immobilienkredites abbezahlt haben.

Kauf oder Miete? Immer abhängig von der Lebenssituation

Zugleich profitieren Käufer, wenn ihre Immobilie an Wert gewinnt. Vor allem in den Metropolregionen sollte die Nachfrage nach Wohnraum langfristig weiterhin hoch bleiben; ein hoher Bedarf stärkt wiederum den Preis einer Immobilie. Besonders in den vergangenen Jahren haben Eigentümer in den deutschen Metropolen starke Wertzuwächse bei ihren Immobilien verzeichnen können. Ein Wechsel in der Zinspolitik könnte die Nachfrage nach Immobilien zwar senken, viele Experten gehen aber dennoch nicht von einem langfristigen Preisverfall aus.

Zuletzt können Eigentümer – anders als Mieter – nicht einfach gekündigt werden. Selbst solvente Mieter können aufgrund einer Eigenbedarfskündigung ihr Zuhause verlieren, Eigentümer haben dieses Risiko nicht – solange sie ihre Tilgungsraten an die Bank bezahlen. Ist das Haus oder die Wohnung erst einmal abbezahlt, gibt es den Bewohnern noch mehr Sicherheit. Zudem können Eigentümer ihre abbezahlten Immobilien später vererben oder für neue Immobilien als Sicherheit hinterlegen.