Mietrecht: Kein separater Eigenbedarf bei mitvermieteter Garage

Hat ein Vermieter eine Garage zusammen mit der Wohnung vermietet, kann er den Stellplatz nicht separat kündigen. Eine Teilkündigung sei bei einem einheitlichen Mietvertrag über Wohnung und Garage ausgeschlossen, erklärte der Deutsche Mieterbund (DMB). Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Garage selbst nutzen will und sich auf Eigenbedarf nur für die Garage beruft.

Auch isolierte Mieterhöhungen für eine Garage sind dann unzulässig. Der Vermieter darf das Mietverhältnis in diesem Fall nur insgesamt kündigen, wenn er einen im Gesetz aufgeführten Kündigungsgrund hat.

Etwas anderes gilt unter Umständen, wenn Mieter und Vermieter keinen einheitlichen Mietvertrag, sondern getrennte Verträge über die Wohnung und die Garage abgeschlossen haben. Dann darf der Vermieter die Garage auch separat kündigen und braucht dafür noch nicht einmal einen Kündigungsgrund.

Einheitlich oder getrennt?

Die Grenze zwischen einheitlichem Mietverhältnis und getrennten Verträgen über Wohnung und Garage ist mitunter fließend. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) spricht es für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen, wenn es einen schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einen separat abgeschlossenen Mietvertrag über die Garage gibt (Az.: VIII ZR 254/13).

Diese Vermutung kann aber widerlegt werden, wenn besondere Umstände vorliegen, die dafür sprechen, dass die Beteiligten einen einheitlichen Vertrag schaffen wollten. Ein solcher Wille ist in der Regel dann anzunehmen, wenn sich Wohnung und Garage auf demselben Grundstück befinden und Wohnung und Garage von ein und demselben Vermieter vermietet werden.

Gegen einen einheitlichen Mietvertrag spricht wiederum, wenn im Mietvertrag über die Garage andere Regelungen stehen - etwa zur Vertragslaufzeit oder der Kündigung.