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Immobilienkrise: Befindet sich Deutschland bereits in einer Blase?

MEINUNGEinstürzende Neubauten  

Warum die Immobilienkrise immer schlimmer wird

Eine Kolumne von Ursula Weidenfeld

17.12.2019, 19:21 Uhr
Immobilienkrise: Befindet sich Deutschland bereits in einer Blase?. Bankenviertel von Frankfurt: Wohneigentum in den Großstädten wird immer mehr zu einer Angelegenheit von Investoren, und immer weniger eine derjenigen, die tatsächlich dort wohnen. (Quelle: imago images/Rainer Unkel)

Bankenviertel von Frankfurt: Wohneigentum in den Großstädten wird immer mehr zu einer Angelegenheit von Investoren, und immer weniger eine derjenigen, die tatsächlich dort wohnen. (Quelle: Rainer Unkel/imago images)

Wohnungen in Großstädten gehören immer öfter Investoren. Die Regierung hat dagegen bisher wenig getan. Ein radikaler Wandel ist aber nötig. 

Wer jetzt kein Haus hat, baut sich keines mehr. Dieser Vers aus dem Herbstgedicht von Rainer Maria Rilke könnte prima über den neuesten Zahlen zum deutschen Immobilienmarkt stehen – jedenfalls wenn es um private Bauherren in den deutschen Großstädten geht. Die Preise für Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Agrarflächen haben im vergangenen Jahr deutlich zugelegt, in den vergangenen zehn Jahren haben sie sich verdoppelt. Fast 270 Milliarden Euro wurden 2018 in der Branche umgesetzt. Die schlechte Nachricht: Wohneigentum in den Großstädten wird immer mehr zu einer Angelegenheit von Investoren, und immer weniger eine derjenigen, die tatsächlich dort wohnen. Die politischen Maßnahmen dagegen wirken nur punktuell – vor allem in die falsche Richtung.

Befindet sich Deutschland bereits in einer Immobilienblase?

Der amtliche Gutachterausschuss für die Immobilienwirtschaft analysiert einmal im Jahr alle Käufe und Verkäufe von Immobilien. Aus der Zahl der gehandelten Immobilien lässt sich die Dynamik des Marktes ablesen. Aus den Preisen kann man Rückschlüsse ziehen, ob sich Deutschland bereits in einer Immobilienblase befindet, also einer spekulativen Übertreibung der Preise. Das ist in einigen Regionen der Fall, vor allem da, wo Großinvestoren das Geschäft anfeuern.

Zum Beispiel in München, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt und Berlin. Auch wenn der Gutachterausschuss kein Ende des Immobilienbooms sehen will, gibt es gerade hier bedenkliche Zeichen: Denn in den Metropolen treiben nicht mehr die Bürger die Immobilienpreise, sondern Investoren, die in großem Stil versuchen, ihr Geld in vermeintlich sichere Häfen zu steuern. Selbst Internetgründer wie die Brüder Samwer, die bisher die Treiber der Start-up-Szene waren, stecken ihr Geld neuerdings in Wohnungen und Geschäftshäuser, berichtete der "Spiegel" am Wochenende.

Beunruhigende Dynamik am Immobilienmarkt

Das ist aus zwei Gründen kritisch: Einmal zeigt es, dass dem Internet-Boom möglicherweise gerade die Luft ausgeht. Zum anderen aber verdrängt es private Kaufinteressenten aus dem Markt. Denn Großinvestoren kaufen zu Konditionen, die ein privater Kunde niemals bekommt. Auf der anderen Seite nehmen sie in der derzeitigen Niedrigstzinsphase jetzt sogar Kaufpreise hin, für die sie erst einmal keine Rendite erwarten können. Beide Faktoren führen dazu, dass die Preise für einzelne Immobilien deutlich steigen. Viele Mieter können es sich nun beim besten Willen nicht mehr leisten, ihre Wohnung zu kaufen.

Ebenso beunruhigend ist die nachlassende Dynamik bei den Verkaufszahlen. Wurden in den vergangenen Jahren regelmäßig über eine Million Häuser, Wohnungen, Grundstücke, Gewerbe- oder Agrarflächen gehandelt, ist die Zahl 2018 unter die Millionenmarke gesunken. Es gibt einfach nicht mehr genügend Verkäufer. Und gebaut wird auch zu wenig, um den Markt zu entlasten: Insgesamt 700.000 genehmigte Wohnungen gibt es in Deutschland, die nicht gebaut werden. Mal fehlen die Bauleute, mal verzögern Einsprüche und Proteste der Nachbarn den Bau, mal fehlt das Geld, mal will der Eigentümer gar nicht bauen – sondern das Grundstück zu einem höheren Preis weiterverkaufen. 

Maßnahmen gegen die Wohnungsnot greifen nicht

Dem Wohnungsmarkt hilft das nicht. Genauso wenig wie die politischen Maßnahmen gegen die Wohnungsnot. Der Mietendeckel in Berlin, der Vermietern eine maximale Quadratmetermiete von 9,80 Euro erlaubt, soll nach Überzeugung der Berliner Regierung den Neubau fördern: Weil er nur für Wohnungen gelten soll, die vor dem 1. Januar 2014 fertiggestellt wurden, werde sich zwangsläufig das Engagement der Investoren im Neubau verstärken. Doch in Wahrheit genehmigt die Stadt selbst immer weniger neue Wohnungen, die Dynamik auf dem Wohnungsmarkt wird nachlassen.

Deshalb ist es keine gute Nachricht, wenn die Gutachter am Ende ihres Berichts feststellen, dass ein Crash im Immobiliensektor derzeit nicht wahrscheinlich ist. Diese Einschätzung sagt nur, dass sich beim Neubau und bei den Baugenehmigungen auf absehbare Zeit nichts ändern wird. 

Ursula Weidenfeld ist Wirtschaftsjournalistin in Berlin. Gemeinsam mit t-online.de und der Leibniz-Gemeinschaft produziert sie den Podcast "Tonspur Wissen".

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