Immobilienkauf: Was ein Kassensturz vor der Eigentums-Finanzierung bringt

Düsseldorf (dpa/tmn) - Immobilien sind deutlich teurer geworden: Von 2010 bis 2020 sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Eigentumswohnungen in Deutschland um rund 65 Prozent gestiegen, erläutert die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Wer jetzt kaufen oder bauen will, sollte vor diesem Hintergrund genau rechnen.

Denn bis eine Immobilie abbezahlt ist, vergehen meist viele Jahre. Ob aber die Zinsen für Immobilienkredite auch in Zukunft weiterhin so niedrig bleiben, ist ungewiss. Kaufinteressenten sollten daher mit einem Kassensturz genau ermitteln, wo ihre Belastungsgrenze liegt.

Persönliche Belastungsgrenze ermitteln

Ein Beispiel: Eine Immobilie kostet 495 000 Euro. Mit 100 000 Euro Eigenkapital braucht man laut der Verbraucherzentrale für die gesamte Finanzierung inklusive Kaufnebenkosten ein Darlehen von rund 444 500 Euro. Kann man sich nur 1000 Euro monatlich für Zins und Tilgung leisten, bleiben nach 15 Jahren noch 335 000 Euro Schulden.

Sollten die Zinsen bis dahin wieder gestiegen sein, könnte das zu einer großen Herausforderung bei der Anschlussfinanzierung werden: Würde das Zinsniveau nach 15 Jahren zum Beispiel auf 4,20 Prozent steigen, wären statt 1000 Euro für die Restschuld monatlich mehr als 1450 Euro aufzubringen, um wenigstens ein Prozent zu tilgen.

Kassensturz muss schonungslos sein

Wichtig ist deshalb, vor einem Kauf die Einnahmen und Ausgaben schonungslos gegenüberzustellen. Dieentscheidende Fragelautet: Was bleibt unter dem Strich tatsächlich zur freien Verfügung? So weiß man, was man monatlich sicher für Zins und Tilgung aufwenden kann.

Zur Orientierung: Man sollte nicht mehr als 40 bis 45 Prozent des regelmäßigen, monatlichen Nettoeinkommens für die Immobilie aufwenden - und zwar inklusive Nebenkosten für den Unterhalt wie Strom, Heizung, Wasser, Gebühren und Steuern, empfehlen die Verbraucherschützer.

Lange Laufzeiten kosten Zinsaufschlag

Wer eine Immobilie finanziert, sollte laut der Empfehlung mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitbringen, und die anfängliche Tilgung für das Darlehen sollte bei mindestens zwei Prozent liegen, besser mehr. Auf jeden Fall sollten Sondertilgungsrechte vereinbart werden.

Die aktuell niedrigen Zinsen sollten nach Ansicht der Verbraucherschützer möglichst lange, also für 15 oder 20 Jahre, festgeschrieben werden, auch wenn das einen Zinsaufschlag kostet.

Entlastung können Fördermittel bringen. So gibt es niedrige Zinsen zum Beispiel über das Wohneigentumsprogramm der KfW-Bank. Nutzbar sind zudem Darlehen und Zuschüsse für energetische Investitionen.