Die eigene Wohnung vermieten: So vermeiden vermietende vermietende Wohnungsbesitzer Fallstricke

Eine vermietete Eigentumswohnung kann eine gute Geldquelle sein. Vor allem in Ballungsräumen, wo Wohnungen knapp sind, ist der Markt lukrativ. Allerdings muss der Vermieter dabei auch mit einigem Verwaltungsaufwand rechnen. Mit klaren Regelungen ist er auf der sicheren Seite.

In der aktuellen Niedrigzinsphase suchen viele Anleger nach lohnenden Kapitalanlagen. Der Kauf und die Vermietung von Eigentumswohnungen gehören dazu. Wer in die Rolle des Vermieters schlüpft, sollte jedoch seine Rechte und Pflichten kennen - gegenüber dem Mieter und der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Gemeinschaftsordnung gilt auch für Mieter

Wichtig für angehende Vermieter: Die Eigentümergemeinschaft darf ihnen das Vermieten ausschließlich zu Wohnzwecken nicht verbieten. Bei einer Vermietung als Ferienwohnung und Gewerbevermietungen ist hingegen Vorsicht geboten. Generell gilt: Der Wohnungsvermieter und sein Mieter sind an die von der WEG festgelegte Gemeinschaftsordnung gebunden.

Weil WEG-Vorgaben und Mietrecht oft kollidieren, bringt das vermietende Wohnungsbesitzer oftmals in die Bredouille, hat Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland in Berlin beobachtet. Ein typisches Beispiel ist die Haltung von Haustieren. Die Teilungserklärung kann sie grundsätzlich untersagen, nach dem Mietrecht muss sie jedoch generell erlaubt sein. Ein maßgeschneiderter Mietvertrag kann dem Interessenkonflikt vorbeugen.

Vermieter steht für Mieter gerade

Um des Hausfriedens Willen sollten Eigentümer schon bei der Mieterauswahl darauf achten, wer ins Haus passt, denn sie stehen für das Tun seines Mieters grade. "Zu meinen Aufgaben gehört es, Forderungen und Beschwerden anderer Eigentümer gegenüber meinem Mieter durchzusetzen und darauf zu achten, dass er die Regeln einhält", fasst Happ zusammen. Passiert das nicht, kann der Vermieter abmahnen und im letzten Schritt die Wohnung kündigen.

Um sicherzugehen, dass der Mieter die Vorgaben kennt, bekommt er die Hausordnung zusammen mit dem Mietvertrag ausgehändigt. "Zusätzlich wird im Vertrag ausdrücklich darauf verwiesen", sagt Thomas Grabig, Rechtsberater für den Bonner Verein "Wohnen im Eigentum". Gleiches gilt für die Umlage der Betriebs- und Heizkosten, deren Höhe und Berechungsschlüssel explizit im Mietvertrag aufgenommen werden, und Klauseln für die Kleinreparaturen.

Zwei Monatsmieten im Verzug - Kündigung möglich

Auch die dem Vermieter zustehende Kaution - üblich sind drei Kaltmieten - steht im Mietvertrag. Der Eigentümer ist verpflichtet, das Geld getrennt von seinem Vermögen auf einem gesonderten Konto so anzulegen, dass es Zinsen abwirft, erläutert Grabig. Grundsätzlich steht dem Vermieter das Recht auf fristlose Kündigung zu, sobald ein Mieter zwei Monatsmieten hintereinander schuldig bleibt.

Gegen Entgelt entlasten Hausverwalter Wohnungsvermieter von diversen Aufgaben. Sie wickeln die jährliche Nebenkostenabrechnung ab und sind Ansprechpartner des Mieters, wenn etwa die Heizung kaputt geht oder der Wasserhahn tropft. Ansonsten muss der Vermieter selbst für Abhilfe sorgen.

Werbungskosten steuerlich geltend machen

An den Ausgaben für die Hausverwaltung können Vermieter das Finanzamt beteiligen. Sie werden ebenso wie die aus dem Kredit für den Kauf der Eigentumswohnung anfallenden Schuldzinsen, Aufwand für Vermietung und Fahrten zur Wohnung als Werbungskosten geltend gemacht.

Die Mieteinnahmen müssen in der Steuerklärung in der Anlage V aufgelistet werden. Warmmiete brutto ansetzen und dafür alle Kosten abziehen, die aus der Vermietung resultieren, erläutert der Bund der Steuerzahlung in Berlin das Prinzip. Abschreibungen auf die Wohnung - nicht auf den Grundstücksanteil - gehören ebenfalls zu den steuermindernden Werbungskosten.