Erbschaftssteuer bei Immobilien: Freibeträge und Höhe der Steuer

Wer eine Immobilie erbt, überschreitet schnell den steuerlichen Freibetrag. Wie hoch der für Sie ausfällt und wie viel Erbschaftsteuer letztlich anfällt.

Erben zahlen Erbschaftsteuer – zumindest, wenn das hinterlassene Vermögen den für sie geltenden Freibetrag überschreitet. Bei einem Haus oder einer Wohnung passiert das deutlich schneller als bei anderen Erbstücken. Wir zeigen Ihnen, was Sie zur Erbschaftsteuer auf Immobilien wissen sollten.

Wie hoch ist die Erbschaftsteuer für ein Haus?

Das hängt von verschiedenen Faktoren ab. Entscheidend ist natürlich der Wert des Hauses oder der Wohnung. Erst wenn dieser oberhalb des Freibetrags liegt, müssen Sie überhaupt Erbschaftsteuer zahlen. Und dann auch nur für den Teil des Erbes, der den Freibetrag überschreitet.

Den Wert der vererbten Immobilie bestimmt ein Gutachter, den in der Regel das zuständige Finanzamt beauftragt. Dabei gilt: Je besser die Lage, der Zustand und die Ausstattung, desto wertvoller ist die Immobilie – und desto höher fällt womöglich die Erbschaftsteuer für Sie aus.

Haus erben: Diese Freibeträge gelten

Allerdings gibt es die besagten Freibeträge. Und die sind umso höher, je enger Sie mit dem Erblasser verwandt sind. Ein Überblick:

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder, Stiefkinder, Enkel (wenn deren Eltern schon gestorben sind): 400.000 Euro
• Enkel (wenn deren Eltern noch leben): 200.000 Euro
• Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
• alle übrigen Erben: 20.000 Euro

Vererbt Ihnen beispielsweise Ihre Großmutter ein Haus im Wert von 300.000 Euro, überschreiten Sie damit Ihren Freibetrag um 100.000 Euro, wenn Ihre Eltern noch leben. Auf diese Summe müssen Sie dann Erbschaftsteuer zahlen.

Wie viel genau, hängt von Ihrer Steuerklasse ab – und dem davon abgeleiteten Prozentsatz. Die Steuerklasse richtet sich bei der Erbschaftsteuer ebenfalls nach Ihrem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser und hat nichts mit der Steuerklasse bei der Einkommensteuer zu tun.

Erbschaftsteuer: Steuerklasse entscheidet über Höhe

Am günstigsten ist die Steuerklasse 1. Sie gilt für Ehe- und eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern und Großeltern.

In Steuerklasse 2 finden sich Geschwister wieder. Auch deren Kinder, also Nichten und Neffen, Schwiegereltern, Stiefeltern sowie geschiedene Ehe- und Lebenspartner werden bei der Erbschaftsteuer dieser Steuerklasse zugeordnet.

Für alle weiteren Erben, etwa Nachbarn oder Freunde, gilt die ungünstigste Steuerklasse 3.

Welche Steuersätze in den verschiedenen Steuerklassen gelten, zeigt die folgende Tabelle:

Bleiben wir in dem oben genannten Beispiel, müssten Sie als Enkel in Steuerklasse 1 genau 11 Prozent Erbschaftsteuer zahlen, da nach Abzug des Freibetrags noch ein Erbe im Wert von 100.000 Euro übrig bleibt. Macht also 11.000 Euro Erbschaftsteuer. Mehr zur Erbschaftsteuer für Enkel lesen Sie hier.

Da wir beispielhaft davon ausgegangen sind, dass Ihre Eltern noch leben, profitieren Sie nicht von der Ausnahmeregel bei der Erbschaftsteuer auf Immobilien. Sie besagt, dass Kinder, Stiefkinder und Enkel, deren Eltern bereits tot sind, gar keine Erbschaftsteuer zahlen müssen, wenn sie die Immobilie in den kommenden zehn Jahren selbst bewohnen. Eine weitere Voraussetzung ist, dass die Wohnfläche nicht größer als 200 Quadratmeter sein darf. Andernfalls müssten Sie anteilig Erbschaftsteuer zahlen.

Erben Sie ein Haus oder eine Wohnung von Ihrem Ehe- oder eingetragenen Lebenspartner, ist es sogar egal, wie groß die Immobilie ist. Dann bleibt das Erbe in jedem Fall steuerfrei, wenn Sie darin in den nächsten zehn Jahren wohnen.