Grundsteueräquivalenzbetrag: Das steckt in Bayern und Hamburg dahinter

Ab 2025 basiert die Grundsteuer auf neuen Berechnungsgrundlagen. Dazu zählt in manchen Bundesländern der Grundsteueräquivalenzbetrag.

In Bayern, Hamburg und Niedersachsen erhalten Eigentümer keinen Grundsteuerwertbescheid, sondern einen Bescheid über die sogenannten Grundsteueräquivalenzbeträge. Was das ist, wozu sie dienen und wie die Grundsteuer damit berechnet wird.

Was ist der Grundsteueräquivalenzbetrag?

Der Grundsteueräquivalenzbetrag ist das Produkt aus einer Äquivalenzzahl und der Wohnfläche oder Nutzfläche. Er wird später noch mit einer Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz der Kommune multipliziert. Das Ergebnis daraus ist dann die Grundsteuer. In Niedersachsen ist in der Formel noch ein Lagefaktor enthalten. Wie sich die Grundsteuer in Niedersachsen berechnet, lesen Sie hier.

Gut zu wissen: Die Bescheide über den Grundsteueräquivalenzbetrag werden schon seit August 2022 zugestellt. Haben Sie Ihre Grundsteuererklärung vor längerer Zeit abgegeben, sollten Sie den Bescheid also schon erhalten haben.

Bei der Äquivalenzzahl handelt es sich um eine reine Rechengröße mit fixem Wert. Sie wird ausschließlich für die Grundsteuer B eingesetzt, die bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Gebäude im privaten und gewerblichen Bereich umfasst.

Die Rechengröße unterscheidet zwischen Grundstücksflächen und Gebäudeflächen. Für Grund und Boden liegt die Äquivalenzzahl bei 0,04 Euro pro Quadratmeter, für Wohn- und Nutzflächen von Gebäuden bei 0,50 Euro pro Quadratmeter. Beide Zahlen geben keine Auskunft über den Wert der Fläche. Sie bestimmen, in welchem Verhältnis Grundstücks- und Gebäudeflächen belastet werden.

Berechnung des Grundsteueräquivalenzbetrags

• Grundstücksflächen: Fläche des Grundstücks in Quadratmetern x 0,04 Euro
• Gebäudeflächen: Wohn- und Nutzfläche in Quadratmetern x 0,50 Euro

Ermäßigung des Grundsteueräquivalenzbetrags

Es gibt zwei Fälle, in denen Sie für die Äquivalenzzahl, die für die Grundstücksfläche angesetzt wird, eine Ermäßigung erhalten. Beide Fälle treten entweder getrennt voneinander oder in Kombination auf.

• Fall 1: Sie nutzen Ihr Gebäude zu mindestens 90 Prozent als Wohnfläche. Die Fläche des übrigen Grundstücks umfasst mehr als das zehnfache Ihrer Wohnfläche. Für die entsprechende Grundstücksfläche beträgt die Äquivalenzzahl in diesem Fall 0,02 Euro pro Quadratmeter, ist also um 50 Prozent reduziert.
• Fall 2: Ihr Grundstück umfasst mehr als 10.000 Quadratmeter und 90 Prozent der Fläche sind weder befestigt noch bebaut. Bis 10.000 Quadratmeter gilt die Äquivalenzzahl von 0,04 Euro pro Quadratmeter. Für die Fläche darüber hinaus ergibt sich folgende Berechnung: ((gesamte Grundstücksfläche in Quadratmetern – 10.000 Quadratmeter) x 0,04 Euro) hoch 0,7. Das Ergebnis erhalten Sie in Euro.

Ihr Grundstück gilt als bebaut, wenn sich darauf Bauwerke wie Häuser oder Garagen befinden. Es wird als befestigt eingestuft, wenn sich darauf Flächen wie Wege, Straßen oder Parkplätze befinden. Für ein befestigtes Grundstück ist es charakteristisch, dass Regenwasser schwer oder gar nicht im Boden versickert.

Um die endgültige Grundsteuer zu berechnen, wird der Äquivalenzbetrag (Produkt aus Fläche und Äquivalenzzahl) noch mit einer Grundsteuermesszahl multipliziert: Bei Grund und Boden sowie Nutzflächen beträgt diese 100 Prozent, bei Wohnflächen 70 Prozent. Bei sozialem Wohnungsbau und Baudenkmälern greift ein zusätzlicher Abschlag von 25 Prozent.

Das Ergebnis daraus ist der Grundsteuermessbetrag, der wiederum in einem letzten Schritt mit dem individuellen Hebesatz der Gemeinde multipliziert wird. So ergibt sich letztlich die Grundsteuer. Mehr zum Hebesatz lesen Sie hier.