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Einheitswert bei der Grundsteuer: So berechnet er sich


Das bedeutet der Einheitswert für die Grundsteuer

  • Christine Holthoff
Von Christine Holthoff

Aktualisiert am 15.09.2022Lesedauer: 2 Min.
Qualitativ geprüfter Inhalt
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Für diesen Beitrag haben wir alle relevanten Fakten sorgfältig recherchiert. Eine Beeinflussung durch Dritte findet nicht statt.

Ein Einfamilienhaus am Leipziger Stadtrand (Symbolbild): Der Einheitswert unterscheidet sich erheblich vom realen Verkehrswert eines Grundstücks.
Ein Einfamilienhaus am Leipziger Stadtrand (Symbolbild): Der Einheitswert unterscheidet sich erheblich vom realen Verkehrswert eines Grundstücks. (Quelle: Jan Woitas/dpa)
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Um die Grundsteuer zu berechnen, benötigt man den sogenannten Einheitswert – zumindest noch. Ab 2025 gilt eine neue Regelung. Was Sie dazu wissen sollten.

Das Wichtigste im Überblick


  • Was ist der Einheitswert bei der Grundsteuer?
  • Wie wird der Einheitswert für die Grundsteuer ermittelt?
  • Wie wird der Grundsteuerwert für die Grundsteuer berechnet?

Eigentümer von Immobilien und Grundstücken haben in diesem Jahr zusätzliche Arbeit: Sie müssen den Finanzämtern unter anderem Informationen zur Lage und Art des Grundstücks oder des Gebäudes geben. Das hat mit dem sogenannten Einheitswert zu tun, dessen Berechnung das Bundesverfassungsgericht für unzulässig erklärt hat.

Was ist der Einheitswert bei der Grundsteuer?

Der Einheitswert ist ein wichtiger Faktor, um die Grundsteuer zu berechnen. Multipliziert man ihn mit dem kommunalen Hebesatz und der Grundsteuermesszahl, ergibt sich die Höhe der jährlichen Grundsteuer. Was die Grundsteuermesszahl ist, lesen Sie hier.

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Sein Name rührt daher, dass er für verschiedene Steuerarten einheitlich nutzbar sein sollte. Allerdings kommt der Einheitswert heute außer bei der Berechnung der Grundsteuer nur noch bei der Zweitwohnsitzsteuer zum Einsatz.

Ab 2025 wird der Einheitswert durch den Grundsteuerwert ersetzt. Hintergrund ist eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, das die bisherige Berechnung der Einheitswerte für Grundstücke 2018 für verfassungswidrig erklärt hat (mehr dazu hier).

Eigentümer von Grundstücken und Immobilien müssen deshalb im Jahr 2022 eine sogenannte Feststellungserklärung abgeben, umgangssprachlich Grundsteuererklärung genannt, in der sie allerlei Angaben zu ihrem Besitz machen müssen. Dank dieser Daten können die Finanzämter dann den neuen Grundsteuerwert ermitteln (mehr dazu unten).

Wie wird der Einheitswert für die Grundsteuer ermittelt?

Noch bis 2025 wird die Grundsteuer für bebaute und unbebaute Grundstücke mithilfe des Einheitswerts ermittelt. Die Finanzämter legen ihn für jedes Grundstück fest und orientieren sich dabei an den Wertverhältnissen, die zum Zeitpunkt der letzten sogenannten Hauptfeststellung vorlagen.

Weil Hauptfeststellungen sehr aufwendig sind, ist die jüngste sehr lange her: Sie fand im Westen am 1. Januar 1964 statt und im Osten am 1. Januar 1935. Die Einheitswerte liegen daher erheblich unter den heutigen Verkehrswerten.

In der Praxis heißt das: Die Finanzämter rechnen mit der Jahresrohmiete, die ein Mieter zum 1. Januar 1964 im Westen oder zum 1. Januar 1935 im Osten hätte zahlen müssen. Sie multiplizieren diese mit einem Vervielfältiger und rechnen dann eventuell noch Zuschläge (werterhöhende Umstände) oder Abschläge (wertmindernde Umstände) mit ein.

Das Ganze nennt sich dann Ertragswertverfahren und wird für alle bebauten, gemischt genutzten Grundstücke, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Eigentumswohnungen, Geschäftsgrundstücke und fast alle Einfamilienhäuser genutzt. Bei unbebauten Grundstücken multipliziert man die Quadratmeterzahl mit dem Bodenwert von 1964 oder 1935.

Gut zu wissen

Entsteht ein Grundstück neu, etwa indem ein bestehendes Grundstück geteilt wird, oder ändert sich etwas an der Immobilie, legt das Finanzamt den Einheitswert in einer sogenannten Nachfeststellung neu fest. Das passiert immer zum 1. Januar des Folgejahres. Der Eigentümer erhält anschließend einen Einheitswertbescheid.

Wie wird der Grundsteuerwert für die Grundsteuer berechnet?

Ab 2025 nutzen die Finanzämter nicht mehr den Einheitswert, sondern den Grundsteuerwert, um die Grundsteuer zu berechnen. Um ihn zu ermitteln, ziehen sie in den meisten Bundesländern den Bodenrichtwert und eine statistisch errechnete Nettokaltmiete heran. Eigentümer erhalten voraussichtlich 2023 einen Grundsteuerwertbescheid.

Anschließend funktioniert die Rechnung wie bisher auch – nur multipliziert man Hebesatz und Steuermesszahl eben nicht mehr mit dem Einheitswert, sondern mit dem Grundsteuerwert, um die Höhe der Grundsteuer zu erhalten.

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Verwendete Quellen
  • Eigene Recherche
  • vlh.de: "Grundsteuer und Einheitswert – so hängt das zusammen"
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