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Mieterhöhung: Wann Mieter die Mieterhöhung nicht bezahlen müssen

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Fallstricke des Mietrechts  

Jede dritte Mieterhöhung fehlerhaft – Rechte der Mieter

06.09.2018, 15:27 Uhr | sm, jb, t-online.de

Mieterhöhung: Wann Mieter die Mieterhöhung nicht bezahlen müssen. Mieterhöhung: Bereits der Mietvertrag kann regelmäßige Anpassungen zum Nachteil des Mieters enthalten. (Quelle: Getty Images/Andreas Steidlinger)

Mieterhöhung: Bereits der Mietvertrag kann regelmäßige Anpassungen zum Nachteil des Mieters enthalten. (Quelle: Andreas Steidlinger/Getty Images)

Die deutschen Mieter ächzen unter stetig steigenden finanziellen Belastungen. Aber wann dürfen Vermieter die Miete erhöhen und in welchem Umfang? Und wann Sie nicht bezahlen müssen.

Mieterhöhungen führen nicht selten zu Streit unter den Mietparteien. Mieter fühlen sich schnell übervorteilt, wenn sie plötzlich für dieselbe Wohnung deutlich tiefer in die Tasche greifen sollen. Und oft scheint diese Skepsis durchaus berechtigt. "Fast ein Drittel der jährlich rund zwei Millionen Mieterhöhungen in Deutschland sind fehlerhaft oder schlicht zu hoch", erklärt der Deutsche Mieterbund (DMB). 

Wann Mieter die Mieterhöhung nicht bezahlen müssen.

Die regelmäßige Mieterhöhung ist gesetzlich geregelt

Rechtsgrundlage für Mieterhöhungen ist in erster Linie das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). "Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren", heißt es dort in Paragraph 557. Die Formulierung deutet schon an, dass Wohnungsbesitzer eine Mieterhöhung nicht einfach beschließen können. Der Mieter muss der Erhöhung zustimmen, damit sie rechtsverbindlich wird.

Wichtig: Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen, heißt es in § 558a BGB.

Allerdings stellt das BGB im Folgeparagraph auch klar: "Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete verlangen." Das heißt, dass Mieter verpflichtet sind, einer Mieterhöhung zustimmen, sofern diese sämtliche Kriterien erfüllt, die das Gesetz vorschreibt. Verweigert ein Mieter die Zustimmung, kann der Vermieter sie gerichtlich einklagen. 

Eine Mieterhöhung kann unter Berufung auf folgende Aspekte begründet werden:

  • Mietspiegel
  • Auskunft aus Mietendatenbank
  • Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
  • Entgelte von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Ein häufiger Grund für gerechtfertigte Mieterhöhungen ist die Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Vermieter dürfen die Miete auf das Preisniveau "für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren" anheben, wie es im BGB zur ortsüblichen Vergleichsmiete heißt. Allerdings muss der Vermieter begründen, warum er die geforderte neue Miethöhe für ortsüblich hält.

Mieterhöhung: "Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden." (§ 558 BGB)

Dabei kann er sich auf örtliche Mietspiegel oder Mietdatenbanken berufen, die entweder von der Kommune oder von den lokalen Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter gemeinsam geführt werden müssen. Vor allem in kleinen Gemeinden gibt es solche Hilfsmittel aber längst nicht immer.

Um die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung zu beziffern, können Vermieter sich daher auch auf drei vergleichbare Wohnungen berufen oder ein Sachverständigen-Gutachten beibringen.

Kappungsgrenze und Jahressperrfrist begrenzen die Mieterhöhung

Obwohl eine Anhebung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich legitim ist, müssen Mieter sie nicht in jedem Fall akzeptieren. "Der Mieter muss zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist, der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze eingehalten sind", informiert der DMB.

Jahressperrfrist: Die sogenannte Jahressperrfrist besagt, dass der Einzug beziehungsweise die letzte Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete mindestens zwölf Monate zurück liegen müssen, bevor die Miete erneut erhöht werden darf.

Kappungsgrenze: Die Kappungsgrenze legt fest, dass die Miete für eine Wohnung innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen darf – unabhängig davon, welche Mietpreise vergleichbare Wohnungen erzielen.

Älteres Paar schaut beim Frühstück auf Rechnungen: Nahezu jede dritte Mieterhöhung ist zu hoch oder komplett fehlerhaft. (Quelle: Getty Images/Geber86)Älteres Paar schaut beim Frühstück auf Rechnungen: Nahezu jede dritte Mieterhöhung ist zu hoch oder komplett fehlerhaft. (Quelle: Geber86/Getty Images)

Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung prüfen

Wohnungsbesitzer müssen dem Mieter ausreichend Zeit geben, die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung zu prüfen. "Er kann in dem Monat, in dem er die Mieterhöhung erhält, und in den beiden darauf folgenden Monaten abklären, zum Beispiel mit Hilfe des örtlichen Mietervereins, ob er zustimmt oder nicht", rät der DMB. Ihre Zustimmung sollten Mieter nur dann verweigern, wenn gesetzliche Vorgaben missachtet wurden. Klagt ein Vermieter die Zustimmung ein und hat vor Gericht Erfolg, kämen sonst noch hohe Verfahrens- und Anwaltskosten hinzu.

Gutachter: Mieterhöhungen können mit einem Sachverständigengutachten begründet sein. Damit dieses formell wirksam ist, muss der – in der Regel öffentlich bestellte und vereidigte – Gutachter aber nicht zwingend die betroffene Wohnung oder eine Wohnung gleichen Typs besichtigt haben. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe hervor (Az.: VIII ZR 190/17).

Index- und Staffelmiete schließen weitere Mieterhöhung meist aus

Ausgeschlossen sind Mieterhöhungen zur Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete immer dann, wenn schon im Mietvertrag eine Zeit-, Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde. Bei der Staffelmiete ist im Mietvertrag genau festgelegt, wann sich die Miete erhöht und um welchen Betrag. Allerdings muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a BGB). Bei der Indexmiete wird im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete analog zum Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts oder vergleichbarer Indices steigt. Auch hier ist eine Mieterhöhung erst nach einem Jahr und in Anlehnung an den Preisindex möglich. Eine Ausnahme: Der Vermieter hat bauliche Maßnahmen durchgeführt, deren Grund er nicht zu vertreten hat (§ 557b BGB).

Mieterhöhungen außer der Reihe sind sowohl bei Staffel- als auch bei Indexmietverhältnissen nicht zulässig. Auch die Investitionskosten für wohnwertsteigende oder energetische Modernisierungsmaßnahmen können dann in aller Regel nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

Wichtig: Enthält der Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete, kann der Vermieter die Kosten einer freiwillig durchgeführten energetischen Sanierung nicht auf die Miete umlegen, hat das Landgericht Berlin entschieden (AZ.: 65 S 225/17).

Mieterhöhung nach Modernisierung und Sanierung

Hier ist zu prüfen, welche Kosten genau auf die Miete umgelegt werden dürfen und welche der Vermieter allein zu tragen hat.

Reparaturen im Haus oder in der Wohnung sind Sache des Vermieters. Er muss Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten auf eigene Kosten durchführen und darf keine darauf basierende Mieterhöhung fordern. Anders ist es bei Modernisierungen. So berechtigen Maßnahmen zur Energieeinsparung oder Wohnwertverbesserung zu einer Mieterhöhung von bis zu elf Prozent.

Diese Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen rechtfertigen eine Mieterhöhung.

Wichtig: Vermieter können Modernisierungskosten mit elf Prozent auf die Monatsmiete umlegen – unabhängig von der Gesamthöhe der Kosten. Union und SPD haben vereinbart, die Umlage auf acht Prozent zu senken und den Mietaufschlag auf drei Euro je Quadratmeter zu begrenzen. Dies soll jedoch nur für Gebiete gelten, in denen die Mietpreisbremse gilt.

Erhöhung der Nebenkostenpauschale ist keine Mieterhöhung

In Zeiten stetig steigender Preise für Strom, Öl und Gas kann es leicht passieren, dass die im Mietvertrag vereinbarte Nebenkostenpauschale die tatsächlich entstehenden Kosten nicht mehr deckt. Damit Vermieter hier nicht zu ihren Ungunsten in Vorleistung gehen müssen, ist eine Anpassung der Betriebskostenpauschale an die tatsächlichen laufenden Kosten immer möglich.

Verwendete Quellen:
  • Deutscher Mieterbund
  • Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz
  • dpa-tmn
  • weitere Quellen
    weniger Quellen anzeigen

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