Neue Statistik: Immobilienpreise fallen so stark wie seit Jahren nicht

Sogar in Großstädten sind die Preise für Immobilien erstmals seit Langem gefallen. Experten erwarten, dass sich der Trend fortsetzt.

Der Zinsanstieg und die hohe Inflation haben dem langen Immobilienboom in Deutschland ein jähes Ende gesetzt. Im Schlussquartal 2022 verbilligten sich Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser so stark wie seit 16 Jahren nicht mehr, wie das Statistische Bundesamt am Freitag in Wiesbaden mitteilte. Experten erwarten, dass sich der Preisrückgang in diesem Jahr fortsetzt.

Wohnimmobilien verbilligten sich laut Bundesamt im vierten Quartal durchschnittlich um 3,6 Prozent zum Vorjahresquartal. Es war der erste Preisrückgang binnen Jahresfrist seit Ende 2010. Stärker seien die Preise zuletzt im ersten Quartal 2007 gesunken, mit minus 3,8 Prozent gemessen am ersten Quartal 2006, schrieben die Statistiker. "Ausschlaggebend für den Rückgang der Kaufpreise dürfte eine gesunkene Nachfrage infolge gestiegener Finanzierungskosten und der anhaltend hohen Inflation sein." Gegenüber dem dritten Quartal 2022 war der Preisrückgang zum Jahresende mit minus 5,0 Prozent noch deutlicher – das war mehr als von Fachleuten erwartet.

Preise fallen auch in Großstädten

Sowohl in den Städten als auch in ländlichen Regionen gab es im Schlussquartal 2022 größtenteils Preisrückgänge. Dabei verbilligten sich Ein- und Zweifamilienhäuser stärker als Eigentumswohnungen. So fielen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in kreisfreien Großstädten um 5,9 Prozent zum Vorjahresquartal, während die Preise für Eigentumswohnungen um 1,0 Prozent sanken. In dünn besiedelten ländlichen Kreisen waren Häuser 5,5 Prozent günstiger, Eigentumswohnungen dagegen leicht teurer.

Selbst in den begehrten sieben Metropolen – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf – fielen die Preise im Schnitt: Für Ein- und Zweifamilienhäuser mussten 2,9 Prozent weniger bezahlt werden, für Wohnungen 1,6 Prozent weniger als vor einem Jahr.

Mit den Zahlen wird die Trendwende am Häusermarkt deutlich, nachdem der lange Immobilienboom seit 2010 die Preise immer höher getrieben hatte. Im Gesamtjahr 2022 verteuerten sich Wohnimmobilien wegen der Zuwächse in den ersten drei Quartalen zwar noch um 5,3 Prozent zum Vorjahr. 2021 war das Plus aber mit 11,5 Prozent mehr als doppelt so groß gewesen.

Weiterer Rückgang möglich

Grund für das Ende des Booms sind die Leitzinserhöhungen der großen Notenbanken im Kampf gegen die hohe Inflation, die sich auch bei den Bauzinsen auswirken. So haben sich die Zinsen bei Krediten mit zehnjähriger Zinsbindung binnen gut eines Jahres von knapp einem Prozent auf fast vier Prozent vervierfacht. Das führt dazu, dass die Monatsraten für Zins und Tilgung um Hunderte Euro höher liegen als zuvor. Der Immobilienkauf ist daher für viele Menschen nicht mehr leistbar. Ohnehin ist wegen der Inflation das Geld bei vielen Menschen knapp, und Banken prüfen Finanzierungen kritischer. Makler berichten von viel weniger Anfragen für Immobilien als früher.

Der Zinsanstieg hat auch zu einem Einbruch im Geschäft mit Baufinanzierungen geführt. Im Januar lag das Neugeschäft inklusive Verlängerungen laut Bundesbank bei 12,7 Milliarden Euro – fast die Hälfte weniger als im Vorjahresmonat. "Bei Kapitalanlegern ist das Interesse an Immobilieninvestments gesunken, bei Eigennutzern die finanzielle Machbarkeit", sagte Michael Neumann, Chef beim Kreditvermittler Dr. Klein, kürzlich.

Fachleuten zufolge dürfte sich der Trend sinkender Immobilienpreise fortsetzen. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung hält dieses Jahr einen Rückgang um bis zu zehn Prozent für möglich, die DZ Bank erwartet Nachlässe von vier bis sechs Prozent. Unstrittig ist, dass der Immobilienmarkt zuletzt überhitzt war. Ende 2022 lagen die Immobilienpreise in den Städten um 20 bis 45 Prozent über dem gerechtfertigten Niveau, wie die Bundesbank errechnete.

Immobilienblase wird wohl nicht platzen

Experten bezweifeln aber, dass Deutschland vor dem Platzen einer Immobilienblase steht. Der Wohnungsmarkt gilt als robust, selbst in Wirtschaftskrisen, denn Immobilien werden oft konservativ und langfristig finanziert. Selbst wenn die Preise über einen längeren Zeitraum in Summe um 15 Prozent nachgäben, stünde der Markt auf dem Niveau von Anfang 2020, sagte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer beim Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp), kürzlich.

Zugleich lag die Zuwanderung nach Deutschland auch im Zuge des Ukraine-Kriegs auf Rekordniveau. Der Bedarf an Wohnungen dürfte daher weiter zunehmen, erklärte Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der Deutschen Wirtschaft (IW). "Die Preisrückgänge werden moderat bleiben", erwartet er.

Das IW erklärte, von 2010 bis 2021 hätten das robuste Wirtschaftswachstum, die starke Zuwanderung und vor allem stetig fallenden Zinsen dazu geführt, dass die Wohnimmobilienpreise immer nur gestiegen seien. Seit 2015 kletterten die Preise für bestehende Wohnungen demnach um mehr als 65 Prozent.

Ukraine-Krieg verändert Situation

Im vergangenen Jahr hätten sich die Vorzeichen dann teilweise umgedreht – vor allem aufgrund des Kriegs in der Ukraine. Die Zinsen stiegen deutlich, die Reallöhne fielen. Deshalb schrumpfte die Zahl der Käufer von Wohnimmobilien. "Sowohl für Käufer von selbst genutztem Wohneigentum als auch für Kapitalanleger ist der Anstieg der Zinsen von einem auf 3,5 bis vier Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung kaum zu leisten", erläuterte das IW.

Dazu kommt, dass Wohnungen knapp bleiben, denn der Baubranche machen niedrige Zinsen und teure Materialien zu schaffen. Im Januar brach der Auftragseingang im Bauhauptgewerbe weiter ein, vor allem der schwache Neubau belastet. Das dürfte die Immobilienpreise stützen.

Die Bundesregierung hat ihr Ziel von 400.000 neuen Wohnungen jährlich kassiert. Der Bauverband ZDB rechnet mit 280.000 fertigen Wohnungen 2022 und einem Rückgang auf 245.000 dieses Jahr. Seit Monaten beobachtet das Ifo-Institut eine Stornierungswelle im Wohnungsbau. Im Februar waren gut 14 Prozent der Baufirmen von Absagen betroffen. Die Ifo-Forscher schrieben: "Im Wohnungsbau geht die Angst um."