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Grundsteuer in Bayern: So berechnet sie sich


So berechnet sich die neue Grundsteuer in Bayern

  • Christine Holthoff
Von Christine Holthoff

Aktualisiert am 02.10.2022Lesedauer: 3 Min.
Qualitativ geprüfter Inhalt
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Für diesen Beitrag haben wir alle relevanten Fakten sorgfältig recherchiert. Eine Beeinflussung durch Dritte findet nicht statt.

Dorf in ländlicher Umgebung (Symbolbild): Bayern hat sich bei der Grundsteuerreform nicht dem Bundesmodell angeschlossen.
Dorf in ländlicher Umgebung (Symbolbild): Bayern hat sich bei der Grundsteuerreform nicht dem Bundesmodell angeschlossen. (Quelle: bruev)
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Um die Grundsteuer neu zu berechnen, kommt in Bayern ein wertunabhängiges Flächenmodell zum Einsatz. Wir erklären, was das für Sie bedeutet.

Das Wichtigste im Überblick


  • Wie berechnet sich die Grundsteuer in Bayern?
  • Was zählt zur Wohnfläche für die Grundsteuer in Bayern?
  • Wie kann ich die Grundsteuererklärung in Bayern abgeben?
  • Wo finde ich die Formulare für die Grundsteuererklärung in Bayern?
  • Wird die Grundsteuer in Bayern steigen?

11 von 16 Bundesländern haben sich für die Neuberechnung der Grundsteuer dem Vorschlag des Bundes angeschlossen – Bayern gehört nicht dazu. Das flächenmäßig größte Bundesland hat sich für ein reines Flächenmodell entschieden.

Wir zeigen, wie sich die Grundsteuer ab 2025 demnach berechnet, welche Möglichkeiten Sie für die Abgabe der Grundsteuererklärung in Bayern haben und wo Sie die Elster-Formulare finden.

Wie berechnet sich die Grundsteuer in Bayern?

Die sogenannte Grundsteuer B, also die Grundsteuer auf Wohngrundstücke, wird in Bayern künftig nach einem wertunabhängigen Flächenmodell berechnet. Anders als beim Bundesmodell spielt der Bodenrichtwert dabei keine Rolle. Relevant sind nur die Flächen von Grund und Boden sowie die Wohn- oder Nutzflächen von Gebäuden. Lesen Sie hier, wie das Bundesmodell funktioniert.

Die Flächen werden jeweils mit sogenannten Äquivalenzzahlen multipliziert. Diese betragen:

  • 0,04 Euro pro Quadratmeter für Grund und Boden
  • 0,50 Euro pro Quadratmeter für Gebäude

Das Ergebnis der Rechnung sind Äquivalenzbeträge für Grund und Boden, für die Wohnfläche und die Nutzfläche.

Je nach Art des Äquivalenzbetrags wird dieser im zweiten Schritt mit einer anderen Grundsteuermesszahl multipliziert: Bei Grund und Boden sowie Nutzflächen beträgt diese 100 Prozent, bei Wohnflächen 70 Prozent. Bei sozialem Wohnungsbau und Baudenkmälern greift ein zusätzlicher Abschlag von 25 Prozent.

Das Ergebnis daraus ist der Grundsteuermessbetrag, der wiederum in einem letzten Schritt mit dem individuellen Hebesatz der Gemeinde multipliziert wird. So ergibt sich letztlich die Grundsteuer. Mehr zum Hebesatz lesen Sie hier.

Die Formel für die Berechnung der Grundsteuer B in Bayern lautet also:

Grundsteuer = Fläche x Äquivalenzzahl x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

Rechenbeispiel für Bayern

Ein Beispiel des Bayerischen Landesamts für Steuern veranschaulicht die Berechnung:

Angenommen wird ein Einfamilienhaus mit einer Grundstücksfläche von 600 Quadratmetern und einer Wohnfläche von 160 Quadratmetern. Als Hebesatz der Gemeinde werden 400 Prozent unterstellt.

Nun müssen Sie zunächst die 600 Quadratmeter Grund und Boden mit der Äquivalenzzahl von 0,04 Euro pro Quadratmeter multiplizieren. Das Ergebnis von 24 Euro wiederum wird mit der Grundsteuermesszahl von 100 Prozent multipliziert, was weiterhin 24 Euro ergibt.

Die 160 Quadratmeter Wohnfläche hingegen werden mit 0,50 Euro pro Quadratmeter angesetzt, was 80 Euro macht und mit der geringeren Grundsteuermesszahl von 70 Prozent multipliziert. Daraus ergeben sich 56 Euro.

Die Summe dieser beiden Grundsteuermessbeträge – also 24 Euro und 56 Euro – multiplizieren Sie im letzten Schritt noch mit dem Hebesatz von 400 Prozent. Heißt: 80 Euro x 400 Prozent = 320 Euro Grundsteuer im Jahr.

Was zählt zur Wohnfläche für die Grundsteuer in Bayern?

Laut Wohnflächenverordnung gelten alle Flächen innerhalb einer Wohnung sowie Wintergärten, Balkone und Terrassen als Wohnfläche. Auch ein häusliches Arbeitszimmer zählt dazu. Balkon- und Terrassenflächen werden in der Regel mit einem Viertel, Wintergärten zur Hälfte der Wohnfläche zugerechnet.

Je nach Höhe des Raums zählt er allerdings nicht voll zur Wohnfläche. Ist die sogenannte lichte Höhe geringer als zwei Meter, aber höher als ein Meter, zählt der Raum nur zu 50 Prozent als Wohnfläche. Alles über zwei Meter gilt als volle Wohnfläche, alles unter einem Meter zählt gar nicht zur Wohnfläche. Als lichte Höhe bezeichnet man die Höhe eines Raums, gemessen ab der Oberkante des Fußbodens bis zur Unterkante der Decke.

Nicht zur Wohnfläche gehören Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschräume, Heizungsräume und Garagen. Ebenfalls nicht einbeziehen müssen Sie Schornsteine, freistehende Pfeiler und Säulen, Bekleidungen, sofern sie höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt. Auch Treppen mit mehr als drei Stufen sind keine Wohnfläche.

Wie kann ich die Grundsteuererklärung in Bayern abgeben?

Dafür gibt es in Bayern drei Möglichkeiten:

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  • komplett elektronisch über das Online-Finanzamt Elster,
  • halbdigital, indem Sie ein PDF-Formular am PC ausfüllen und anschließend ausdrucken,
  • komplett analog, indem Sie sich ein Papier-Formular bei Ihrem Finanzamt oder der Gemeindeverwaltung besorgen und es handschriftlich ausfüllen.

Wo finde ich die Formulare für die Grundsteuererklärung in Bayern?

Elster bietet für jedes Bundesland die passenden elektronischen Formulare. Jene für Bayern finden Sie hier. In unserem gesonderten Ratgeber erfahren Sie zudem, wie Sie die Grundsteuererklärung mit Elster genau ausfüllen und welche Daten Sie benötigen.

Wird die Grundsteuer in Bayern steigen?

Grundsätzlich soll die Grundsteuerreform aufkommensneutral sein. Das bedeutet, dass Kommunen nach der Neuberechnung ab 2025 insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnehmen sollen als vorher. Dafür sollen sie ihren Hebesatz entsprechend anpassen.

Trotzdem wird es innerhalb einer Kommune dazu kommen, dass sich Grundsteuerlasten verschieben. Einige Besitzer von Häusern und Eigentumswohnungen werden mehr zahlen als bisher, andere weniger. Das gilt für das Landesmodell von Bayern genauso wie beim Bundesmodell.

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Verwendete Quellen
  • Eigene Recherche
  • grundsteuer.bayern.de: "Die Grundsteuerreform – Wie machen wir das in Bayern?"
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