Grundsteuer berechnen: Formel und Beispiel

Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts muss die Grundsteuer neu berechnet werden. Welche Formel aktuell noch gilt und was sich ändert.

Jedes Jahr fällt für Eigentümer die Grundsteuer an. Auch die meisten Mieter müssen sie zahlen. Wir zeigen, wie Sie diese berechnen und wie hoch sie für Sie ausfällt – nach altem Recht und nach Inkrafttreten der Grundsteuerreform im Jahr 2025.

Wie berechne ich die Grundsteuer?

Bis 2025 berechnen Sie die Grundsteuer noch, indem Sie drei Faktoren multiplizieren:

• den Hebesatz,
• den Einheitswert
• und die Grundsteuermesszahl.

Die Formel dafür lautet also:

Der Einheitswert wird von den Finanzämtern für jedes Grundstück festgelegt und ist unter anderem abhängig von der Grundstücksart und bei bebauten Grundstücken dem Baujahr eines Hauses. Er liegt erheblich unter dem Verkehrswert und lässt sich nicht aus diesem berechnen. Mehr zum Einheitswert lesen Sie hier.

Achtung: Ab 2025 wird der Einheitswert durch den Grundsteuerwert ersetzt (mehr dazu im nächsten Abschnitt). Dafür reichen Millionen Bundesbürger im Jahr 2022 eine zusätzliche Grundsteuererklärung ein.

Viel Gestaltungsspielraum durch Hebesatz

Die Grundsteuermesszahl ist gesetzlich festgeschrieben. Sie unterscheidet sich je nach Grundstücksart und Bundesland. Im Westen beträgt sie zwischen 0,26 Prozent und 0,6 Prozent des Einheitswerts und im Osten zwischen 0,5 und 1 Prozent des Einheitswerts. Mit der Grundsteuerreform sollen die Steuermesszahlen auf ein Zehntel ihres bisherigen Wertes abgesenkt werden. Eine Tabelle mit der aktuell noch für Sie geltenden Grundsteuermesszahl finden Sie hier.

Der Hebesatz schließlich wird von den Kommunen festgelegt. Er bestimmt maßgeblich, wie hoch die Grundsteuer letztlich ausfällt. Der Spielraum der Gemeinden ist groß: Der Hebesatz kann zwischen 0 und 1.050 Prozent liegen. Er gilt immer für ein Kalenderjahr. Mehr zum Hebesatz lesen Sie hier.

Wie berechne ich die Grundsteuer ab 2025?

Auch ab 2025 benötigen Sie drei Faktoren, um die Grundsteuer zu berechnen. Statt des Einheitswerts kommt dann allerdings der neue Grundsteuerwert zum Einsatz. Für diesen müssen Immobilienbesitzer im Jahr 2022 eine gesonderte Steuererklärung abgeben.

Die Formel zur Berechnung der neuen Grundsteuer nach dem Bundesmodell lautet:

Der Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert, der noch auf den Wertverhältnissen von 1964 im Westen und 1935 im Osten basiert und daher als verfassungswidrig eingestuft wurde. Der neue Grundsteuerwert wird derzeit von den Finanzämtern ermittelt. Millionen Bürgerinnen und Bürger müssen deshalb sogenannte Feststellungserklärungen abgeben.

Maßgeblich für den Grundsteuerwert sind in den Bundesländern, die dem Bundesmodell folgen, der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche und Grundstücksart, das Alter des Gebäudes sowie eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete, die unter anderem von der sogenannten Mietniveaustufe der Kommune abhängt. Die Mietniveaustufen hat das Bundesfinanzministerium für alle Gemeinden anhand der Durchschnittsmieten in den Bundesländern festgelegt.

Steuermesszahl wird drastisch gesenkt

Da der Grundsteuerwert deutlich über dem bisherigen Einheitswert liegen wird, die Grundsteuerreform aber nicht dazu führen soll, dass sich die Grundsteuer erhöht, wird die Grundsteuermesszahl erheblich gesenkt – auf etwa ein Zehntel des bisherigen Werts.

Das heißt: Für Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhäusern oder Miet- und Eigentumswohnungen sinkt die Steuermesszahl von 0,35 Prozent auf 0,031 Prozent und für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke auf 0,034 Prozent.

Achtung: In Ländern mit eigenem Modell können die Steuermesszahlen abweichen. Die dort geltende Berechnung finden Sie in unseren gesonderten Ratgebern:

• Grundsteuermodell Baden-Württemberg
• Grundsteuermodell Bayern
• Grundsteuermodell Niedersachsen
• Grundsteuermodell Hessen
• Grundsteuermodell Hamburg

Mit dem Hebesatz haben die Kommunen auch bei der neuen Grundsteuer das letzte Wort über deren Höhe. Sie entscheiden weiter eigenständig, wie hoch der Hebesatz ausfällt. Allerdings sind auch sie angehalten, dafür zu sorgen, dass sich das Steueraufkommen insgesamt nicht signifikant ändert.

Ein Beispiel des Bundesfinanzministeriums verdeutlicht die Berechnung:

• Für ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1960 mit einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern, einer Grundstücksfläche von 1.000 Quadratmetern, einem Bodenrichtwert von 400 Euro und in einer Gemeinde mit Mietniveaustufe 4 ermittelt das Finanzamt nach Abgabe der neuen Grundsteuererklärung einen Grundsteuerwert von 310.100 Euro. Dieser wird zunächst mit der für Einfamilienhäuser geltenden Steuermesszahl von 0,031 Prozent multipliziert und anschließend mit dem Hebesatz der Gemeinde. Dieser liegt im Beispiel bei 421 Prozent. Daraus ergibt sich eine Grundsteuer von 404,71 Euro im Jahr (310.100 Euro x 0,031 Prozent x 421 Prozent).

Wird Grundsteuer nach Quadratmetern berechnet?

Um die Grundsteuer zu berechnen, spielt die Zahl der Quadratmeter eine Rolle, da sowohl Wohnfläche als auch Grundstücksfläche in die Ermittlung des Grundsteuerwerts einfließen. Sie ist aber nur ein Faktor von vielen (siehe oben). Eine Ausnahme bildet Baden-Württemberg. Beim dortigen Flächenmodell spielt die Wohnfläche keine Rolle (mehr dazu hier).

Sind Sie Mieter, kann Ihr Vermieter die Grundsteuer auf Sie umlegen. Wohnen mehrere Parteien in einem Haus, kommt es auf die Quadratmeterzahl Ihrer Wohnung an, welcher Anteil der Grundsteuer auf Sie abfällt. Ein Rechenbeispiel finden Sie in unserem Ratgeber zur Umlage der Grundsteuer auf Mieter.