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Grundsteuer in Hessen: So funktioniert das Flächen-Faktor-Modell


So berechnet sich die Grundsteuer in Hessen

  • Christine Holthoff
Von Christine Holthoff

Aktualisiert am 08.10.2022Lesedauer: 4 Min.
Qualitativ geprüfter Inhalt
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Für diesen Beitrag haben wir alle relevanten Fakten sorgfältig recherchiert. Eine Beeinflussung durch Dritte findet nicht statt.

Blick auf Lindenfels (Symbolbild): In Hessen gelten ab 2025 eigene Regeln für die Grundsteuer B.
Blick auf Lindenfels (Symbolbild): In Hessen gelten ab 2025 eigene Regeln für die Grundsteuer B. (Quelle: vora/Getty Images)
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Bei der Grundsteuerreform setzt Hessen auf das Flächen-Faktor-Verfahren. Wir erklären, wie es sich vom Bundesmodell unterscheidet.

Das Wichtigste im Überblick


  • Wie wird in Hessen die Grundsteuer berechnet?
  • Was zählt bei der Grundsteuer in Hessen zur Wohnfläche?
  • Wie rechne ich meine Grundsteuer aus?
  • Welche Daten benötige ich für die Grundsteuererklärung in Hessen?
  • Muss ich nach der Reform mehr Grundsteuer zahlen?

In Hessen gilt ab 2025 ein anderes Grundsteuermodell als in den meisten Bundesländern. Wir zeigen, was das für Eigentümer dort bedeutet, wie sich die Grundsteuer künftig berechnet und welche Daten Sie benötigen, wenn Sie die Feststellungserklärung beim Finanzamt einreichen.

Wie wird in Hessen die Grundsteuer berechnet?

In Hessen wird die Grundsteuer ab 2025 mit dem Flächen-Faktor-Modell berechnet. Dabei werden die Flächen des Grund und Bodens mit sogenannten Äquivalenzzahlen multipliziert. Diese betragen:

  • 0,04 Euro pro Quadratmeter für Grund und Boden,
  • 0,50 Euro pro Quadratmeter für Gebäude.

Der so ermittelte Äquivalenzbetrag wird anschließend noch mit einem Faktor für das jeweilige Grundstück multipliziert. Hessen geht damit über das reine Flächenmodell hinaus, wie es in Bayern gilt. Denn der Faktor berücksichtigt auch die Lage des Grundstücks. Lesen Sie hier, wie das reine Flächenmodell funktioniert.

Der Faktor ergibt sich wie beim Flächen-Lage-Modell in Niedersachsen aus dem Quotienten aus Bodenrichtwert und durchschnittlichem Bodenrichtwert potenziert mit 0,3. Das Ergebnis ist ein Zuschlag oder Abschlag für die Lage des Grundstücks.

Ist beispielsweise der Bodenrichtwert Ihres Grundstücks im Vergleich zum Durchschnitt halb so hoch, ergibt sich für Sie ein Faktor von 0,81. Das ist gleichbedeutend mit einem Abschlag von 20 Prozent. Lesen Sie hier, wie Sie den Bodenrichtwert ermitteln.

Im nächsten Schritt wird der Betrag mit der Grundsteuermesszahl multipliziert, wodurch sich der Grundsteuermessbetrag ergibt. Die Steuermesszahl beträgt in Hessen grundsätzlich 100 Prozent, für Wohnflächen reduziert sie sich auf 70 Prozent.

Zuletzt wird der Grundsteuermessbetrag noch mit dem Hebesatz der Kommune multipliziert. So ergibt sich letztlich die Grundsteuer. Mehr zum Hebesatz lesen Sie hier.
Die Formel für die Berechnung der Grundsteuer in Niedersachsen lautet also:

Grundsteuer = Fläche x Äquivalenzzahl x Faktor x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

Neben der Grundsteuer B für Wohngrundstücke und Eigentumswohnungen wird auch die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe neu berechnet. Anders als bei der Grundsteuer B erfolgt die Bewertung in allen Bundesländern gleich. Dabei werden die Betriebsflächen je nach Nutzung bewertet (standardisierte Flächenbewertung).

Was zählt bei der Grundsteuer in Hessen zur Wohnfläche?

Zur Wohnfläche gehören Wohnräume, einschließlich Küche, Bad, Flur, Abstellräume (außer im Keller) sowie häusliche Arbeitszimmer. Dabei gilt: Wohnflächen zählen erst ab einer lichten Höhe von zwei Metern voll, ab einem Meter werden sie zur Hälfte einberechnet.

Terrassen und Balkone werden nur zu 25 Prozent in die Berechnung einbezogen. Es sei denn, sie sind besonders hochwertig – beispielsweise überdacht oder seitlich wettergeschützt. Dann zählen die Flächen unter Umständen hälftig.

Ausdrücklich nicht zur Wohnfläche gehören:

  • Kellerräume, die nicht Wohnzwecken dienen, also beispielsweise Heizungsräume, Waschküchen und Vorratsräume; Party- oder Hobbyräume hingegen zählen zur Wohnfläche,
  • Dachgeschoss, sofern es nicht Wohnzwecken dient,
  • Treppen und Abstellräume außerhalb der Wohnung,
  • angebaute oder freistehende Garagen und Tiefgaragen
  • Nebengebäude wie Scheunen oder Gartenhäuser, die weniger als 30 Quadratmeter groß sind.

Besitzen Sie betrieblich, gewerblich oder zu anderen Nicht-Wohnzwecken genutzte Gebäude, beispielsweise Vereinsräume, müssen Sie die Nutzfläche statt der Wohnfläche erklären.

Wie rechne ich meine Grundsteuer aus?

Aktuell können Sie Ihre neue Grundsteuer noch nicht berechnen, da die Städte und Gemeinden ihre Hebesätze erst im Laufe des Jahres 2024 festlegen. Ein Beispiel der hessischen Finanzverwaltung zeigt aber, wie die Berechnung konkret funktioniert:

Angenommen wird, dass Sie ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 140 Quadratmetern und einer Bodenfläche von 500 Quadratmetern besitzen. Weiter wird ein Bodenrichtwert für das Grundstück von 100 Euro und ein durchschnittlicher Bodenrichtwert in der Gemeinde von 200 Euro angenommen. Der Hebesatz der Kommune beträgt 400 Prozent.

In einem ersten Schritt müssen Sie nun die Wohnfläche mit der Äquivalenzzahl von Gebäuden (0,50 Euro pro Quadratmeter) und der reduzierten Steuermesszahl von 70 Prozent multiplizieren: 140 Quadratmeter x 0,50 Euro pro Quadratmeter x 70 Prozent = 49 Euro.

Das Gleiche mit der Bodenfläche: Die 500 Quadratmeter multiplizieren Sie mit der Äquivalenzzahl für Grund und Boden (0,04 Euro pro Quadratmeter) und der vollen Steuermesszahl von 100 Prozent. Das ergibt 20 Euro.

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Den Gesamtbetrag von 69 Euro (49 Euro + 20 Euro) multiplizieren Sie nun mit dem Faktor von 0,81, der sich aus dem Quotienten aus Bodenrichtwert und durchschnittlichem Bodenrichtwert potenziert mit 0,3 ergibt. Das Ergebnis ist ein Steuermessbetrag von 55 Euro.

Zuletzt multiplizieren Sie diese noch mit dem Hebesatz von 400 Prozent, was in diesem Beispiel eine jährliche Grundsteuer von 220 Euro macht.

Welche Daten benötige ich für die Grundsteuererklärung in Hessen?

Um die Feststellungserklärung für die Grundsteuer auszufüllen, benötigen Sie je nach persönlicher Situation unter anderem folgende Daten:

  • Aktenzeichen Ihres Grundstücks (Grundsteuer B) bzw. Ihres Betriebs der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A),
  • Grundstücksgröße (amtliche Fläche),
  • Flur und Flurstück (zu finden im Liegenschaftskataster der hessischen Katasterverwaltung),
  • Grundbuchblattnummer (immer bei Grundstücken),
  • Wohn- und/oder Nutzungsfläche.

Das Online-Finanzamt Elster stellt je nach Grundsteuermodell für jedes Bundesland die entsprechenden Formulare bereit. Jene für Hessen finden Sie hier. In unserem gesonderten Ratgeber zeigen wir Ihnen außerdem, wie Sie die Feststellungserklärung bei Elster richtig ausfüllen.

Muss ich nach der Reform mehr Grundsteuer zahlen?

Das lässt sich pauschal nicht sagen. Grundsätzlich soll die Grundsteuerreform aufkommensneutral sein. Das heißt, dass die Städte und Gemeinden im Jahr künftig weder mehr noch weniger Grundsteuer einnehmen sollen. Für den einzelnen Eigentümer kann sich die Höhe der Steuer aber sehr wohl ändern.

Manch einer wird mehr zahlen müssen, manch anderer weniger. Das liegt daran, dass die Steuer bisher auf Grundlage sehr alter Daten berechnet wurde – im Westen aus dem Jahr 1964, im Osten von 1935.

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Verwendete Quellen
  • Eigene Recherche
  • finanzamt.hessen.de: "Grundsteuerreform – Grundsteuer FAQ"
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