Pfusch am Bau: Wie sich Bauherren wehren können

Der Traum vom Eigenheim kann für Bauherren schnell zu einem Alptraum werden. Risse in den Wänden oder undichte Fenster verderben regelmäßig die Freude am neuen Haus. Doch auch wenn der Pfusch am Bau für Ärger und Arbeit sorgt, man kann sich erfolgreich dagegen wehren.

Feuchtigkeitsschäden treten häufig auf

Jeder Bauherr hat seine ganz persönlichen Vorstellungen vom Eigenheim. Obwohl es viele vorgefertigte Elemente gibt, fällt jedes Haus daher ganz individuell aus. So einzigartig die Häuser sind, so vielfältig sind auch die Mängel. "Faktisch sind regelmäßig sämtliche Teile eines Hauses von Mängeln betroffen", sagt Kai Warnecke, stellvertretender Generalsekretär des Eigentümerverbands Haus & Grund in Berlin.

Dabei gibt es nichts, was es nicht gibt: Unterhalb der Grundplatte falsch verlegte Abwasserrohre, schlecht isolierte Kellerwände oder fehlerhaft eingebaute Fenster. "Häufig werden Feuchtigkeitsschäden bemängelt, wenn zum Beispiel die Bauwerksabdichtung im Keller nicht ordnungsgemäß geplant oder ausgeführt wurde", sagt Christian Meier, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Weimar.

Wann Mängel vorliegen

Grundsätzlich gilt: Ein Mangel am Bau liegt vor, wenn die Werkleistung eine vereinbarte Beschaffenheit nicht erfüllt, erklärt Meier. Bei einer sogenannten Beschaffenheitsvereinbarung haben die Vertragsparteien bestimmte Details der Werkleistung festgelegt.

Soweit keine Beschaffenheit vereinbart wurde, ist die Leistung mangelhaft, wenn sie sich für den im Vertrag vorausgesetzten Gebrauch nicht eignet. Außerdem liegt auch immer dann ein Mangel vor, wenn die Ausführung nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht.

Experte prüfen lassen - nicht an der falschen Stelle sparen

Weil nicht jeder Bauherr gelernter Handwerker ist, sollten sich Bauherren einen Experten organisieren und gemeinsam den Baufortschritt in jeder Phase des Bauvorhabens prüfen. "Es gibt wenige Gelegenheiten im Leben eines Menschen, bei denen er so viel Geld auf einmal ausgibt wie beim Hausbau. Deshalb sollte der Bauherr nicht an der falschen Stelle sparen", sagt Meier. Wenn er einen Architekten oder geeigneten Bauingenieur nicht nur mit der Planung, sondern auch mit der Bauleitung beauftragt, muss dieser dafür Sorge tragen, dass mängelfrei gebaut wird. Treten trotzdem Mängel auf, die der Bauleiter bei einer ordnungsgemäßen Überwachung hätte erkennen können, haftet er dem Bauherrn zusätzlich zum Bauunternehmer.

Prüfungen zum rechten Zeitpunkt vornehmen lassen

Auch Kai Warnecke von Haus & Grund empfiehlt, die einzelnen Bauabschnitte von einem Experten untersuchen zu lassen. Dabei sollte der Bauherr darauf achten, dass die Leistungen geprüft werden, bevor sie von anderen Arbeiten verdeckt werden. Der richtige Einbau einer Dampfsperre unter dem Dach lässt sich etwa nicht mehr prüfen, wenn das Dach bereits verkleidet ist.

Haben die Bauarbeiter dann tatsächlich gepfuscht, gibt es verschiedene Wege, um sich zu wehren. "Hat ein Bauherr einen Mangel vor Abnahme festgestellt, sollte er vom Bauunternehmer Beseitigung des Mangels verlangen", rät Warnecke. Vorher sollte die Abnahme nicht erfolgen, so dass der Unternehmer keine Rechnung stellen kann. Denn: "Die Vergütung ist das einzige Druckmittel des Bauherrn."

Mängelrüge per Einschreiben schicken

Hat der Bauherr einen Mangel entdeckt und will ihn rügen, muss er dabei keine bestimmten Formalien beachten. "Zu Beweiszwecken ist es jedoch sinnvoll, Nachbesserungsforderungen beziehungsweise Mängelbeseitigungsansprüche nicht nur mündlich, sondern schriftlich geltend zu machen", empfiehlt Warnecke. Der Bauberater Christian Schwencke vom Bauherren-Schutzbund empfiehlt, diese Rüge per Einschreiben zu schicken. So kann der Bauherr sich auch sicher sein, dass sie tatsächlich angekommen ist.

In der Mängelrüge sollte der Bauherr dem Bauunternehmer zur Nachbesserung der Mängel eine Frist setzen. "Eine Fristsetzung ist zweckmäßig, um sicherzustellen, dass die Arbeiten auch tatsächlich erledigt werden", sagt Warnecke. Allerdings muss die gesetzte Frist so bemessen sein, dass die Zeit auch ausreicht, um Personal zu engagieren, Material zu besorgen und die Arbeit zu schaffen.

Kommt der Unternehmer der Aufforderung zur Nachbesserung nicht innerhalb der gesetzten Frist nach, kann der Bauherr ein anderes Unternehmen mit der Beseitigung des Mangels beauftragen und von dem ursprünglich beauftragten Bauunternehmer die Kosten hierfür verlangen. "Auch der weitere Schaden, zum Beispiel Mietausfall, kann unter Umständen geltend gemacht werden", sagt Meier. Spätestens dann, wenn der Unternehmer den Mangel nicht beseitigt, sollte der Bauherr aber, bevor er weitere Schritte unternimmt, den Rat eines Fachanwalts in Anspruch nehmen.

Bis zu fünf Jahren Gewährleistungsanspruch

Und keine Panik: selbst wenn ein Mangel nicht sofort festgestellt wird, sondern erst nach Abschluss des Bauvorhabens auftritt, stehen dem Bauherrn bis zu fünf Jahre lang Gewährleistungsansprüche zu. So steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch. "Um diese durchsetzen zu können, sollte eine Gewährleistungsbürgschaft vereinbart werden", rät Warnecke. Sie setzt einen entsprechenden Bauvertrag voraus.

Architekt oder Ingenieur als Objektbetreuer beauftragen

Neben der Bauleitung während der Bauausführung bieten Architekten und Ingenieure auch die sogenannte Objektbetreuung an. "Wird der Architekt oder Ingenieur damit beauftragt, kann der Bauherr sich an diesen wenden, wenn er meint, dass ein Mangel vorliegt", erklärt der Fachanwalt Christian Meier. Der Architekt oder Ingenieur muss sich dann darum kümmern, dass der Mangel gegenüber den Bauhandwerkern gerügt und ordnungsgemäß abgestellt wird. Zu seinen Aufgaben gehört es auch, vor Ablauf der Gewährleistungsfrist das Gebäude zu begehen und nach möglichen Mängeln Ausschau zu halten.

Ratgeber: Keller entfeuchten