Immobilien: Baugeld so billig wie nie

Noch nie war Baugeld so billig wie jetzt: die Turbulenzen an den Finanzmärkten bescheren Bauherren und Immobilienkäufern immer niedrigere Zinsen. Innerhalb eines Jahres fiel das durchschnittliche Zinsniveau für zehnjährige Baudarlehen um rund 1,3 Prozentpunkte, und die günstigsten Angebote liegen aktuell deutlich unter drei Prozent. "In den vergangenen Wochen gab es fast täglich ein neues Allzeit-Tief bei den Zinsen", sagt Max Herbst, Inhaber der unabhängigen FMH Finanzagentur. "Wer jetzt bauen oder kaufen will, kann praktisch nichts falsch machen, denn viel billiger dürfte Baugeld kaum werden."

Darlehen schon für 2,7 Prozent

So liegen die günstigsten Angebote für ein Darlehen von 150.000 Euro bei einem Beleihungswert von 80 Prozent, einprozentiger Anfangstilgung und zehn Jahren Laufzeit laut FMH aktuell bei 2,7 Prozent Effektivzins. Gleich 14 Anbieter werben mit diesem Spitzenzins. Und wer sich die aktuell niedrigen Zinsen langfristig sichern will, der erhält Baugeld zu den genannten Konditionen mit 20-jähriger Laufzeit bereits für 3,08 Prozent Effektivzins.

Die günstigen Hypothekendarlehen werden nach wie vor fast ausschließlich von Online-Vermittlern und Direktbanken angeboten. Allerdings sollten Interessenten auch vor Ort die Konditionen vergleichen, denn regionale Anbieter können durchaus günstiger sein. Und wer unbedingt bei seiner Hausbank bleiben will, der hat ebenfalls Chancen. Wenn Kunden ihrer Bank bessere Vergleichsangebote vorlegten, zeigten sich die Institute oftmals verhandlungsbereit, sagt Herbst.

Zinsen bleiben niedrig

Große Veränderungen des aktuellen Zinsniveaus erwartet der Experte nicht. Nach unten gebe es kaum Spielraum, da die Margen der Anbieter bereits jetzt minimal seien, und auch größere Zinssteigerungen seien unwahrscheinlich. "Ein Aufschwung, der für Zinssteigerungen sorgt, ist nicht in Sicht, daher dürfte es bei den Zinsen in nächster Zeit nur kleine Ausschläge nach oben oder unten geben", sagt Herbst.

Wer als Haus- oder Wohnungseigentümer erst in einigen Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigt, der kann sich mit einem Forwarddarlehen jetzt schon einen günstigen Zinssatz sichern. Allerdings verlangen die Anbieter dafür einen Aufschlag bis zu einem Prozent. Das Magazin "Finanztest" der Stiftung Warentest hat die besten Angebote für eine Kreditsumme von 100.000 Euro mit zehnjähriger Laufzeit, einem Immobilienwert von 150.000 und vier Prozent jährlicher Tilgung verglichen. Das beste bundesweite Angebot bei zweijähriger Vorlaufzeit bietet die BB Bank mit 3,17 Prozent. Auch hier bieten regionale Banken teilweise noch niedrigere Zinsen.

Günstige Modernisierung mit der KfW

Hauseigentümern beschert das aktuelle Zinstief zudem günstige Konditionen bei Modernisierungsdarlehen. Besonders attraktiv sind laut "Finanztest" die Förderprogramme der staatlichen KfW-Bank. Für Umbauten wie Wärmedämmung, bessere Fenster oder eine effizientere Heizung bietet die KfW bis zu 50.000 Euro Kredit mit Zinsen zwischen 1,0 und 1,5 Prozent. Alternativ können Hausbesitzer einen Zuschuss für Energiesparinvestitionen in Höhe von 7,5 Prozent erhalten, höchstens jedoch 3.750 Euro. Bei den Banken ist ein Modernisierungskredit in Höhe von 20.000 Euro bereits für 2,4 Prozent zu bekommen. Die meisten Anbieter vermitteln zudem auch die Förderkredite der KfW-Bank.

Wer sich eine gebrauchte Immobilie kaufen will, der muss sich auf weiter steigende Preise einstellen. Nach LBS-Angaben stiegen die durchschnittlichen Preise für Einfamilienhäuser bereits 2011 um 5,0 Prozent und für Eigentumswohnungen um 8,0 Prozent. Angesichts der steigenden Nachfrage registriert die LBS auch in diesem Jahr weiter anziehende Preise.

Nach einer Untersuchung des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (VDP) erhöhte sich der Preisindex für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser im ersten Quartal um 1,0 Prozent, bei Eigentumswohnungen um 0,5 Prozent. Besonders hoch ist die Nachfrage in den wirtschaftsstarken Ballungsgebieten.

Boom bei privatem Hausbau

Unterdessen entscheiden sich immer mehr Deutsche für den Hausbau. Die Zahl der Baugenehmigungen für neue Wohnungen und Einfamilienhäuser stieg 2011 nach Angaben des Statistischen Bundesamts um rund 22 Prozent auf 205.000. Zugleich wird der Traum vom Eigenheim immer erschwinglicher. Nach einer Studie des Forschungsinstituts Empirica für die LBS können sich mindestens 50 Prozent der Haushalte ein gebrauchtes ortsübliches Eigenheim leisten.

Ausnahme ist Berlin, wo dies nur für jeden dritten Haushalt gilt. Machbar ist der Hauskauf laut Studie dann, wenn ein Eigenkapital in Höhe eines Jahresnettoeinkommens zur Verfügung steht. Zudem darf die Finanzierungsbelastung von sieben Prozent für Zins und Tilgung maximal 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens betragen.