Einliegerwohnung: Mieter haben eingeschränkte Rechte

Einliegerwohnungen erleichtern so Manchem die Finanzierung der Immobilie. Das Leben auf engem Raum kann auch Probleme bringen. Dann sitzt oft der Vermieter am längeren Hebel.

Nach dem Zweiten Weltkrieg war es Pflicht, bei neuen Einfamilienhäusern zugleich eine Einliegerwohnung zu schaffen. Damit wollte der Gesetzgeber etwas gegen den akuten Wohnraummangel tun.

Auch heute gibt es Einliegerwohnungen. Das sind zweite Wohnungen in einem Einfamilienhaus oder Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine bewohnt. Die Gründe heute sind jedoch andere.

Mittlerweile entscheiden sich manche Bauherren für Einliegerwohnungen, um mit Mieteinkünften die Finanzierung ihres Einfamilienhauses zu erleichtern. Zwar steigen dadurch insgesamt die Kosten für das Haus, andererseits bekommt man die Mietwohnung für weniger Geld als beim Solo-Kauf.

Mit dem Einbau die Finanzierung erleichtern

Experten zufolge kostet ein Haus mit Einliegerwohnung zwischen 50.000 und 100.000 Euro mehr als ein einfaches Einfamilienhaus. Aber: Eine neuwertige Mietwohnung ist für diesen Preis in der Regel nicht zu bekommen.

Ein weiterer Vorteil: Die Vermieter einer Einliegerwohnung haben das Mietrecht eher auf ihrer Seite als ein normaler Vermieter. Das mindert Befürchtungen vor endlosen Streitigkeiten mit dem Mieter.

Vermieter und Mieter leben enger zusammen

Auch wenn die Einliegerwohnung einen eigenen Eingang hat: Mieter und Vermieter leben enger zusammen als üblich. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit geschaffen. Zudem kann ohne einen qualifizierten Grund ein befristetes Mietverhältnis abgeschlossen werden.

Bei sonstigen Mietverträgen muss ein berechtigtes Interesse wie etwa Eigenbedarf für eine Kündigung vorliegen. Bei einer Einliegerwohnung kann der Vermieter ohne besonderen Grund kündigen. In diesem Fall verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate. Grundlage ist Paragraf 573a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Besteht das Mietverhältnis bis zu fünf Jahre, beträgt die Frist somit drei plus drei, also insgesamt sechs Monate, bei bis zu acht Jahren neun Monate und bei längerer Mietdauer ein Jahr.

Voraussetzung: Vom Vermieter selbst bewohnt

Die entscheidende Voraussetzung, damit der Vermieter sich auf die Vorschrift zur erleichterten Kündigung bei der Einliegerwohnung berufen kann: Er muss das Gebäude selbst bewohnen. Bei Streitigkeiten um Kündigungen dreht es sich daher oft um die Frage, ob im konkreten Einzelfall wirklich von selbst bewohnen gesprochen werden kann.

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Die Rechtsprechung dazu ist vielfältig: Wenn der Vermieter wegen Urlaub oder Kur häufig nicht zu Hause ist, kann er trotzdem auf die erleichterte Kündigung pochen, entschied zum Beispiel das Landgericht Hamburg (Az.: 11 S 76/82). Wenn der Vermieter hingegen seine Wohnung nur am Wochenende nutzt, darf er nicht ohne guten Grund kündigen.