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Um so viel können Sie Ihre Miete kürzen

Mängel in der Wohnung  

Um so viel können Sie Ihre Miete kürzen

01.10.2013, 14:21 Uhr | kst, t-online.de

. Mieter können wegen Schimmelbildung in der Wohnung ihre Miete kürzen (Quelle: imago/Niehoff)

Mieter können wegen Schimmelbildung in der Wohnung ihre Miete kürzen (Quelle: imago/Niehoff)

Kleiner Wasserschaden, die Heizung ausgefallen: Mängel in der Wohnung bringen Mieter oftmals zur Verzweiflung. Sie dürfen jedoch bei solchen Beeinträchtigungen die Miete kürzen, erklärt der Deutsche Mieterbund in Berlin. Eine aktuelle Tabelle zeigt, wann Sie die Miete wie stark mindern können.

Mieter kennen ihre Rechte nicht

Feuchtigkeitsschäden, Schimmelpilz, Lärm im Haus oder eine kaputte Heizung sind mit die häufigsten Gründe für eine Mietminderung. Viele Mieter zahlen trotz der Schäden weiter die volle Miete, weil sie ihre Rechte nicht kennen. Nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes (DMB) verschenken sie damit mehr als 100 Millionen Euro im Jahr. 

Zudem haben viele Mieter Angst vor einer Kündigung, sollten sie zu viel abziehen. Doch es gilt: Wer irrtümlich zu kräftig kürzt oder aus bloßer Unkenntnis den Minderungsumfang falsch bestimmt, dem darf nicht gekündigt werden. Das haben das Bundesverfassungsgericht (Az.: 1 BvR 1428/88) und der Bundesgerichtshof (Az.: XII ZR 254/95) entschieden.

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Wie hoch darf die Mietminderung sein?

Doch wie viel kann wirklich abgezogen werden? Denn wie die DAWR-Mietminderungstabelle der ra-online GmbH zeigt, ist die Spannweite sehr weit.

Doch dann bleibt noch die Frage, für welchen Mangel ein gewisser Protzentsatz von der Miete abgezogen werden darf? Die Spannbreite ist sehr weit, zudem muss man die Mängel im Detail betrachten. Zwar rechtfertigt zum Beispiel der Einsatz von Trockengeräten eine Mietminderung von 100 Prozent (Amtsgericht Schöneberg, Az.: 109 C 256/07), in manchen Fällen muss die Minderung allerdings geringer ausfallen. Demnach können nur 80 Prozent geltend gemacht werden, wenn zwei Trocknungsgeräte und das Abrücken der Möbel von der Wand aufgrund eines Wasserschadens nötig sind (Landgericht Köln, Az.: 1 S 176/1).

Die volle Miete können Sie einbehalten, wenn die Trocknungsgeräte in einer Wohnung einen Lärmpegel von 50 dB (A) verursachen und ein Verbleiben in der Wohnung unzumutbar ist. Eine Schimmelbildung im Bad, Feuchtigkeit und aufgebrochenes Laminat im Flur sowie eine fehlende Verfliesung des Balkons rechtfertigen zudem eine Mietminderung von insgesamt 33 Prozent. Dauert die Mängelbeseitigung mindestens eineinhalb Monate, steht dem Mieter zudem frei, fristlos zu kündigen, geht aus dem Urteil des Amtsgerichts hervor.

Unterschiedliche Betrachtungen und Folgen

Auch zu einem Ausfall der Heizung gibt es den Experten von ra-online verschiedene Bewertungen. Eine komplette Kürzung der Miete erlaubt ein Heizungsausfall in den Wintermonaten (Landgericht Berlin, Az.: 7 O 80/74 und 65 S 70/92). Ein Urteil des Landgerichts Bonn (Az.: 6 S 396/81) erlaubt dagegen nur eine Kürzung von 50 Prozent. Der Unterschied: In dem ersten Fall hatte der Mieter einen Gasanschluss - er konnte weder heizen, noch kochen und hatte kein warmes Wasser.

Auch Bauarbeiten im Haus oder in der näheren Umgebung können zu einer Minderung der Lebensqualitäten führen. Je nach Fall kann die Miete bis zu 50 Prozent gekürzt werden - zum Beispiel bei einem Gerüst vor der Dachgeschosswohnung und Dacharbeiten (Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Az.: 12 C 409/84).

Auch bei einer Minderung wegen Lärms kommt es auf den Einzelfall an: kommt der Lärm aus der Nachbarwohnung oder von einer Kneipe?

Insgesamt fällt auf, dass es sehr viele Fälle gibt, in denen die Miete gekürzt werden darf, jedoch bewegen sich diese im unteren Prozentbereich. Dennoch haben Sie laut der DAWR-Tabelle das Recht, auch in weniger gravierenden Fällen, wie einer defekten Treppenbeleuchtung, einer zu starken Toilettenspülung oder bei einem zu kleinen Briefkasten-Einwurfschlitz, nicht die volle Miete zu überweisen.

Unbedingt den Vermieter informieren

Grundsätzlich gilt aber: Bevor der Mieter seinen Anspruch geltend machen kann, muss er den Vermieter darüber informieren. Er ist zu dieser Mitteilung verpflichtet. Indes hat er das Recht auf Mietminderung, auch wenn die Miete zuvor mehrere Monate trotz Beeinträchtigung weitergezahlt wurde.

Mangel

Mietminderung in Prozent

Urteil

Einsatz von Trocknungsgeräten (Schimmelbildung, Feuchtigkeit, aufgebrochenes Laminat)

100

Amtsgericht Schöneberg (Az.: 109 C 256/07)

Heizungsausfall während der Wintermonate

100

Landgericht Hamburg (Az.: 7 O 80/74)

Kompletter Ausfall der Elektrik

100

Amtsgericht Neukölln (Az.: 15 C 23/87)

Mäuse in einer Stadtwohnung

100

Amtsgericht Brandenburg a. d.
Havel (Az.: 32 C 520/00)

Schimmelbildung nur durch ständiges Lüften vermeidbar

100

Amtsgericht München (Az.: 412 C 1150/09)

Zwei Trocknungsgeräte und Abrücken der Möbel von der Wand wegen eines Wasserschadens

80

Landgericht Köln (Az.: 1 S 176/11)

Überschwemmung der Wohnung durch Regen, unerträglicher

Gestank

80

Amtsgericht Friedberg (Az.: C 389/82)

Erhebliche Beeinträchtigung durch Bauarbeiten im Dachgeschoss (Schmutz, Gestank, Einbrüche von Regenwasser)

80

Landgericht Hamburg (Az.: 307 S 135/95)

Schlafzimmer unbenutzbar wegen unzumutbaren Heizungsgeräuschen

75

Landgericht Mannheim (Az.: 4 S 95/77)

Feuchtigkeit in einer Erdgeschosswohnung

60

Amtsgericht Bad Vilbel (Az.: 3 b C 52/96)

Gerüst vor der Dachgeschosswohnung und Dacharbeiten

50

Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 181/12)

Heizungsausfall während der Heizperiode (März und April)

50

Landgericht Berlin (Az.: 64 S 273/90)

Lärmbelästigung durch laute Musik der Nachbarn (wenn z.B. Gläser im Schrank zittern)

50

Amtsgericht Braunschweig (Az.: 113 C 168/89 (9))

Verstopfte unbenutzbare Toilette

50

Amtsgericht Hannover (Az.: 559 C 3475/08)

Lärmbelästigung durch zwei Gaststätten

40

Landgericht Berlin (Az.: 67 S 342/01)

Großbaustelle in unmittelbarer Nachbarschaft (Lärm, Gestank, Staub sowie eingeschränkter Lichteinfall und Ausblick)

35

Landgericht Hamburg (Az.: 333 S 13/01)

Massive Verunreinigung durch Taubenbefall

35

Amtsgericht Freiburg (Az.: 4 C 2113/96)

Tropfendes Wasser aus Zimmerdecke

30

Amtsgericht Kiel (Az.: 13 C9/80)

Ausfall der Heizungsanlage (Mieter muss keine Instandsetzung an der Anlage ausführen)

25

Amtsgericht Waldbröl (Az.: 3 C 396/80)

Nichtabschließbare Wohnungstür

25

Amtsgericht Potsdam (Az.: 26 C 406/94)

Gerüst und Bauarbeiten am Haus

20

Amtsgericht Wiesbaden (Az.: 93 C 2969/11)

Schimmelpilzbefall in Wohn-, Schlafzimmer und Bad

20

Landgericht Osnabrück (Az.: 11 S 277/88)

Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben (hängt von der Differenz der Quadratmeter ab)

15-20

BGH (Az.: VIII ZR 144/09)

Ausfall des Aufzugs, abhängig von der Etage

7,5 - 15

Amtsgericht Berlin-Mitte (Az.: 10 C 24/07)

Haustür nicht abschließbar

5

Amtsgericht Köln (Az.: 153 C 3204/76)

Keller nach Regenfällen feucht

5

Amtsgericht Düren (Az.: 8 C 465/81)

Wasserfleck von ca. 1 qm vor dem Badezimmer und fehlende Teppichleisten

3

Landgericht Berlin (Az.: 64 S 21/98)

Verschmutztes Treppenhaus

2

Landgericht Berlin (Az.: 63 S 439/93)

Beleuchtung im Treppenhaus defekt

1

Amtsgericht Schöneberg (Az.: 5 C 72/90)

Risse in der Wohnzimmerdecke

0,5

Landgericht Berlin (Az.: 64 S 334/03)

1 qm unverputzte Wand im Bad

keine Mietminderung

Amtsgericht Schöneberg (Az.: 16 C 508/89)

Baugerüst, das nur Küche und Speisekammer verdunkelt

keine Mietminderung

Landgericht Berlin (Az.: 63 S 194/06

Baulärm bei stadtbekanntem Bauvorhaben

keine Mietminderung

Amtsgericht Eckernförde (Az.: 6 C 670/09)

Quelle: mietminderungstabelle.de, Deutscher Mieterbund

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