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Immobilienkauf: Wohneigentum schützt kaum vor Inflation


MEINUNGIrrglaube bei Immobilien  

Darum schützt Sie Wohneigentum kaum vor der Inflation

Eine Kolumne von Gerd Kommer

27.11.2021, 14:22 Uhr
Immobilienkauf: Wohneigentum schützt kaum vor Inflation. Altbauten (Symbolbild): Wohneigentum schützt kaum vor Inflation. (Quelle: imago images/photothek )

Altbauten (Symbolbild): Wohneigentum schützt kaum vor Inflation. (Quelle: photothek /imago images)

Immobilien sind ein sicheres Investment, das gut vor der Inflation schützt? Von wegen. Nüchtern betrachtet bietet Betongold kaum Vorteile.

In meinen letzten beiden Beiträgen habe ich den Inflationsschutz durch Aktien und den durch Gold beschrieben. Ich habe gezeigt, dass weder Aktien noch Gold den "unzweifelhaften Inflationsschutz" liefern, den ihnen so viele Experten gerne zuschreiben.

Heute wollen wir uns einer weiteren Anlageklasse widmen, der viele Menschen einen sogar noch besseren Schutz vor der Inflation zuschreiben: Wohneigentum. Um es gleich vorweg zu sagen: Auch hier ergeben sich erhebliche Zweifel. Jedoch der Reihe nach.

Wie gut Immobilien kurzfristig – also über ein bis rund drei Jahre – vor Inflation schützen, weiß in Wirklichkeit kein Mensch. Der Grund: Für einen entsprechenden Beleg fehlen die statistischen Daten. Kurzfristiger Schutz vor Inflation hieße, dass die jährliche Wertsteigerung, die Sie mit einer Immobilie erzielen können, in den allermeisten Jahren mindestens so hoch ist wie der prozentuale Anstieg der Preise, also der Inflation. Ob das auf Wohnimmobilien in Deutschland zutrifft, ist – so überraschend das klingt – jedoch völlig unklar.

Preise und Renditen werden nicht regelmäßig gemessen

Hintergrund dafür ist, dass die Preise und Renditen einzelner Immobilien – und uns gehören ja immer einzelne Objekte –nicht regelmäßig genug gemessen werden. Das Einzige, was wir kennen, sind die Änderungen der Immobilienpreise, die Immobilienindizes erfassen. Die aber drücken lediglich die Veränderung eines enorm breit diversifizierten Portfolios hunderttausender Objekte innerhalb einer Stadt oder Region ab – und nie die Preisveränderung von Einzelobjekten.

Es gibt nicht einmal eine verlässliche Veränderungsrate für ein statistisch durchschnittliches Einzelobjekt. Klar ist nur: Die Preise einzelner Häuser oder Wohnungen schwanken im Zeitverlauf weitaus intensiver als die des regionalen oder überregionalen Immobilienmarktes.

Der "ETF-Papst"
Dr. Gerd Kommer ist seit mehr als 20 Jahren Bestsellerautor für Investmentratgeberbücher. Zugleich ist er Geschäftsführer der Gerd Kommer Capital GmbH, einer digitalen Vermögensverwaltung, bei der Kunden bereits mit kleinen Beträgen starten können, sowie der Gerd Kommer Invest GmbH, einem Honorarberatungsunternehmen. In seiner t-online-Kolumne schreibt er gemeinsam mit seinen Kollegen Felix Großmann und Daniel Kanzler alle zwei Wochen über sein Spezialgebiet: den langfristigen Vermögensaufbau mit ETFs.

Doch es kommt noch dicker: Die Preise, die in einen Immobilienindex einfließen, sind aus technischen Gründen künstlich geglättet – und spiegeln die viel höheren Schwankungen aus der Realität deutlich weniger wider.

Indizes bilden nur fünf oder mehr Jahre gut ab

Einigermaßen korrekt können Sie anhand eines Immobilienindex lediglich die sehr langfristige Wertsteigerung des allgemeinen Immobilienmarktes ablesen, und zwar über ein Zeitfenster von fünf Jahren oder mehr. Nicht verlässlich ableiten lässt sich von ihm, was in Zeitfenstern unter fünf Jahren geschehen ist und noch weniger, wie sich das durchschnittliche Einzelobjekt entwickelt hat.

Zwischenfazit: Wie gut Wohnimmobilien in Zeitfenstern bis fünf Jahren die Inflation ausgleichen, können wir mangels Daten nicht sagen.

Nun denken Sie sich vielleicht, dass meine Argumentation übertheoretisch sei. Mit Verlaub, ich glaube nicht.

Andere Anlagen können sich schneller lohnen

Bei Aktien, Anleihen, Edelmetallen oder Kryptowährungen besteht das soeben dargestellte Daten- und Methodenproblem zum kurz- und mittelfristigen Inflationsschutz nämlich nicht. Die Indizes für diese Anlageklassen sind, anders als bei Immobilien, nicht geglättet und man kann diese Anlageklassen durch ein konkretes Investment als Privatanleger im Wege von ETFs leicht persönlich nachbilden.

Als Privathaushalt kann ich etwa in den Aktienindex MSCI World iShares Core MSCI World UCITS ETF ETF mittels eines ETF investieren. Beim Bulwiengesa-Wohnimmobilienindex geht das nicht. Denn: Das persönliche Investment ist stets eine Einzelimmobilie, die jedoch kein Index abbildet.

Wie aber sieht es langfristig aus? Schützen Immobilien denn nicht wenigstens davor, dass mein Geld über einen längeren Zeithorizont immer weniger wert wird – weil sie viele Jahre immer mehr wert werden?

Auch hier zeigt ein nüchterner Blick auf die Zahlen, dass die Theorie vom guten Inflationsschutz durch Immobilien keineswegs so klar ist, wie es uns die Medien und die Immobilienbranche weißmachen. Selbst auf lange Sicht sind Immobilien nämlich weit davon entfernt, die Inflation zuverlässig auszugleichen. Um das zu verstehen, müssen wir nicht einmal tief in der Vergangenheit graben.

Viele verdrängen die jüngere Geschichte

Während der Hochphase der Weltfinanzkrise von 2007 bis 2010 brachen Dutzende nationale Wohnimmobilienmärkte in unseren Nachbarländern und in viele Ländern abseits Europas ein. Innerhalb von zwei, drei Jahren verloren die Immobilien im Schnitt zwischen 30 und 50 Prozent an Wert.

Erst kurz zuvor hatten sie Bewertungshöchststände erreicht – so wie heute übrigens der deutsche Immobilienmarkt. In mehreren dieser Länder, darunter die USA, Italien, Spanien, Griechenland, Großbritannien, Irland sowie in zahlreichen osteuropäische Ländern liegen die Preise heute inflationsbereinigt ("real") immer noch unter dem vor der damaligen Krise erreichten Niveau.

Und auch in Deutschland sah es in der Vergangenheit nicht allzu gut aus: Von 1995 bis 2009 etwa blieben der Anstieg der Immobilienpreise um 30 Prozent hinter der Inflation zurück, in München von 1991 bis 2007 sogar um 40 Prozent. Zuverlässiger Inflationsschutz sieht anders aus.

Warum verdrängen viele in Deutschland, dass die Renditen von Immobilien selbst auf lange Sicht die Inflation oft nicht ausgleichen? Dafür gibt es ein halbes Dutzend Gründe.

Ich nenne hier nur drei: Nach mittlerweile zwölf Jahren mit einem historisch ungewöhnlich starken Immobilienboom glauben wir, dass stetig oberhalb der Inflation steigende Wohnimmobilienpreise der Normalfall seien. Der zweite Grund: ganz banales Wunschdenken. Der dritte: Das clevere Marketing der Bank- und Immobilienbranche.

Immobilien rechnen erst sich auf "sehr lange Sicht"

Dass die Renditen aus Wohnimmobilien (also die reine Wertsteigerung plus die Nettomietrendite) zumindest auf "sehr lange Sicht" die Inflation ausgleichen oder übersteigen (wenngleich nicht so gut wie Aktien), ist natürlich richtig. Bis die lange Sicht eintrifft, können aber ohne weiteres 15 oder mehr Jahre ohne Inflationsausgleich verstreichen – sowohl für einen nationalen oder lokalen Wohnimmobilienmarkt und natürlich noch häufiger für eine Einzelimmobilie.

Deshalb gilt generell: Weder Aktien, noch Gold, noch Rohstoffe, noch Immobilien, noch Kryptowährungen, noch Anleihen schützen kurz- und mittelfristig zuverlässig vor Inflation. In der Wissenschaft hat hierüber sowieso noch nie Zweifel bestanden.

Auf sehr lange Sicht schützen alle Anlageklassen vor Inflation im Sinne des Erreichens einer Rendite mindestens in Höhe der Inflation. Auch so gesehen besitzen Immobilien keinen speziellen Vorteil. Mein Fazit deshalb: Der Inflationsschutz, den Wohneigentum bietet, wird insgesamt deutlich überschätzt.

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