Eigentumswohnung: Wie hoch ist die Grundsteuer für 100 qm Wohnfläche?

Die Höhe der jährlichen Grundsteuer hängt unter anderem von der Wohnungsgröße ab. Doch das ist längst nicht alles. Was für Eigentumswohnungen gilt.

Zu Beginn eines jeden Jahres setzt Ihre Stadt oder Gemeinde die Grundsteuer für alle Eigentümer fest. Eingezogen wird sie dann in der Regel vierteljährlich. Die Höhe des Betrags orientiert sich dabei an diversen Faktoren. Besonders entscheidend ist der Wohnort, aber auch die Grundstücksfläche ist wichtig.

Denn sie bestimmt mit, wie hoch der sogenannte Einheitswert ausfällt. Er gibt den Wert des Grundstücks an und wird noch mit einer bundeseinheitlich gesetzlich festgelegten Steuermesszahl und dem Hebesatz der Kommune multipliziert. Das Ergebnis der Rechnung ist Ihre jährliche Grundsteuer.

Besitzen Sie eine Eigentumswohnung, wird der Einheitswert anteilig ermittelt. Bei einer Wohnung mit einer Fläche von 100 Quadratmetern und einer Grundstücksfläche von 1.000 Quadratmetern würde man also nur ein Zehntel des Einheitswerts für das gesamte Grundstück ansetzen, um Ihre Grundsteuer zu berechnen.

Grundsteuerwert ersetzt Einheitswert

Achtung: Der Einheitswert gilt nur noch bis Ende 2024. Ab dem 1. Januar 2025 greift die neue Berechnung der Grundsteuer, und der Einheitswert wird durch den Grundsteuerwert ersetzt. Um diesen zu ermitteln, müssen Besitzer von Grundstücken, Häusern und Wohnungen bis 31. Januar 2023 eine besondere Feststellungserklärung beim Finanzamt einreichen.

Hintergrund ist, dass der Einheitswert auf sehr alten Daten basiert. Im Westen auf dem Wert von Grund (Bodenrichtwert) und eventuell darauf stehenden Immobilien zum Stichtag 1. Januar 1964, im Osten zum Stichtag 1. Januar 1935. Die Einheitswerte liegen daher erheblich unter den heutigen Verkehrswerten.

Finanzämter berechnen Einheitswert für Sie

In der Praxis heißt das: Die Finanzämter rechnen aktuell noch mit der Jahresrohmiete, die ein Mieter zum 1. Januar 1964 im Westen oder zum 1. Januar 1935 im Osten hätte zahlen müssen. Sie multiplizieren diese mit einem Vervielfältiger und rechnen dann eventuell noch Zuschläge (werterhöhende Umstände) oder Abschläge (wertmindernde Umstände) mit ein. Auch Grundstücksart und Baujahr des Hauses sind wichtig.

Das Ganze nennt sich dann Ertragswertverfahren und wird für alle bebauten, gemischt genutzten Grundstücke, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Eigentumswohnungen, Geschäftsgrundstücke und fast alle Einfamilienhäuser genutzt, um den Einheitswert zu ermitteln.

Beispielrechnung für 100-Quadratmeter-Wohnung

Wie bereits erwähnt, ist der Einheitswert aber nur der erste Faktor, der zur Berechnung der Grundsteuer wichtig ist. In einem zweiten Schritt wird er mit der Steuermesszahl multipliziert, deren Höhe von der Art der Bebauung abhängt. Bei Eigentumswohnungen beträgt sie aktuell 3,5 Promille (0,35 Prozent).

• Beispiel: Nehmen wir an, Sie besitzen eine 100 Quadratmeter große Eigentumswohnung auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück, für das ein Einheitswert von 500.000 Euro ermittelt wurde. Sie müssten dann nur ein Zehntel dieses Wertes ansetzen, also 50.000 Euro, und dieses mit der Steuermesszahl für Eigentumswohnungen von 3,5 Promille multiplizieren. Heraus kommt der sogenannte Grundsteuermessbetrag, in diesem Beispiel von 175 Euro.

Letztlich entscheidet aber der Hebesatz Ihrer Kommune über die Höhe der jährlichen Grundsteuer. Welchen Spielraum die Kommunen dabei haben, lesen Sie hier. Mit dem Hebesatz müssen Sie den Grundsteuermessbetrag noch multiplizieren.

• Beispiel: Angenommen, Ihre Eigentumswohnung liegt in Berlin. Dann müssten Sie die 175 Euro mit 4,1 multiplizieren, da dort ein Hebesatz von 410 Prozent gilt (Stand: 2022). Das macht eine jährliche Grundsteuer von 717,50 Euro.

Sie sehen: Es lässt sich nicht pauschal sagen, wie hoch die Grundsteuer für Sie bei einer bestimmten Quadratmeterzahl ausfällt, da viele weitere Faktoren über die Höhe entscheiden. Das gilt auch, wenn in Zukunft der Grundsteuerwert statt des Einheitswerts greift.

Die Quadratmeterzahl von Grundstück und Wohnraum ist nämlich Teil der Grundsteuererklärung, mit der der neue Grundsteuerwert derzeit ermittelt wird. In den Bundesländern, die dem Bundesmodell folgen, sind außerdem der Bodenrichtwert, die Grundstücksart, das Alter des Gebäudes sowie eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete relevant. Lesen Sie hier, was für die übrigen Bundesländer gilt.

Die Nettokaltmiete hängt unter anderem von der sogenannten Mietniveaustufe der Kommune ab. Die Mietniveaustufen hat das Bundesfinanzministerium für alle Gemeinden anhand der Durchschnittsmieten in den Bundesländern festgelegt.

Auch den neuen Grundsteuerwert ermittelt das Finanzamt für Sie. Er wird deutlich über dem bisherigen Einheitswert liegen.

Steuermesszahlen sinken ab 2025

Um das Grundsteueraufkommen durch die Reform nicht zu erhöhen, sinkt die Grundsteuermesszahl ab 2025 deutlich – auf 0,031 Prozent für Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhäusern oder Miet- und Eigentumswohnungen und auf 0,035 Prozent für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke.

Im Moment sind die Grundsteuermesszahlen jedoch noch deutlich höher, wie die folgenden Tabellen zeigen:

Welche Hebesätze ab 2025 gelten, ist hingegen noch nicht klar. Das entscheiden die Kommunen erst, wenn die Grundsteuerwerte für die Mehrzahl der Grundstücke feststehen – also Ende 2023 oder Anfang 2024. So können die Städte und Gemeinden dafür sorgen, dass die Einnahmen auch nach der Grundsteuerreform konstant bleiben.