BGH stärkt Mieterrechte bei den Nebenkosten

Eigentlich ist es eine Selbstverständlichkeit: Der Vermieter muss die Nebenkosten korrekt abrechnen und kann auf dieser Basis die Vorauszahlungen - falls erforderlich - erhöhen. Doch die Rechtslage war bisher anders. In Extremfällen konnten die Vermieter die Vorauszahlungen auch aufgrund falscher Abrechnungen anheben und die zahlungsunwilligen Mieter dann fristlos kündigen. Dieser Praxis hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun einen Riegel vorgeschoben (Az.: VIII ZR 245/11 u.a.).

Der BGH korrigierte damit seine bisherige Rechtsprechung, wonach eine Nebenkostenabrechnung nur formell korrekt sein musste. Nun muss sie auch inhaltlich richtig sein. Der Deutsche Mieterbund begrüßte die Kehrtwende der Karlsruher Richter.

Vorteile für Vermieter durch falsche Abrechnung

"Der Vermieter handelt pflichtwidrig, wenn er eine falsche Abrechnung erstellt", sagte der Vorsitzende Richter Wolfgang Ball zur Begründung. Die frühere Rechtsprechung, nach der eine formell ordnungsgemäße Abrechnung ausreichte, könnte "im Extremfall dazu führen, dass der Vermieter kündigen kann, weil er eine falsche Abrechnung erstellt hat".

Räumungsklage trotz Fehlern

Damit scheiterte ein Vermieter in letzter Instanz mit dem Versuch, zwei Mietern wegen angeblicher Zahlungsrückstände zu kündigen. Der Vermieter hatte 2004 aufgrund einer fehlerhaften Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlungen erhöht.

Die Mieter weigerten sich, die erhöhten Beträge zu bezahlen. Dennoch kündigte der Vermieter beiden Mietern wegen der Zahlungsrückstände und erhob Räumungsklage - obwohl sie bei einer korrekten Abrechnung genug überwiesen hätten.

Rechtslage für Mieter bessert sich

Der BGH wies die Räumungsklagen ab. Bislang hatten die höchsten Zivilrichter eine formal korrekte Abrechnung für ausreichend erachtet, damit ohne langwierige Streitigkeiten schnell Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen geschaffen werden konnte. Die Mieter mussten also die falschen Vorauszahlungen zunächst leisten. Über die inhaltlichen Fehler musste separat gestritten werden.

"Inzwischen sieht der Senat das anders - und zwar aufgrund der jetzt zu entscheidenden Fälle", sagte Richter Ball. Es könne nicht hingenommen werden, "dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht". Nach dem Gesetz sind Kündigungen möglich, wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist.

Mieterbund mit Urteil zufrieden

Der Mieterbund hält die Entscheidung für richtig: "Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, korrekt abzurechnen. Deshalb darf es auch nicht sein, dass ein Vermieter auf Grundlage falscher Abrechnungen Betriebskostenvorauszahlungen kalkuliert und Forderungen stellt", erklärte Verbandsdirektor Lukas Siebenkotten in Berlin. "Aberwitzig wäre es, wenn Mieter, die sich gegen falsche Abrechnungen wehren und sich weigern, höhere Vorauszahlungen zu leisten, mit einer Kündigung rechnen müssten."