Was passiert mit Mietern, wenn die Wohnung verkauft wird?

Wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, beunruhigt das die Bewohner häufig. Doch bei diesem Geschäft gibt es klare Regeln für Eigentümer, potenzielle Käufer und Mieter.

Mit dem Verkaufvorhaben des Eigentümers kommen die Sorgen, denn: "Mieter können sich gegen die geplante Umwandlung nicht wehren", erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB).

Allerdings haben sie besondere Rechte: Der neue Eigentümer darf Mietern wegen der geplanten Umwandlung zum Beispiel nicht kündigen, um die leere Wohnung teurer zu verkaufen. Dazu kommt, dass Mieter in der Regel ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben. "Die Wohnung muss ihm zu den ausgehandelten Konditionen, also zum vereinbarten Preis, angeboten werden", erläutert Ropertz.

Kündigungssperrfrist schützt Mieter drei Jahre

Kauft ein Dritter die Wohnung, dürfen Mieter wohnen bleiben. Es gilt der Grundsatz: "Kauf bricht nicht Miete". Allerdings steigt dann das Risiko, dass der neue Eigentümer wegen Eigenbedarf kündigt.

Das ist aber nicht sofort möglich: Der neue Eigentümer muss sich drei Jahre lang gedulden – denn so lange läuft die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankerte Kündigungssperrfrist. Sie schließt den Rauswurf wegen Eigenbedarfs oder Weiterverkaufs aus.

In Städten mit erhöhtem Wohnungsbedarf kann diese Frist sogar bis zu zehn Jahre betragen. Nach Ablauf der Sperrfrist greift laut DMB die gesetzliche Kündigungsfrist. Diese kann je nach der Wohndauer des Mieters variieren.

Ausnahmen für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gibt es in sogenannten Milieuschutzgebieten, die Städte ausweisen. "Dort darf der Eigentümer nur mit Genehmigung der zuständigen Behörden die Umwandlung vornehmen", erklärt Ropertz. Meistens machen die Kommunen dann Auflagen.

Lukratives Geschäft mit klaren Regeln

Dennoch: Befinden sich in einem Haus mehrere Mietwohnungen, kann die Umwandlung in Eigentumswohnungen für einen Hausbesitzer lukrativ sein. Der Erlös aus dem Einzelverkauf kann höher sein, als wenn er das ganze Haus auf einmal verkaufen würde.

Im Prinzip kann jedes aus mehreren Wohneinheiten bestehende Mietshaus umgewandelt werden. Die Teilung ist laut Wohnungseigentumsgesetz möglich (WEG, Paragraf 8). Der Eigentümer braucht einen Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitserklärung.

Den Aufteilungsplan erstellt ein Architekt. Dieser "trägt jede Wohnung, Dachboden, Keller und andere Flächen exakt in den Plan ein", erläutert Klaus Reese, Rechtsanwalt aus Kiel.

Zudem bescheinigt der Architekt, dass die Wohnungen voneinander abgegrenzt und von einem gemeinschaftlichen Flur aus betretbar sind. Den Aufteilungsplan legt der Eigentümer der Baubehörde vor. Sie stellt die Abgeschlossenheitserklärung aus. Dann kann der Eigentümer die einzelnen Einheiten an Dritte verkaufen.

Aufteilungsplan kann auch Erbstreitigkeiten unterbinden

Die Aufteilung kann auch sinnvoll sein, wenn Eigentümer zu Lebzeiten Erbstreitigkeiten innerhalb der Familie vorbeugen wollen. "Wohnung eins, zwei und drei bekommt laut Aufteilungsplan die Tochter, Wohnung drei, vier und fünf der Sohn, und die Eltern behalten den Nießbrauch", beschreibt Reese, der auf Miet- und WEG-Recht spezialisiert ist, die Vorteile der Umwandlung abseits des Verkaufs.

Der bisherige Eigentümer erstellt die Teilungserklärung für die im Haus entstehende Eigentümergemeinschaft. Darin sind unter anderem das Stimmrecht der Eigentümerversammlung sowie Kosten zu regeln, genauso wie die Aufteilung in Sonder- und Miteigentumsanteil.

Zentral dabei ist die präzise Beschreibung der Wohnungen und allem was dazu gehört. "Die Angaben müssen mit den Daten des Aufteilungsplans übereinstimmen", sagt Reese. Aufteilungsplan und Teilungserklärung sind Voraussetzung dafür, dass der Notar die Umwandlung beglaubigt und jede Wohnung ins Grundbuch eingetragen werden kann.

Teilungserklärung gibt Hinweise auf Kostenfallen

Potenziellen Erwerbern umgewandelter Mietwohnungen legt Reese ans Herz, die Teilungserklärung detailliert zu prüfen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Als Beispiel nennt er die Aufzugskosten. Hier stellt sich die Frage, ob etwa Eigentümer im Hinterhaus mitzahlen müssen, wenn der kaputte Aufzug im Vorderhaus ersetzt wird?

Einen weiteren Tipp für Käufer nennt Birgitt Faust-Füllenbach: "Darauf achten, dass die Miete zumindest die laufenden Wohngeldzahlungen deckt, die sie als WEG-Mitglied leisten müssen." Denn andernfalls legen Käufer drauf, gibt die Rechtsreferentin des Verbraucherverbands Wohnen im Eigentum zu bedenken.

Der Mietvertrag kann ebenfalls eine Stolperfalle sein. "Der Käufer tritt automatisch mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein. Er hat keinen Anspruch auf Abschluss eines neuen Mietvertrags", sagt Faust-Füllenbach. Geregelt ist dies im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, Paragraf 566).

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Faust-Füllenbach empfiehlt Käufern, sich den gesamten Schriftverkehr des Alt-Eigentümers mit dem Mieter geben zu lassen. Daraus gehe zum Beispiel hervor, wann der Alt-Eigentümer die Miete das letzte Mal erhöht hat. Auch die pünktliche Mietzahlung sollte der Vorbesitzer nachweisen. Wichtig sei zudem, ob der Mietvertrag mit den Regeln der Eigentümergemeinschaft übereinstimmt. Sonst drohen Konflikte.