Energiekrise: Ende des Immobilienbooms naht

Inflation, steigende Kreditzinsen und viel Unsicherheit. Das beeinflusst auch den Immobilienmarkt. Der Wohnungs- und Häuserboom kühlt sich ab.

Der Umsatz mit Immobilien in Deutschland dürfte laut einer Studie dieses Jahr erstmals seit der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise 2009 zurückgehen. Nach einem Rekordjahr 2021 hätten sich die Bedingungen am Markt gedreht, heißt es in einer neuen Analyse des Hamburger Gewos-Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung.

Demnach dürfte der Umsatz mit Wohnungen, Häusern, Gewerbeimmobilien und Grundstücken dieses Jahr um sieben Prozent auf 313,5 Milliarden Euro fallen und die Zahl der Käufe auf unter 900.000 sinken. Auf Basis der Daten für das erste Halbjahr erwarte man 2022 "erstmals seit 2009 wieder einen Rückgang des Geldumsatzes am deutschen Immobilienmarkt".

Am Donnerstag findet in Stuttgart die Bauminister- und -ministerinnenkonferenz statt. Die Herausforderungen in der Branche sind so groß wie nie. Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft (GdW) fordert deshalb eine Gaspreisdeckelung, da die Energiekrise bezahlbares Wohnen gefährde.

Ist das die Kehrtwende?

Seit Mai würden die Kauffallzahlen, Umsätze und insbesondere großen Transaktionen gemessen am Vorjahreszeitraum fallen, sagt Sebastian Wunsch, Leiter des Bereichs Immobilienwirtschaftliche Analysen bei Gewos. Der Immobilienkauf werde für Selbstnutzer immer schwieriger, da die Finanzierungskosten stiegen und die hohe Inflation die Kaufkraft schmälere.

Investoren wiederum warteten aus Unsicherheit ab. Für die Studie hat Gewos Daten zu abgeschlossenen Grundstückskaufverträgen bei den Gutachterausschüssen und die damit verbundenen Umsätze analysiert. Etwas glimpflicher dürfte laut Gewos dieses Jahr der Markt für Wohnimmobilien davonkommen, der für fast 80 Prozent der Transaktionen hierzulande stehe. Der Umsatz mit Wohnungen und Häusern werde wohl um 5,6 Prozent auf knapp 240 Milliarden Euro sinken.

Gewos glaubt aber nicht an einen Preisverfall. Der Druck am deutschen Wohnungsmarkt bleibe wegen starker Zuwanderung groß und der Neubau stocke wegen hoher Bau- und Kreditkosten. "Ein flächendeckender Preisrückgang, geschweige denn ein plötzlicher Preisverfall" sei nicht zu erkennen. Die Studienautoren erwarten eine Abschwächung des Preisanstiegs von Wohnimmobilien auf unter drei Prozent. "Regional und in bestimmten Lagen und Teilmärkten – etwa bei unsanierten Bestandsimmobilien – sind auch Preisrückgänge nicht auszuschließen."

Regierungsziel von 400.000 neuen Wohnungen jährlich unmöglich

Neue Projekte werden wegen der schlechten Neubau-Situation reihenweise abgesagt. "Das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen jährlich ist weiter weg als bisher", sagte IW-Experte Michael Voigtländer der "Rheinischen Post". Dafür sind die Preisexplosion und der Material- und Personalmangel am Bau verantwortlich.

Angefangene Wohnungsbauprojekte werden kaum oder mit langen Wartezeiten fertiggestellt. Das liegt auch an den unberechenbaren Baupreisentwicklungen. Außerdem sinkt im Zusammenhang mit Inflation und Gaskrise die Nachfrage stark. Institutionelle Investoren sind ebenso verunsichert. Immobilien kaufen sie deshalb kaum.

Auch Kapitalanleger und Selbstnutzer seien verunsichert. Die Branche muss sich erst an die neue Zinssituation anpassen: "Entsprechend ist es sehr wahrscheinlich, dass die Bautätigkeit in diesem und vor allem im nächsten Jahr zurückgeht."

Rekordwert im Vorjahr

Im vergangenen Jahr war der Umsatz mit Immobilien Gewos zufolge noch auf den Rekordwert von 337 Milliarden Euro gestiegen – ein Plus von 14,5 Prozent zum Vorjahr und mehr als das Doppelte als vor zehn Jahren. Während die Zahl der Kauffälle mangels Angebot leicht sank, schossen die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen um rund 13 Prozent hoch.

Das seien die stärksten Zuwächse seit Beginn der Aufzeichnungen in den Achtzigerjahren gewesen. Wunsch sprach von einem "absoluten Ausnahmejahr" und verwies auf Nachholeffekte nach dem Corona-Krisenjahr 2020 und großen Transaktionen in den Städten.