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Das Haus aufhĂŒbschen und Steuern sparen

Von dpa
20.05.2022Lesedauer: 3 Min.
Einmal neu bitte: Wer seine vermietete Immobilie instand hĂ€lt, kann die Kosten dafĂŒr von der Steuer absetzen.
Einmal neu bitte: Wer seine vermietete Immobilie instand hĂ€lt, kann die Kosten dafĂŒr von der Steuer absetzen. (Quelle: Markus Scholz/dpa-tmn./dpa)
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Berlin (dpa/tmn) - Neue Fenster und Elektroleitungen rein, alte Heizung raus: FĂŒr Vermieterinnen und Vermieter kann es sich lohnen, in ihre Immobilie zu investieren. Denn steuerlich profitieren EigentĂŒmerinnen und EigentĂŒmer von solchen Ausgaben, die dem Erhalt der Immobilie dienen. Der Fachbegriff lautet Erhaltungsaufwand - das sind die wichtigsten Fragen und Antworten dazu.

Was ist unter Erhaltungsaufwand zu verstehen?

Zum Erhaltungsaufwand gehört, was die FunktionstĂŒchtigkeit der vermieteten Immobilie sicherstellt. Im Prinzip geht's um Instandhaltung: Vorhandenes, etwa eine Badewanne oder eine EingangstĂŒr, wird erneuert, aufwendig renoviert oder repariert.

Steuerlich unterscheiden sich solche Aufwendungen von den Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie von den anschaffungsnahen Herstellungskosten. FĂŒr die EinkommensteuererklĂ€rung sollten EigentĂŒmer deshalb den Erhaltungsaufwand prĂ€zise von den zwei anderen Positionen abgrenzen, um Diskussionen mit dem Finanzamt vorzubeugen.

Welchen Vorteil bringt es, den Erhaltungsaufwand in die SteuererklÀrung zu packen?

"Der Charme dieser Möglichkeit ist, dass Vermieter die aufgewandten BetrĂ€ge sofort als Werbungskosten absetzen können", sagt Sibylle Barent vom EigentĂŒmerverband Haus und Grund Deutschland. Die Ausgaben werden von den Mieteinnahmen des Jahres abgezogen, in denen sie bezahlt worden sind. "Damit wird die Steuerlast fĂŒr das entsprechende Jahr gesenkt."

Dagegen können die anderen Kostenpositionen nicht sofort komplett angesetzt werden. FĂŒr sie gelten die AfA-Vorgaben (Absetzung fĂŒr Abnutzung). Demnach seien ĂŒber die Lebenszeit der Immobilie hinweg pro Jahr linear zwei Prozent abschreibbar, so Barent. Die Bundesregierung will dem Koalitionsvertrag zufolge die AfA zwar erhöhen, aber ob das kommt, steht nicht fest. Unter dem Strich können Erhaltungsaufwendungen Vermieter schneller steuerlich entlasten.

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Welche Maßnahmen können Vermieterinnen und Vermieter absetzen?

Einige, sagt Erich Nöll vom Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) in Berlin. Dazu gehören etwa die Renovierung des Badezimmers, der Austausch der Heizung, das neu gedeckte Dach, der Austausch oder die VergrĂ¶ĂŸerung von Fenstern und TĂŒren, der Einbau von Sprechanlagen und Sicherheitsschlössern, neue Elektroleitungen, die WĂ€rmedĂ€mmung oder die gestrichene Fassade. Auch die Montage moderner AblesegerĂ€te fĂŒr Wasser und Heizung kommt dem Erhalt der vermieteten Immobilie zugute.

Sowohl die Materialkosten als auch der Arbeitslohn können in all diesen FÀllen als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden.

Vermieterinnen und Vermieter können doppelten Nutzen ziehen. Denn zusĂ€tzlich zur steuerlichen Entlastung können sie fĂŒr eine aufgehĂŒbschte Wohnung mehr Miete verlangen, sofern der Wohnwert steigt. "Erhaltungsmaßnahmen fĂŒhren in der Folge zu höheren Mieteinnahmen, weshalb sie auch zeitnah absetzbar sein mĂŒssen", erlĂ€utert Nöll den Mechanismus.

Wann lohnt es sich, die Ausgaben auf einen Schlag abzusetzen?

Das hÀngt von der finanziellen Situation des Vermietenden sowie den getÀtigten Ausgaben ab. Faustregel: Je höher das Jahreseinkommen und je teurer die Investition, desto eher kann es sich rechnen, die vollen Kosten anzugeben.

Ein Beispiel verdeutlicht das: Spendiert ein EigentĂŒmer mit Mieteinnahmen von 15.000 Euro der Fassade fĂŒr 10.000 Euro ein frisches Outfit und setzt die Kosten sofort zu 100 Prozent ab, sinken seine zu versteuernden EinkĂŒnfte aus Vermietung und Verpachtung auf 5000 Euro.

Sinkt das zu versteuernde Jahreseinkommen bei sofortiger Absetzung unter den Grundfreibetrag, sollten EigentĂŒmerinnen und EigentĂŒmer ĂŒberlegen, die Ausgaben ĂŒber mehrere Jahre zu verteilen, damit die Steuerersparnis nicht verpufft. Über zwei bis fĂŒnf Jahre kann der Erhaltungsaufwand laut Nöll gestreckt werden. Die steuersenkende Wirkung bliebe dann eventuell erhalten. Welche Fallstricke liegen aus?

Vorsicht ist geboten bei der sogenannten wesentlichen Verbesserung der Immobilie. Die kann vorliegen, wenn Vermieter viel auf einmal renovieren, damit sie nur einmal Dreck verursachen. Die Ausstattungsmerkmale Heizung, SanitĂ€r, Elektro und Fenster dienen als Maßstab.

"Werden drei der vier Kriterien auf einmal erneuert, geht das Finanzamt von einer wesentlichen Verbesserung aus", sagt Nöll. Mit der Folge, dass Herstellungskosten unterstellt werden und langfristig abzuschreiben ist. Nöll empfiehlt, vor einer Rundum-Renovierung die steuerlich gĂŒnstige Variante auszuloten. Im Zweifelsfall sei die Renovierung lieber nach und nach anzugehen.

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