Bauamt haftet für falsche Entscheidung

Der Bundesgerichtshof (BGH) stärkt Häuslebauer: Verweigert die Baubehörde zu Unrecht einem Bauherrn die Genehmigung für Sanierung und Umbau eines Gebäudes, muss das Amt für die entstandenen Schäden haften. Ein Urteil des Bundesgerichtshof zeigt, welche Ansprüche geltend gemacht können (Az.: III ZR 62/07).

Auf das Urteil macht die D.A.S. Rechtsschutzversicherung aufmerksam. In dem konkreten Fall hatte ein Bauträger einen Gebäudekomplex aus Eckhaus, Seitenflügel und Remise erworben, der saniert, umgebaut und in Form von Eigentumswohnungen verkauft werden sollte. Eine Eigentumswohnung wurde bereits vor ihrer Fertigstellung verkauft, zu einem Preis von 184.576 Euro. Das Unternehmen stellte der Kundin dabei auch einen Fertigstellungstermin ein Jahr später in Aussicht.

Bauamt verweigerte Umbau-Genehmigung

Ein halbes Jahr nach dem Verkauf stellte der Bauträger beim Bauamt einen Antrag auf Genehmigung der geplanten Sanierungs- und Umbauarbeiten. Die Behörde lehnte diesen jedoch ab. Dagegen wehrte sich das Unternehmen vor dem Verwaltungsgericht. Das wiederum verpflichtete das Amt, die verweigerte Baugenehmigung zu erteilen.

Vor dem BGH argumentierte der Bauträger, er habe wegen der ursprünglichen Ablehnung den Vertrag mit seiner Käuferin aber nicht mehr erfüllen können und dieser deshalb ein anderes Objekt anbieten müssen. In der Folge habe die Wohnung nicht mehr als Wohnung, sondern nur als Garage mit Raum im Obergeschoß zur Nebennutzung verkauft werden können - und das zu einem um mehr als 50 Prozent niedrigeren Preis (rund 71.581 Euro).

Schadenersatz durchgesetzt

Der Bauträger forderte einen Ausgleich in Höhe von 189.195 Euro von der Behörde, heißt es im Urteil. In der Summe waren die entgangenen Einnahmen durch das Scheitern des ersten Verkaufs, der geringere Verkaufspreis sowie zusätzliche Beurkundungskosten, Baumehrkosten und nicht erstattete Anwaltskosten enthalten.

Der BGH stellte sich auf die Seite des Unternehmens und sprach ihm den Schadenersatz zu. Das Interesse des Bauträgers, sein Grundstück im Rahmen der Gesetze zu bebauen und zu verkaufen, sei von der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes abgedeckt.

Bauvoranfrage nicht nötig

Die Richter befanden: Werde diese Nutzung von der Behörde durch rechtswidriges Versagen der Genehmigung schuldhaft untersagt, müsse diese Schadenersatz zahlen. Eine solche Situation liege hier vor. Es sei nicht nötig, dass der Bauherr zuerst eine Bauvoranfrage einreiche, um die Genehmigungsfähigkeit zu prüfen. Der Bauträger sei so zu stellen, als ob sein Antrag rechtzeitig genehmigt worden wäre.

Der Hintergrund der Entscheidung: Verletzt ein Beamter im Dienst seine Pflichten, kann der Betroffene einen Schadenersatzanspruch aufgrund einer Amtspflichtverletzung geltend machen, erläutern die D.A.S.-Experten. Nach Artikel 34 des Grundgesetzes haftet in solchen Fällen allerdings nicht der Beamte persönlich, sondern der Staat beziehungsweise die Körperschaft, bei der der Amtsträger beschäftigt ist. Bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit kann sich die Behörde aber das Geld von ihrem Mitarbeiter zurückholen.