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Mietrecht: Wenn Mieter ihr Vorkaufsrecht nicht nutzen


Mietrecht  

Wenn Mieter auf ihr Vorkaufsrecht verzichten

08.10.2012, 12:51 Uhr | t-online.de , dpa-tmn

Selten war die Gelegenheit zum Immobilienkauf so günstig. Die Kreditzinsen sind im Keller, und Sachwerte vermitteln Verbrauchern in der Wirtschaftskrise und bei zunehmender Inflationsangst eine gewisse Sicherheit. Auch verkaufswillige Wohnungsgesellschaften wollen den Immobilienboom nutzen - sehr zum Ärger mancher Mieter, die auf ihr Vorkaufsrecht verzichten und lieber zur Miete wohnen bleiben möchten. Denn Alteigentümern ist mitunter manch unlauteres Mittel Recht, um sie aus der Wohnung zu treiben.

Es komme immer wieder vor, dass Mieter unter Druck gesetzt werden, wenn sie ihre bisherige Mietwohnung nicht selber kaufen wollen, bestätigt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB). Diese Problematik betreffe vor allem die dichten Mietregionen München, Hamburg, Stuttgart, Frankfurt oder das Rheinland. "Mitunter geht es etwas hemdsärmliger zu, um die Mieter aus ihrer Wohnung zu bekommen."

Mietern mit Kündigung gedroht

Für den Fall, dass sie wohnen bleiben, werde Mietern etwa mit Kündigung gedroht. Auch hohe Mieterhöhungen seien ein Mittel, um renitente Mieter einzuschüchtern. Und manche Wohnungsgesellschaften legten es darauf an, das Wohnen in der Anlage unzumutbar zu machen - indem zum Beispiel dringend erforderliche Reparaturarbeiten hinausgezögert oder gar nicht erledigt werden. "Dass das nicht legal ist, steht auf einem ganz anderen Papier", sagt Ropertz.

Rechtlich seien Mieter einer Wohnanlage, die nach ihrem Einzug in Privateigentum umgewandelt werden soll, laut Ropertz sogar besser geschützt. "Es gibt eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren. Danach läuft die ganz normale Kündigungsfrist." In manchen Bundesländern gelten sogar noch längere Schutzfristen. So hat zum Beispiel der Stadtstaat Hamburg sie auf zehn Jahre heraufgesetzt, erläutert Siegmund Chychla vom Mieterverein Hamburg. In diesem Zeitraum kann ein neuer Eigentümer die Altmieter nicht herauskündigen, selbst wenn er für die gekaufte Wohnung Eigenbedarf geltend machen möchte.

Gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieter

Hinzu kommt, dass betroffene Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben. Das heißt, der bisherige Eigentümer muss ihnen sagen, wenn es ein Verkaufsangebot gibt und wie die Konditionen sind, erläutert Ulrich Ropertz. In den ausgehandelten Vertrag könnten Mieter dann eintreten. Es ist naheliegend, dass das vielen Wohnungsgesellschaften nicht passt. Denn es ist eine Binsenweisheit, dass sich vermietete Wohnungen schlechter verkaufen lassen als bezugsfertige.

Wichtig ist, dass Mieter nicht unterschreiben, dass sie auf ihr Vorkaufsrecht verzichten, warnt Ropertz. So haben sie genug Zeit, die Angebote für sich zu prüfen und zu überlegen, wie sie sich am besten verhalten sollen. Auch wer nicht vorhat, die Wohnung zu kaufen, sollte nicht vorschnell verzichten, so der Mieterverein Hamburg. Denn Mieter könnten ihr Vorkaufsrecht ausüben und es an einen Dritten, etwa einen Verwandten, abtreten. Generell gelte: Bevor etwas unterschrieben wird, sollten sich Mieter beraten lassen. Das gelte auch für neue Mietverträge nach dem Eigentümerwechsel, auf die sich Mieter ohnehin nicht einlassen müssen. Denn die alten Verträge seien weiter gültig.

Juristischen Beistand suchen

Der Mieterverein rät, sich bei Privatisierungsvorhaben nicht einschüchtern zu lassen - was leichter gesagt ist als getan, wie der stellvertretende Vorsitzende Siegmund Chychla einräumt: "Unsere Erfahrung ist, dass das Damoklesschwert der Kündigung Mietern sehr zu schaffen macht." Wichtig sei daher, sich Rat zu holen. Das betont auch DMB-Sprecher Ropertz: "Wer als Mieter mit einer solchen Situation konfrontiert wird, steht das nicht alleine durch." Er empfiehlt, sich juristischen Beistand zu suchen - zumindest aber sich mit Nachbarn kurzzuschließen, die in der gleichen Lage sind.

Allerdings muss die Situation nicht zwangsläufig eskalieren. Manche verkaufswillige Eigentümer vereinbarten mit ihren Mietern zum Beispiel Abstandszahlungen, wenn diese freiwillig ausziehen, weiß Manfred Hüttemann, Justitiar bei der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus und Grund in Dortmund. Oder sie übernähmen die Umzugskosten. Katja Weisker von der Deutschen Annington Immobilien GmbH, die nach eigenen Angaben mit rund 217.000 vermieteten und verwalteten Wohnungen eines der führenden deutschen Wohnungsunternehmen ist, sind solche Kompromisslösungen zwar nicht bekannt. Ihr Unternehmen handhabe diese Situationen aber auch ganz pragmatisch: "Wenn wir Wohnungen privatisieren, werden sie den Mietern zum Kauf angeboten. Wenn sie nicht kaufen oder ausziehen wollen, bleiben sie eben weiter zur Miete wohnen."

Weitere Tipps rund ums Mietrecht im Mietrechtslexikon

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