Immobilien-Leibrente: Lebenslanges Wohnrecht sichern

Das eigene Haus zu Geld machen – und trotzdem darin wohnen bleiben. Das ist mit der Verrentung der Immobilie möglich.

Wette auf den Tod, nennen es die einen, ein Weg um sich im Rentenalter Wünsche zu erfüllen, ist es für die anderen: Bei der Leibrente verkaufen Senioren ihr Eigenheim, bleiben aber trotzdem in ihren gewohnten vier Wänden wohnen. Gerade für ältere Leute kann das ein großer Vorteil sein. Der Schritt soll aber gut durchdacht sein, denn es lauern Fallstricke.

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Im Vergleich zu angelsächsischen Ländern ist die Immobilien-Leibrente in Deutschland wenig bekannt. Lediglich in der Landwirtschaft hat sie immer noch Tradition: Wird der Betrieb komplett an einen Nachfolger übergeben, sichert dieser seinem Vorgänger die Altersvorsorge, indem er ihm eine monatliche Leibrente zahlt. Ob sich das Modell für beide Seiten – sowohl den Käufer als auch den Verkäufer – lohnt, hängt entscheidend vom konkreten Vertrag ab.

Leibrente als Umkehrhypothek

Es gibt zwei Varianten der "Rente aus Stein". Bei der Umkehrhypothek wird die Immobile mit einem Kredit belastet und das monatliche Zubrot aus diesem Darlehen finanziert. Dies ist eine Option für Rentner mit einer möglichst schuldenfreien Immobilie, die weiter in ihrem Haus wohnen bleiben möchten, keine nahen Erben haben und flüssig sein wollen. In Deutschland kommt diese Variante der Immobilien-Verrentung eher selten vor.

Klassisches Leibrenten-Modell

Und es gibt das klassische Leibrenten-Modell. Dabei verkauft der Eigentümer seine selbst genutzte Immobilie mit Abschlag an ein Unternehmen, seltener eine Privatperson. Statt des Kaufpreises erhält der Senior eine regelmäßige Zahlung – die sogenannte Leibrente. Er behält zusätzlich das Recht, in der gewohnten Umgebung wohnen zu bleiben. Anstatt einer monatlichen Rente bis zum Lebensende kann das Geld auch in Kombination mit einer Einmalzahlung fließen.

In die Höhe der Immobilien-Rente fließen verschiedene Faktoren ein:

Die Immobilie betreffend:

• Baujahr
• Zustand
• Lage
• Schuldenfreiheit
• Wertbeständigkeit

Den Verkäufer betreffend:

• Alter
• Geschlecht
• zusätzlich eingeräumte Rechte

Fallstrick 1: Alter und Geschlecht

Die Höhe der Leibrente richtet sich nach dem Wert der Immobilie sowie dem Alter und dem Geschlecht der Verkäufer. Grundsätzlich gilt: Je älter der Eigentümer, desto höher die monatlichen Zahlungen. Frauen kommen dabei oftmals schlechter weg, weil sie statistisch gesehen länger leben als Männer.

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Grundsätzlich erlischt die Leibrente mit dem Tod des Rentners. Stirbt der ehemalige Eigentümer wenige Jahre nach dem Abschluss des Vertrags, hat er im Prinzip draufgezahlt – der Käufer profitiert.

Fallstrick 2: Befristung von Wohnrecht und Rente

In manchen Fällen versuchen Anbieter von Modellen der Immobilienverrentung die Laufzeit des Vertrages und damit auch das Wohnrecht und die Rentenzahlung zu verkürzen – gegebenenfalls auch durch einen Aufschlag. Leibrentner sollten dies jedoch genau kalkulieren und sich nicht vorschnell darauf einlassen. Denn im schlimmsten Fall stehen sie im hohen Alter ohne Haus und Geld da.

Fallstrick 3: Keine Mindestlaufzeit

Das Verrentungsmodell der Leibrente ist eine Wette auf den Tod. Während sich die Immobilienbesitzer in der Regel nicht auf feste Vertragslaufzeiten einlassen sollten, sollten sie sich jedoch auf der anderen Seite mit einer Mindestlaufzeit absichern. Kommt es innerhalb dieser Zeit zum Todesfall, erhalten die Erben das Geld. Solche Vereinbarungen haben allerdings einen Nachteil: Für Käufer sind sie ein kalkulatorisches Risiko, dies geht oft zu Lasten der Rentenhöhe. Mit Blick auf die Kosten arbeiten Anbieter oft mit einem Mindestalter – in der Regel ab mindestens 65 Jahren.

Fallstrick 4: Wertermittlung der Immobilie

Ein weiterer heikler Aspekt ist der Wert der Immobilie. Hier gehen liegen die Vorstellungen oft und zum Teil weit auseinander. Die ermittelnden Gutachter werden in der Regel vom Käufer bestellt. Verbraucherschützer raten, deren Bewertung zu prüfen oder gleich einen unabhängigen Gutachter zu beauftragen.

Zur Ermittlung der Höhe der monatlichen Leibrente wird der Wert des Hauses mit dem Faktor Restlebenserwartung in Bezug gesetzt. Die monatlich zu erwartende Leibrente ist häufig eine dreistellige Summe, im Idealfall ist der Betrag vierstellig.

Vor- und Nachteile der Leibrente

Die Kombination aus dem Wohnrecht und zu Lebzeiten noch Geld für die Immobilie zu bekommen, ist der Vorteil der Leibrente. Der Nachteil sind fehlende allgemein vertragliche Standards. Das führt oft dazu, dass wichtige Fragen nicht eindeutig in den Verträgen geklärt sind.

Das bedeutet, Verkäufer und Käufer müssen Details individuell aushandeln und schriftlich fixieren. So zum Beispiel:

• Wer kommt für Renovierung und Instandhaltung auf?
• Muss der Ehepartner nach dem Tod des Partners ausziehen?
• Wird bei einem Umzug ins Altenheim die Rente weiter ausgezahlt oder der ausstehende Wert des Wohnrechts?
• Darf das Haus vom Alt-Eigentümer vermietet werden?

Neben den wenigen unternehmerisch tätigen Anbietern können auch Privatleute eine Leibrente untereinander abmachen. Ein solcher Deal im Freundes- und Verwandtenkreis birgt eine Menge Konfliktpotenzial und hat einen Beigeschmack: "Da freut man sich, wenn der Opa stirbt."

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Alternative: Nießbrauch

Anstelle des Wohnrechts kann man einen sogenannten Nießbrauch vereinbaren. Dabei kann der Verkäufer das Geld auf einen Schlag bekommen. Man hat zudem mehr Rechte an der Immobilie als bei einem einfachen Wohnrecht. Man kann sie zum Beispiel vermieten – und von den Einnahmen profitieren. Im Gegenzug trägt man aber auch alle Kosten. Auch der Nießbrauch muss – wie das Wohnrecht bei einer Leibrente – in das Grundbuch eingetragen und notariell beurkundet werden.