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Baufinanzierungs-Experte: So viel Eigenkapital ist nötig


Der Experte antwortet  

Baufinanzierungs-Experte: So viel Eigenkapital ist nötig

23.10.2019, 18:13 Uhr
Baufinanzierungs-Experte: So viel Eigenkapital ist nötig. Paar begutachtet Rohbau: In der Immobilienfinanzierung wird zwischen dem Eigenkapital und dem Fremdkapital unterschieden. (Quelle: Getty Images/FredFroese)

Paar begutachtet Rohbau: In der Immobilienfinanzierung wird zwischen dem Eigenkapital und dem Fremdkapital unterschieden. (Quelle: FredFroese/Getty Images)

Jeder Bauherr steht vor der Frage, wie viel eigenes Geld in den Kauf oder Bau der eigenen vier Wände fließen kann oder auch soll. Die Höhe des Eigenkapitals bestimmt nicht zuletzt die Höhe der monatlichen Raten.

Der erste Teil unserer Leserumfrage dreht sich um das Thema Eigenkapital bei der Baufinanzierung. Welche Rolle spielen Eigen- und Fremdkapital in der Immobilienfinanzierung und was zählt im weitesten Sinne zum Eigenkapital? In unserer Serie antwortet der Finanzierungsexperte Mathias Breitkopf auf die Fragen der t-online.de- Leser. 

Eigenkapital: Das Eigenkapital ist die Summe, die Sie für den Kauf einbringen können. Je höher sie ist, desto besser sind in der Regel die Raten. Ratsam ist, mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln zu tragen, plus zirka 20 Prozent des Kaufpreises.

Leserfrage: Wie viel Eigenkapital sollte man bei einem Hausbau von ca. 650.000 Euro mitbringen? Wie lange sollte ich (Anfang 40) abbezahlen – bis zum Renteneintritt? Mit welchem Zins muss ich rechnen, wenn ich zum Beispiel 300.000 Euro aufnehme?

Mathias Breitkopf: Die richtige Höhe des Eigenkapitals hängt mit dem Einkommen zusammen, daher sind allzu pauschale Aussagen nicht sinnvoll. Was ich aber allen Kunden rate: Die Kaufnebenkosten sollten mit Eigenmitteln finanziert werden. Dies schon allein, weil es nur wenige Banken gibt, die sie mitfinanzieren und weil die Zinsaufschläge sehr hoch wären.

Die Nebenkosten betragen rund zehn bis 16 Prozent des Kaufpreises – je nachdem, in welchem Bundesland Sie wohnen und ob Sie mit oder ohne Makler kaufen. In München wären das in Ihrem Fall mit Makler rund 70.000 Euro. Für gute Zinsen sollten Sie aber noch mehr Eigenkapital einbringen. Wir sagen: Bei 20 Prozent vom Kaufpreis, in Ihrem Fall also etwa 130.000 Euro erhalten Sie schon recht attraktive Finanzierungskonditionen. Beides zusammengerechnet kommen Sie also auf mindestens 200.000 Euro Eigenkapital.


Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser sind die Zinsen. Daher ist der angenommene Darlehensbetrag von 300.000 Euro sinnvoll. Wenn Sie jetzt ein Darlehen in dieser Höhe für die Immobilie im Wert von 650.000 Euro aufnehmen, dann ist ein Zins von zum Beispiel 0,5 Prozent bei einer Zinsbindung von zehn Jahren möglich. Wählen Sie dann zum Beispiel eine monatliche Rate von rund 1.200 Euro, dann hätten Sie nach zehn Jahren schon fast die Hälfte des Darlehens zurückbezahlt. Wenn die Zinsen dann noch so niedrig sind und Sie das Darlehen zu ähnlichen Konditionen verlängern würden, wären Sie sogar schon ein paar Jahre vor der Rente schuldenfrei.

Allerdings wissen Sie nicht, wie hoch die Zinsen in zehn Jahren sein werden. Um vollständige Zins- und Planungssicherheit zu bekommen, können Sie auch gleich ein Volltilgerdarlehen über 25 Jahre abschließen. Da liegen die Zinsen mit rund 1,1 Prozent etwas höher, aber die Raten betragen auch nur rund 1.200 Euro – und Sie hätten jetzt die Sicherheit, garantiert mit 65 Jahren schuldenfrei zu sein.

Was ich noch ergänzen möchte: Stellen Sie sich auch die Frage, ob es wirklich Ihr Wunsch ist oder sein muss, bis zum Renteneintritt schuldenfrei zu sein. Aus meiner Sicht reicht es, wenn zum Renteneintritt Ihre zu erwartende Rate aus dem Immobiliendarlehen im gleichen Maße sinkt wir Ihr Einkommen.


Leserfrage: Kann man auch ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung finanzieren, mit einem Nettoeinkommen von 1.500 Euro?

Mathias Breitkopf: Das kommt ganz darauf an, wo Sie wohnen, wie hoch die Immobilienpreise in Ihrer Region sind und wie viel Geld Sie für Ihre Lebenshaltung benötigen. Natürlich zählt auch, ob Sie Eigenkapital einbringen können oder nicht. Im letzten Fall, wenn auch Nebenkosten mitfinanziert werden müssen, muss ein sehr hohes Einkommen vorhanden sein. Da würde ich mit diesem Nettoeinkommen nicht zur Finanzierung einer Immobilie raten. Wenn aber Eigenkapital vorhanden ist und Sie eine kleine Wohnung, etwa eine Singlewohnung, kaufen wollen, in einem Ort, der nicht so hochpreisig ist – dann ist das prinzipiell denkbar. Denn für 500 Euro im Monat lässt sich ungefähr ein Darlehen über 150.000 Euro finanzieren. Wohlgemerkt, wenn Sie die Nebenkosten plus zusätzlich 20 Prozent vom Kaufpreis durch Eigenkapital finanzieren können.

Leserfrage: Kann ich mein Erbe, welches im Testament festgelegt ist, meiner Bank als Hypothek anbieten, um den Hauskauf zu finanzieren?

Mathias Breitkopf: Nein, ein Erbe, das später anfällt, können Sie einer Bank nicht als Sicherheit anbieten. Aber es gibt eventuell andere Möglichkeiten für Sie. Ein Gedanke: Sprechen Sie mit Ihren Eltern, ob Sie Ihnen ein Teil des Erbes schon vorab schenken können. Das kann sich zum Beispiel auch lohnen, um Schenkungssteuer beziehungsweise Erbschaftssteuer zu sparen, gerade bei großen Vermögen. Dazu ist eine Beratung bei Ihrem Steuerberater unabdingbar!

Eine andere Alternative: Sie schließen ein Darlehen mit kostenlosen Sondertilgungsmöglichkeiten über eine lange Laufzeit ab und tilgen relativ niedrig. Wenn Sie das Erbe erhalten, bringen Sie Sondertilgungen ein oder lösen das Darlehen ganz ab, wenn die Zinsbindungsfrist bereits ausgelaufen ist.

Lesen Sie mehr:

Teil 2: Mit welchen Nebenkosten muss man rechnen?

Teil 3: Sparschwein oder Darlehen – Was ist besser?

Teil 4: Tausende Euro durch Umschuldung sparen

Teil 5: So funktioniert die Anschlussfinanzierung

Teil 6: Spekulationssteuer – Fallstrick beim Immobilienverkauf

Teil 7: Baukindergeld und Co. – Fördergelder sinnvoll nutzen 



Mathias Breitkopf ist Leiter Privatkundengeschäft bei Interhyp und für mehrere Niederlassungen zuständig. Der ausgewiesene Finanzierungsexperte beantwortet die Fragen der t-online.de-Leser. (Foto: Interhyp/Annette Hornischer)

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