Baufinanzierung ohne Eigenkapital, geht das?

Die niedrigen Zinsen rücken den Traum vom Eigenheim in greifbare Nähe. Doch was, wenn die finanziellen Rücklagen fehlen, um das Eigenkapital aufzubringen? Eine Möglichkeit ist die Baufinanzierung ohne eigenes Geld.

Die Finanzierung einer Immobilie ohne Eigenkapital – also das Kapital, das man selbst einbringt – ist möglich. Aber es hat auch einige Nachteile, die vorab kalkuliert werden müssen. Sonst verwandelt sich der Traum von den eigenen vier Wänden schnell in einen Albtraum.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Bei einer Baufinanzierung gehen Banken in der Regel von einem Eigenanteil seitens des Darlehensnehmers von mindestens 20 Prozent der Kaufsumme aus. Den Rest steuern sie als Fremdkapital bei. Doch seitdem einige ausländische Finanzinstitute eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital auf dem deutschen Markt angeboten haben, zogen manche einheimischen Kreditinstitute nach.

Das damit verbundene höhere Risiko wird dem Kreditnehmer durch deutlich höhere Zinsen in Rechnung gestellt. Das ist per se kein Hinderungsgrund. Doch sollte in jedem Fall immer die Gesamtsituation, das heißt die Kaufkosten, die Nebenkosten des Hauskaufs, das Ausgangszinsniveau und die Laufzeit der Baufinanzierung im Kontext betrachtet werden.

Nebenkosten des Hauskaufs

Trotz einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital sollten die Nebenkosten des Hauskaufs unbedingt von den Käufern getragen werden. Dafür müssen rund 15 Prozent der Kaufsumme veranschlagt werden. Zu den Nebenkosten zählen:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Maklerkosten
• Grundbuchkosten

Das ist Eigenkapital

Vor der Unterzeichnung eines Immobilienkredits ohne Eigenkapital sollen Immobilienkäufer schauen, ob sie nicht doch über eigenes Kapital verfügen, das sie in die Finanzierung einbringen können. Darunter fallen zum Beispiel Sparguthaben sowie Geldanlagen wie Investmentfonds oder sonstige Wertpapiere. In manchen Fällen springen Verwandte oder sogar der Arbeitgeber mit einem Darlehen ein.

Zudem können abbezahlte Immobilien oder ein Grundstück beliehen werden. Nicht zuletzt gelten Eigenleistungen, die beim Bau oder der Renovierung einer Immobilie von dem Bauherren aufgebracht werden. Diese können in die Berechnung einbezogen werden.

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Wann Vollfinanzierung Sinn macht

Es gibt Situationen, in denen eine 100-prozentige Fremdfinanzierung durchaus eine Möglichkeit ist. So zum Beispiel, wenn ein Bauherr über keine Eigenmittel verfügt, dafür aber ein sehr hohes Einkommen oder eine Verbeamtung vorweisen kann, so dass die vergleichsweise höheren Kreditraten tragbar sind. Das gilt auch für Beamte in einem sicheren Anstellungsverhältnis. Das gilt auch für Normalverdiener, die einen Gewinn, eine Erbschaft oder die Auszahlung einer Lebensversicherung in Aussicht haben.

Manchmal bekommt ein Mieter auch die Möglichkeit des Vorkaufsrechtes der Wohnung oder des Hauses, in dem sie wohnen. Oder es ergibt sich eine kostengünstige Möglichkeit zum Immobilienerwerb. Wenn in diesen Fällen nicht das erforderliche Kapital für die Eigenfinanzierung vorhanden ist, ist ebenfalls eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital denkbar.

Wer als Freiberufler oder Selbstständiger tätig ist, wird normalerweise nicht mehr als das etwa Achtfache seines Jahresnettoeinkommens erhalten.

Zinsbindung und Anschlussfinanzierung

Die Zinsbindung sollte am Anfang wenn möglich auf 15 bis 20 Jahre festgelegt werden. Gegebenenfalls können im Zuge der Anschlussfinanzierung günstigere Konditionen vereinbart werden, da sich die Kreditsumme bereits verringert hat. Zusätzlich sollte zu Vertragsbeginn die Möglichkeit von Sondertilgungen vereinbart werden.

Übrigens: Ein Darlehensvertrag ist nach zehn Jahren mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist kündbar. Zu diesem Zeitpunkt können Sie also entscheiden, ob Sie den Vertrag mit den gleichen Konditionen fortführen oder eine alternative Anschlussfinanzierung aushandeln möchten.

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Restschuldversicherung: Absicherung gegen Risiken

Es kann immer unvorhergesehene Ereignisse im Leben geben. Das können der Verlust des Arbeitsplatzes sein, eine Berufsunfähigkeit oder auch eine Krankheit des Kreditnehmers. Können die Kreditnehmer den Einkommensausfall nicht kompensieren, laufen sie Gefahr, die Immobilie zu verlieren und auf der Restschuld sitzen zu bleiben.

Eine Möglichkeit, sich dagegen abzusichern, ist die Restschuldversicherung. Diese kann beim Abschluss des Baukredits zusätzlich abgeschlossen werden. Sie sichert zwar gegen eine zu hohe Restschuld ab. Andererseits jedoch, sind mit dem Abschluss für den Kreditnehmer weitere Kosten verbunden. Dafür wird von der Versicherung im Todesfall die Restschuld des Baudarlehens getilgt. Bei Krankheit oder Arbeitslosigkeit werden die monatlichen Raten für die Ausfallzeit übernommen. Hier gilt es jedoch, sich die Versicherungsbedingungen genau anzuschauen. Viele Verträge verfügen über Wartefristen, ab wann die Leistungen in Anspruch genommen werden dürfen oder wie lange zum Beispiel eine Arbeitslosigkeit oder Krankheit andauern muss, bevor die Versicherung einspringt.

Notverkauf und Zwangsversteigerung

Können die monatlichen Raten vom Immobilienkäufer nicht mehr aufgebracht werden, droht entweder der eigene Notverkauf der Immobilie oder eine Zwangsversteigerung durch die finanzierende Bank. Das Problem in beiden Fällen: Die Immobilie wird in der Regel unter Wert verkauft – das heißt unterhalb des eigentlichen Kaufpreises. Somit bleibt eine Restschuld, die weiterhin vom eigentlichen Kreditnehmer zu bedienen ist.

Neubewertung der Immobilie

Ein weiteres Problem für den Kreditnehmer kann eine Neubewertung der Immobilie durch die finanzierende Bank sein. Das bedeutet: Immobilien können einerseits eine Wertsteigerung erfahren, was sich in der Regel positiv für den Darlehensnehmer auswirkt.

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Auf der anderen Seiten kann eine Immobilie aber auch einen Wertverlust erfahren – zum Beispiel durch einen zunehmenden Verfall, erhöhte Renovierungs- oder Sanierungskosten oder auch die neue Stromtrasse beziehungsweise ein Gasfördergebiet in der Nähe. Der Wertverlust kann dazu führen, dass die Bank weitere Sicherheiten für den laufenden Baukredit anfordert. Sind diese nicht vorhanden, kann die Finanzierung schnell ins Wanken geraten.