Baufinanzierung: Fünf Dinge, die Sie zum Eigenkapital wissen müssen

Ohne Eigenkapital klappt es mit der Baufinanzierung meistens nicht. Doch was zählt zum Eigenkapital, wie hoch muss es sein und muss ich es wirklich einsetzen?

Ob es nun um den Bau des Eigenheims oder den Erwerb einer Immobilie zur Selbstnutzung geht – die meisten benötigen dafür einen Kredit. Doch bevor Banken sich auf ein solches Darlehen einlassen, fordern sie in aller Regel den Nachweis von Eigenkapital. Diese fünf Dinge sollten Sie dazu wissen:

1. Eigenkapital – so hoch sollte es sein

Die meisten Banken erwarten, dass Immobilienbesitzer in spe die Kaufnebenkosten – bestehend aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Amtsgerichtsgebühren sowie eventuell anfallender Maklercourtage – komplett mit Eigenkapital finanzieren. "Das summiert sich, da die Grunderwerbsteuer von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch ist, auf 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises der Immobilie", sagt Thomas Hentschel von der Verbraucherzentrale NRW in Düsseldorf.

Zusätzlich sollten "mindestens 20, besser 25 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden", sagt Dirk Stein. Er ist Leiter Retail Banking beim Bundesverband deutscher Banken in Berlin.

Die besten Konditionen gibt es laut Verbraucherzentrale NRW, wenn 30 Prozent Eigenkapital bei der Baufinanzierung zum Einsatz kommen. Allgemein lässt sich sagen: Je geringer das Darlehen im Verhältnis zum Wert der Immobilie ist, desto größer ist die Sicherheit des Darlehensgebers für den Fall der Insolvenz des Darlehensnehmers. "Damit sinkt auch der Zins", sagt Hentschel.

Eine sogenannte 100-Prozent-Finanzierung hat einen höheren Sollzins als eine 70- oder 80-Prozent-Finanzierung. Die 100-Prozent-Variante kommt in der Regel ohnehin nur bei Darlehensnehmern infrage, die ein sicheres und hohes monatliches Einkommen haben.

2. Was alles zum Eigenkapital zählt

"Zum Eigenkapital zählt alles, was sich flüssig machen lässt", erklärt Dirk Stein. Dazu gehören neben Geld auf Tages- oder Festgeldkonten etwa Aktien oder Fonds, Sparguthaben aus zugeteilten Bausparverträgen oder angespartes Vermögen in Riesterverträgen.

"Auch Fördermittel, zum Beispiel der KfW, zählen zum Eigenkapital", sagt Hentschel. Gleiches gilt für Arbeitgeberdarlehen oder private Darlehen von Freunden oder Verwandten. Wertgegenstände wie etwa Münzsammlungen oder Gemälde können genauso zum Eigenkapital gehören wie Auszahlungen und Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen sowie beispielsweise vorhandene, schuldenfreie Baugrundstücke.

3. Das gilt beim Liquidieren von Anlagen und Vermögenswerten

Geld, das etwa in Sparverträgen oder Festgeld fest angelegt ist, muss zum Finanzierungszeitpunkt auch zur Verfügung stehen. Man muss es also rechtzeitig kündigen. Das ist nicht immer möglich. Unter Umständen setzen Geldinstitute Zinsen aufgrund vorzeitiger Kündigung auf ein niedrigeres Niveau. Oder bei Sparverträgen fallen Boni weg.

Ferner zu beachten: Wertpapiere sind womöglich nur mit Verlusten zu verkaufen. Ebenfalls mit Verlusten verbunden: die vorzeitige Kündigung einer Lebensversicherung. Denn hier müssen Versicherer nur den niedrigen Rückkaufswert der Police auszahlen – der unter Umständen auch noch versteuert werden muss. Lesen Sie hier, wie hoch der Rückkaufswert einer Lebensversicherung ausfällt.

Wertgegenstände wie Münzsammlungen oder Gemälde müssen verkauft werden. "Auch hier kann es zu Verlusten kommen, da es in der Regel keinen liquiden Markt gibt", sagt Hentschel.

4. Das Eigenkapital wirklich einsetzen – oder nur vorweisen?

"Das Eigenkapital muss nicht unbedingt eingesetzt werden", sagt Thomas Hentschel. Eigenkapital ist als Sicherheit für den Darlehensgeber zu betrachten. Vermögensgegenstände, zum Beispiel Münzsammlungen oder vorhandene Baugrundstücke, lassen sich an den Darlehensgeber abtreten und werden vorher von ihm bewertet.

Kommt es zum Beispiel zur Insolvenz des Darlehensnehmers, werden die Vermögensgegenstände liquidiert und daraus die Schulden getilgt. Bei Lebensversicherungen ist es denkbar, dem Darlehensgeber den Rückkaufswert als Sicherheit anzubieten und diesen an ihn abzutreten.

Die Kaufnebenkosten müssen aber in der Regel tatsächlich als Eigenkapital vorhanden sein. "Notare und Finanzämter werden sich nicht mit einer Abtretung als Sicherheit für später einverstanden erklären", so Hentschel.

Dirk Stein vom Bankenverband rät: "So viel Eigenkapital wie nur möglich in die Baufinanzierung stecken – das reduziert die Kreditsumme und man ist schneller schuldenfrei."

5. Wie sich das Eigenkapital erhöhen lässt

"Denkbar sind etwa Darlehen von Freunden und Verwandten", erklärt Stein. Auch könnten alle, die über eine Baufinanzierung nachdenken, an ihre Eltern herantreten und um eine Schenkung aus deren Vermögen bitten – und zwar Vermögen, das Kinder eines Tages ohnehin von ihren Eltern aus deren Nachlass erben.

Eine solche Schenkung von Eltern an die eigenen Kinder ist übrigens steuerfrei – vorausgesetzt, der Betrag liegt bei unter 400.000 Euro. Großeltern können an ihre Enkelkinder vorzeitig bis zu 200.000 Euro steuerfrei vererben. Solche Schenkungen sind nach zehn Jahren erneut steuerfrei möglich.