Baufinanzierung: So schalten Immobilienbesitzer das Zinsrisiko aus

Wer ein Haus oder eine Wohnung gekauft, aber noch nicht abbezahlt hat, lebt derzeit im Paradies. Sowohl für den Neuabschluss als auch für die Weiterfinanzierung der Immobilie sind die Hypothekenzinsen sind so niedrig wie nie: Nicht einmal zwei Prozent werden derzeit für zehnjährige Baudarlehen verlangt. Doch statt auf möglichst niedrige Zinsen sollten Hauskäufer lieber auf Laufzeiten von 20 Jahren und mehr setzen. Denn so kann ihnen ein späterer Zinsanstieg kaum noch etwas anhaben.

Zu Jahresbeginn hatten Experten fast einmütig erklärt, dass sie einen Anstieg der Anleihezinsen erwarten. Weil die Zinsen von Anleihen über die Pfandbriefe auch die Zinsen für Baudarlehen beeinflussen, hätten sich auch diese Kredite verteuern müssen. Doch es geschah das Gegenteil: Von rund 2,5 Prozent sanken die zehnjährigen Baudarlehen im Lauf des Jahres auf nun 1,9 Prozent, wie die FMH-Finanzberatung in ihren Zinsvergleichen ermittelt hat

"Dass die Anleihezinsen erneut so rapide gesunken sind, hat vor allem mit der Flucht der Großanleger in sichere Bundesanleihen zu tun", sagt Gottfried Urban von der Bayerische Vermögen AG. Der Vorstand der unabhängigen Vermögensverwaltung, die in Kiel eine Niederlassung unterhält, sieht vor allem eine mögliche Eskalation in der Ukraine sowie die kriegerischen Auseinandersetzungen in vielen islamischen Ländern als Gründe für den erneuten Sturm auf Staatspapiere. Auch die schwächelnde Konjunktur in der Euro-Zone spiele eine Rolle. Vor diesem Hintergrund gebe es derzeit "keinen Grund, warum die Zinsen in naher Zukunft steigen sollten", so Urban. Nicht zuletzt hat die EZB ihre Leitzinsen am Donnerstag erneut gesenkt.

Zinsbindung nicht zu kurz wählen

Doch nur weil Baugeld so günstig ist wie nie, eignet sich längst nicht jede Laufzeit für die Baufinanzierung. Klaus Lücken von der FINUM.Private Finance AG in Wilhelmshaven warnt Interessenten davor, sich von den niedrigen Zinsen fünf- oder zehnjähriger Darlehen blenden zu lassen. Er rät stattdessen, die gesamte Finanzierungszeit in den Blick zu nehmen. "Zehnjährige Baudarlehen sind derzeit so ziemlich die schlechteste Wahl", sagt der Finanzplaner. Denn solche Darlehen seien im Schnitt einen halben Prozentpunkt teurer als fünfjährige Kredite. Gleichzeitig sei die Restschuld am Ende der Laufzeit immer noch sehr hoch. "Ein späterer Anstieg der Zinsen wird sich bei der Belastung daher ähnlich bemerkbar machen wie bei fünfjährigen Darlehen", so Lücken.

Besser aus Sicht langfristig denkender Kunden sind Kredite mit einer Zinsbindung von mindestens 15 Jahren. Denn Baudarlehen können nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Sollten die Zinsen im Jahr 2025 auf heutigem Niveau oder darunter liegen, kann der alte Kredit gekündigt und in einen neuen Kredit umgeschuldet werden.

"Einen Haken hinter die Finanzierung machen"

Wer indes nicht an einen weiteren markanten Zinsrückgang glaubt, sollte jetzt auf eine Zinsbindung von 20 Jahren und mehr setzen. "Die Zinsen sind zwar etwas höher als für kürzer laufende Kredite, doch im Gegenzug kann man hinter die Finanzierung dann getrost einen Haken machen", bilanziert Urban. Der Grund: In einer solchen Zeitspanne werden die meisten Darlehen ganz oder größtenteils getilgt, sodass ein möglicher Zinsanstieg wegen der geringen oder nicht mehr vorhandenen Restschuld keine oder nur eine geringe Rolle spielt. "Das geht aber nur, wenn man die niedrigen Zinsen nutzt, um die Tilgung des Kredits schneller voranzutreiben“, betont der Vermögensverwalter.

Auch Zinsexperte Max Herbst hatte erst kürzlich dazu geraten, sich nicht auf den niedrigen Zinsen auszuruhen, sondern stattdessen zügiger zu tilgen. Auf diese Weise lässt sich die Summe der Zinszahlungen über die gesamte Laufzeit signifikant drücken.

Allerdings haben nur einige Anbieter Baudarlehen mit extrem langer Zinsbindung im Programm (siehe Tabelle). Vor allem die Lebensversicherer tun sich hervor: Sie investieren einen Teil ihrer Kundengelder in das Geschäft mit Hypothekendarlehen, da sie mit diesem Geldverleih bessere Renditen erzielen als mit dem Kauf von sehr niedrig verzinsten Bundesanleihen. Zudem sind die vergebenen Kredite durch Immobilien besichert. Aktuell liegen die Effektivzinsen für Baudarlehen mit 15 bis 30 Jahren Zinsbindung nach FMH-Angaben zwischen 2,4 und 2,9 Prozent - genug für die Assekuranz und wenig genug für die Kunden, um ihre Immobilienträume zu verwirklichen.

Zinssätze mit 20-jähriger Bindung

Quelle: FMH Finanzberatung Max Herbst. Nettodarlehensbetrag: 200.000 Euro, Beleihung: 70 Prozent, Anfangstilgung: 3 Prozent, Sollzinsbindung: 20 Jahre, Berechnung ohne Vermittler, Kunde: Angestellter, Sondertilgung: keine, Beleihungsangabe bezieht sich auf den Kaufpreis.