Keine Kaution, verspätete Miete - wann fristlose Kündigung droht

Die finanziellen Pflichten eines Mieters sind eigentlich recht überschaubar: Zu Beginn des Mietverhältnisses wird die Kaution fällig - auf Wunsch in Raten. Und dann natürlich die regelmäßige pünktliche Zahlung der Miete - das Geld muss spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats auf dem Konto des Vermieters eingehen. Wenn Mieter mit einer dieser Pflichten Probleme haben, droht ihnen die fristlose Kündigung, wie zwei Gerichtsurteile zeigen.

Im ersten Fall hatte das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz darüber zu entscheiden, was mit einem Mieter geschieht, der keine Kaution bezahlt hat. Der Vermieter hatte den Vertrag deswegen fristlos gekündigt, und das wäre auch beinahe in Ordnung gegangen. Nur leider hatte er zu lange gewartet und die Kündigung erst nach zehn Monaten ausgesprochen.

Fristlose Kündigung bei Verweigerung der Kaution

Die Richter urteilten: Eine fristlose Kündigung sei nur zulässig, wenn es einem Vermieter nach einem Vorfall nicht zugemutet werden könne, den Mietvertrag bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen. Da der Vermieter aber bereits zehn Monate gewartet hatte, könne er nur ordentlich kündigen (Az.: 2 U 793/10).

Im zweiten Fall hatte ein Mieter seine Miete regelmäßig unpünktlich gezahlt. Damit handelte er sich zu Recht eine fristlose Kündigung ein, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschied (Az.: VIII ZR 91/10). In diesem Fall ist das Vertrauensverhältnis des Vermieters zu seinem Mieter grundlegend gestört, sodass er nicht die normale Kündigungsfrist abwarten muss.

Unpünktliche Mietzahlung zerstört das Vertrauen

Der Mieter hatte trotz mehrfacher Abmahnung die Miete immer wieder unpünktlich gezahlt, beispielsweise erst zur Monatsmitte. Mit den Abmahnungen habe der Vermieter dem Mieter immer wieder Gelegenheit gegeben, das gestörte Vertrauen wiederherzustellen. Diese Gelegenheit habe der Mieter nicht genutzt. Der BGH wertete dies als "gravierende Pflichtverletzung".