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Neue Gesetze 2020: Das ändert sich für Mieter, Eigentümer und Vermieter


Ausblick 2020  

Das ändert sich für Mieter, Eigentümer und Vermieter

27.12.2019, 17:15 Uhr | t-online.de, ron

Neue Gesetze 2020: Das ändert sich für Mieter, Eigentümer und Vermieter. Mehrfamilienhaus in Berlin: Wohnungsmieter wehren sich mit Transparenten gegen Mietpreisspekulation. (Quelle: imago images/Arnulf Hettrich)

Mehrfamilienhaus in Berlin: Wohnungsmieter wehren sich mit Transparenten gegen Mietpreisspekulation. (Quelle: Arnulf Hettrich/imago images)

Das Wohngeld steigt, die Maklerprovision wird stärker reguliert und womöglich gibt es erste Neuregelungen bei der Grundsteuer: Das Jahr 2020 bringt einige Veränderungen. Das sind die wichtigsten.

Das neue Jahr kommt. Und mit ihm eine ganze Reihe neuer Regelungen und Gesetze. Das erwartet die Verbraucher im Bereich Immobilien.

Geteilte Maklerprovision

Bislang gibt es keine gesetzliche Regelung, wer bei einem Immobilienverkauf die Maklerkosten übernimmt. Deshalb unterscheiden sich die Aufteilung und Höhe der Maklerprovision von Bundesland zu Bundesland. So trägt der Käufer in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen sowie in einigen Regionen Niedersachsens die gesamte Maklerprovision mit 7,14 Prozent. In anderen Bundesländern übernehmen Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte. Oft einigen sich die Vertragspartner auch individuell – dann aber meist zu Lasten des Käufers. Das will die Bundesregierung jetzt ändern.

In ihrem Entwurf zum "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" vom 11. Dezember 2019 will sie den bisherigen Praktiken einen Riegel vorschieben. Das sind die wichtigsten Neuerungen:

  • Maklerverträge für Wohnungen und Einfamilienhäuser müssen in Textform vorliegen, zum Beispiel als E-Mail. Mündliche Absprachen reichen nicht mehr aus.
  • Der Käufer soll nur noch maximal 50 Prozent der Maklergebühr zahlen müssen – und zwar auch dann, wenn er den Makler bestellt hat.
  • Wenn der Käufer oder Verkäufer einen Makler beauftragt, ist dieser verpflichtet, eine Provision in Höhe von 50 Prozent von beiden Vertragspartnern zu verlangen.

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) rechnet damit, dass die neuen Regelungen allerdings erst im Sommer oder im Herbst 2020 in Kraft treten werden.

Berliner Mietendeckel startet

Am 26. November 2019 hat der Berliner Senat seinen Gesetzentwurf für einen bundesweit einmaligen Mietendeckel beschlossen. Rot-Rot-Grün will die Mieten für 1,5 Millionen vor 2014 gebaute Wohnungen fünf Jahre auf dem Stand von Mitte 2019 einfrieren. Zudem werden für Neuvermietungen Obergrenzen je nach Alter und Ausstattung der Wohnung festgelegt. Wenn die Obergrenzen um mehr als 20 Prozent überschritten sind, soll auch die Senkung von Bestandsmieten möglich sein.

Mietentabelle
Die Obergrenzen zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete ergeben sich aus drei Faktoren:

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und AusstattungMietpreis pro Quadratmeter
bis 1918 mit Sammelheizung und Bad            6,45 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und Bad6,27 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und Bad6,08 Euro
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und Bad5,95 Euro
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und Bad6,04 Euro
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und Bad8,13 Euro
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und Bad9,80 Euro

Quelle: Vorlage – zur Beschlussfassung – über "Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung"

Der Mietendeckel soll Mitte März 2020 in Kraft treten.

Mehr Wohngeld

Zum 1. Januar 2020 steigt das Wohngeld. Nach Angaben der Bundesregierung sollen rund 660.000 Haushalte davon profitieren, vor allem Familien und Rentner. Ein Beispiel: Bedürftige Zwei-Personen-Haushalte, die derzeit im Schnitt 145 Euro Wohngeld im Monat bekommen, sollen künftig 190 Euro erhalten, also etwa 30 Prozent mehr. Zudem wird es eine neue Mietenstufe geben. Damit sollen Haushalte in Städten mit besonders hohen Mieten gezielter entlastet werden. Die letzte Wohngelderhöhung gab es zum 1. Januar 2016.

Info
Wohngeld wird auf Antrag als Mietzuschuss oder als Lastenzuschuss für Immobilieneigentümer gezahlt. Die Höhe des Wohngeldes richtet sich nach Haushaltsgröße, Einkommen sowie Miete bzw. Belastung und wird in der Regel für zwölf Monate bewilligt. Danach ist ein neuer Antrag erforderlich.

Grundsteuer-Reform kommt

Bundestag und Bundesrat haben sich am 8. November 2019 auf eine neue Berechnung der Grundsteuer geeinigt. Das heißt, dass in den kommenden Jahren zirka 35 Millionen Gebäude neu bewertet werden müssen. Nach dem Vorschlag von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) soll die Steuer nach Bodenwert und Miete berechnet werden. Auf Initiative Bayerns gibt es aber eine Öffnungsklausel, so dass Länder davon abweichen und eigene Modelle anwenden können.

Neue Grundsteuer: Wer muss mehr, wer weniger zahlen?

Die "Wirtschaftswoche" berichtete, voraussichtlich würden Hamburg, Niedersachsen, Sachsen, Bayern und womöglich auch Nordrhein-Westfalen die Öffnungsklausel nutzen. Die alles entscheidende Frage ist allerdings: Steigt die Grundsteuer nach der Reform und müssen Mieter oder Eigentümer jährlich mehr zahlen? Finanzexperten sind sich uneins. So sollen Beispielrechnungen aus Nordrhein-Westfalen und Hamburg zeigen, dass das Scholz-Modell zu "höheren Aufschlägen" führe.

Fest steht, dass die Bundesländer bis zum 31. Dezember 2024 die bestehenden Regeln ändern müssen. Die neu berechnete Grundsteuer ist dann ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Ob die Bundesländer bereits 2020 eine Entscheidung treffen, ist derzeit offen.

Info
Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden. Die Höhe hängt vom Wohnort, dem Grundstück und dem Gebäude selbst ab. Vermieter legen die Abgabe über die Nebenkosten auf die Mieter um.

Baukindergeld läuft aus

Bis Ende 2020 haben Familien sowie Alleinstehende mit Kindern noch Zeit, einen Antrag auf Baukindergeld zu stellen. Die Baugenehmigung oder der unterschriebene Kaufvertrag müssen spätestens am 31. Dezember 2020 vorliegen. Bislang ist von der Bundesregierung keine Verlängerung geplant. Wie Sie Fördergelder, wie das Baukindergeld, sinnvoll nutzen, erfahren Sie hier

Info
Das Baukindergeld ist ein staatlicher Zuschuss von 1.200 Euro pro Kind/Jahr, der über zehn Jahre gezahlt werden kann. Familien und Alleinerziehende können es mit einem Kind bis zu einer Grenze von 90.000 Euro zu versteuerndem Haushaltseinkommen im Jahr beantragen. Bei größeren Familien erhöht sich die Bemessungsgrenze je Kind um weitere 15.000 Euro.

"Austauschprämie" für Heizung & Co.

Auch Immobilienbesitzer profitieren vom "Klimaschutzprogramm 2030" der Bundesregierung. So können Eigentümer 20 Prozent ihrer energetischen Sanierungskosten bzw. 40.000 Euro pro Immobilie steuerlich abschreiben oder absetzen – verteilt auf drei Jahre. Die Förderung startet am 1. Januar 2020 und endet am 31. Dezember 2029.

Diese energetischen Einzelmaßnahmen werden zum Beispiel steuerlich gefördert:

  • Ersatz alter Fenster durch moderne Wärmeschutzfenster
  • Umstieg von alten Öl- und Gasheizungen auf erneuerbare Wärme oder hybride Gasheizungen ("Austauschprämie": Förderanteil von bis zu 45 Prozent)
  • Dämmung von Dächern und Außenwänden

Neue Geldwäsche-Richtlinie der EU

Ab dem 10. Januar 2020 muss Deutschland wie alle Mitgliedsstaaten der Europäischen Union (EU) das sogenannte "Gesetz zur Umsetzung der Änderungsrichtlinie zur Vierten EU-Geldwäscherichtlinie" umsetzen. Damit sollen auch Immobilienmakler im Kampf gegen Geldwäsche stärker in die Pflicht genommen werden. So müssen diese ihre Kunden nicht nur bei der Vermittlung von Immobilienobjekten, sondern auch von Miet- oder Pachtverträgen mit einer monatlichen Miete oder Pacht in Höhe von mindestens 10.000 Euro überprüfen.

Grunderwerbsteuer: Keine Tricks mehr

Beim Kauf einer Immobilie fällt, zumeist für den Käufer, die Grunderwerbsteuer an. Diese beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Mit sogenannten Share Deals versuchen aber oftmals große Unternehmen, auf legalem Weg die Grunderwerbsteuer zu umgehen. Dabei wird nicht die Immobilie selbst, sondern erst einmal der Eigentümer an einen Investor verkauft. Dieser erwirbt zunächst weniger als 95 Prozent Anteil des Immobilieneigentümers.

Nach einer Haltefrist von fünf Jahren kauft der Investor die übrigen rund fünf Prozent an der Firma und damit die vollständige Immobilie. Eine Grundsteuer zahlt der Investor dabei nicht. Diese legalen Tricksereien will Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) stoppen. Die Grenze, für die keine Grunderwerbsteuer zu zahlen ist, soll von 95 auf 90 Prozent sinken. Zudem soll die Haltefrist von fünf auf zehn Jahre angehoben werden. Die Reform will Scholz im ersten Halbjahr 2020 umsetzen.

Wohnungseigentumsgesetz wird reformiert

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird gleichzeitig Teil einer Eigentümergemeinschaft. Rechte und Pflichten dieser Gemeinschaft sind im "Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht", kurz: Wohnungseigentumsgesetz (WEG), geregelt. Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) will es reformieren, sodass Wohneigentumsanlagen leichter und schneller saniert werden können. Dabei legt Lambrecht ein besonderes Augenmerk auf die Förderung von Elektromobilität, zum Beispiel mehr Ladesteckdosen für Elektroautos, und barrierefreies Wohnen. Das Ziel: Wohneigentum soll attraktiv bleiben. Spätestens 2021 soll die Reform abgeschlossen sein.

Gesetz gegen Wuchermieten kommt

Am 29. November 2019 hat der Bundesrat einen Gesetzentwurf beschlossen, in dem härter gegen Mietwucher vorgegangen werden soll. Das Ziel: Mieter sollen sich besser gegen überhöhte Mieten wehren können. Danach würde es künftig ausreichen, dass die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 Prozent übersteigt und das Angebot an günstigerem Wohnraum gering ist. Zur Strafe muss der Vermieter dann ein Bußgeld zahlen, das von 50.000 Euro auf 100.000 Euro ansteigt. Der Gesetzentwurf wird nun der Bundesregierung vorgelegt, die eine Stellungnahme dazu verfasst.

Info
Die in § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) geregelte Mietpreisüberhöhung gibt den rechtlichen Rahmen vor. Dieser Paragraf soll mit dem Gesetzentwurf angepasst werden.

Mietpreisbremse wird verlängert

Die Bundesregierung hat im Oktober bereits beschlossen, die sogenannte Mietpreisbremse bis 2025 zu verlängern. Diese wäre Ende 2019 ausgelaufen. Die Mietpreisbremse deckelt in Gebieten mit "angespanntem Wohnungsmarkt" die Kosten bei Neu- oder Wiedervermietungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent. Allerdings gibt es wichtige Anpassungen:

  • Der Zeitraum, mit dem die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wird, verlängert sich von vier auf sechs Jahre. Vorteil für Mieter: Die Vergleichsmiete sinkt und die Preise für Neuvermietungen werden schärfer gebremst.
  • Mieter können bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse bis zu zweieinhalb Jahre nach Vertragsabschluss zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
  • Die Rückforderung steht Mietern zu, egal ob sie die überzogene Miete gerügt haben oder nicht. Bisher mussten Mieter eine Rüge aussprechen und durften erst ab diesem Zeitpunkt die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.

Neue Mietwohnung: Sonderabschreibung

Mit dem "Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus" vom 4. August 2019 will die Bundesregierung den Bau neuer Mietwohnungen ab 2020 vorantreiben. Eine Sonderabschreibung in Höhe von jährlich fünf Prozent für Immobilienbesitzer soll das unterstützen. Diese kann über einen Gesamtzeitraum von vier Jahren zusätzlich zur linearen Absetzung von zwei Prozent jährlich genutzt werden. Folgende Regelungen sind damit verbunden:

  • Der neue Wohnraum – in neuen wie auch in bestehenden Gebäuden – muss im Entstehungs- bzw. Baujahr und in den folgenden neun Jahren vermietet werden.
  • Entsprechende Baumaßnahmen müssen nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 begonnen werden (Datum der Beantragung der Baugenehmigung oder Bauanzeige).
  • Die Baukosten dürfen 3.000 Euro je Quadratmeter nicht übersteigen
  • Die förderfähige Bemessungsgrundlage ist auf maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.

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