Wann Fristen in Mietverträgen ungültig sind

Jährlich werden in Deutschland rund zwei Millionen Mietverträge abgeschlossen. Oft machen Mieter dabei aber Fehler, die sich im Laufe der Mietzeit schnell rächen können. Darauf weist der Deutsche Mieterbund (DMB) hin. Dabei geht es zum Beispiel um die Dauer des Mietvertrages.

Die Regel sind unbefristete Mietverträge, Mieter und Vermieter können aber auch von vornherein einen Zeitmietvertrag vereinbaren. Hierfür reicht es allerdings nicht aus, nur Vertragsbeginn und -ende zu benennen.

Vermieter muss Gründe nennen

Weitere Voraussetzung für einen wirksamen qualifizierten Zeitmietvertrag ist laut DMB, dass der Vermieter die zeitliche Befristung begründet, etwa mit Eigenbedarf oder Umbauplänen. Sind in einem Zeitmietvertrag keine Gründe für die Befristung angegeben, wird das Mietverhältnis wie ein unbefristetes behandelt.

Möglich ist auch, dass Mieter und Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag abschließen und für die Dauer von höchstens vier Jahren einen Kündigungsverzicht oder -ausschluss vereinbaren.

Folge ist, dass weder Mieter noch Vermieter im vereinbarten Zeitraum eine Kündigung aussprechen können. Nach Ablauf dieser Zeit wird das Mietverhältnis ganz normal wie ein unbefristetes Mietverhältnis fortgesetzt.

Kündigungsfristen verändern sich

Bei einem unbefristeten Mietvertrag läuft das Mietverhältnis so lange, bis einer der Vertragspartner den Vertrag kündigt. Der Mieter kann immer mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen, Gründe braucht er dafür nicht.

Der Vermieter kann nur mit Kündigungsgrund kündigen: Etwa wenn Eigenbedarf vorliegt, der Mieter die Vertragsvorgaben verletzt oder die Miete ständig unpünktlich oder gar nicht zahlt.

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Außerdem muss er gestaffelte Kündigungsfristen einhalten, die von der Wohndauer des Mieters abhängen. Bei einer Wohndauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, danach sechs Monate. Bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren gilt eine Kündigungsfrist von neun Monaten.