Grundsteuerbescheid prüfen: So legen Sie Einspruch ein

Sobald Sie Ihre Grundsteuererklärung abgegeben haben, heißt es warten auf die Bescheide. Entdecken Sie darin Fehler, sollten Sie schnell handeln.

Ist die Grundsteuererklärung eingereicht, folgt schon bald die nächste Aufgabe für Immobilien- und Grundstückseigentümer: das Prüfen der Grundsteuerbescheide. Ja, ganz richtig gelesen, Sie bekommen gleich mehrfach Post.

Zunächst verschicken die Finanzämter den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid. Diese kommen oft gemeinsam in einem Brief. Wie die Namen schon sagen, teilt Ihnen Ihr Finanzamt damit den neuen Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag mit. Später erhalten Sie noch den Grundsteuerbescheid samt Zahlungsaufforderung.

Was ist der Grundsteuerwert?

Der Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert, den das Bundesverfassungsgericht 2018 für verfassungswidrig erklärt hat. Aus diesem Grund mussten überhaupt erst Millionen Eigentümer bis 31. Januar 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben. Mithilfe der Angaben bestimmen die Finanzämter dann den Grundsteuerwert von Grundstücken, Häusern und Wohnungen.

Maßgeblich dafür sind im Bundesmodell der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche und Grundstücksart, das Alter des Gebäudes sowie eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete, die unter anderem von der sogenannten Mietniveaustufe der Kommune abhängt.

Dem Bundesmodell folgen diese Länder:

• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Saarland
• Sachsen
• Sachsen-Anhalt
• Schleswig-Holstein
• Thüringen

Alle anderen Bundesländer haben eigene Berechnungsmodelle entwickelt. Die dort geltenden Regeln finden Sie in unseren gesonderten Ratgebern:

• Grundsteuermodell Baden-Württemberg
• Grundsteuermodell Bayern
• Grundsteuermodell Niedersachsen
• Grundsteuermodell Hessen
• Grundsteuermodell Hamburg

Was ist der Grundsteuermessbetrag?

Der Grundsteuermessbetrag baut auf diesem neuen Wert auf. Er ist das Produkt aus Grundsteuerwert und einer gesetzlich festgelegten Grundsteuermesszahl. Letztere wird mit der Grundsteuerreform erheblich gesenkt – auf etwa ein Zehntel des bisherigen Werts.

Das liegt daran, dass der Grundsteuerwert deutlich über dem Einheitswert liegen wird, da dieser noch auf den Wertverhältnissen von 1964 im Westen und 1935 im Osten basiert. Um zu verhindern, dass die Reform dazu führt, dass das Grundsteueraufkommen stark steigt, reduziert sich die für Sie geltende Steuermesszahl.

Welche Steuermesszahl ist korrekt?

Für Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhäusern oder Miet- und Eigentumswohnungen sinkt die Steuermesszahl von 0,35 Prozent auf 0,031 Prozent und für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke auf 0,034 Prozent.

Achtung: In Ländern, die das Bundesmodell nicht übernommen haben, können die Steuermesszahlen abweichen (siehe gesonderte Ratgeber oben).

Aber auch im Bundesmodell gibt es Ausnahmen: So gilt in Sachsen für unbebaute und zu Wohnzwecken bebaute Grundstücke eine Steuermesszahl von 0,036 Prozent. Im Saarland greift für Grundstücke, die zu Wohnzwecken bebaut wurden, eine Steuermesszahl von 0,034 Prozent und für unbebaute Grundstücke von 0,064 Prozent.

Erst der Grundsteuerbescheid entscheidet

Allein mit den ersten zwei Bescheiden, dem Grundsteuerwertbescheid und dem Grundsteuermessbescheid, können Sie noch nicht erkennen, wie viel Grundsteuer Sie ab 2025 werden zahlen müssen. Dazu wird noch den Grundsteuerbescheid benötigt.

Dieser trifft aber in der Regel erst 2024 bei Ihnen ein, nachdem die Kommunen ihre Hebesätze festgelegt haben. Diese entscheiden letztlich über die Höhe Ihrer Grundsteuer, da der Grundsteuermessbetrag noch mit dem Hebesatz Ihrer Stadt oder Gemeinde multipliziert werden muss, um den Betrag der Grundsteuer zu erhalten. Mehr zur möglichen Höhe des Hebesatzes lesen Sie hier.

Schon erste Bescheide gründlich prüfen

Doch Achtung: Schon die ersten beiden Bescheide sollten Sie sorgfältig prüfen. Denn Sie haben nur einen Monat Zeit, um gegebenenfalls Einspruch einzulegen (mehr dazu unten).

Tun Sie das nicht, wird die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer bestandskräftig. Ein Widerspruch der späteren Zahlungsaufforderung im Grundsteuerbescheid ist dann in den meisten Fällen nicht mehr möglich.

Während die Bescheide in den Bundesländern mit eigenem Modell relativ leicht nachzuvollziehen sind, wird es bei den Bundesmodell-Ländern deutlich schwieriger. Zumindest wenn Sie Besitzer eines Hauses oder einer Wohnung sind und nicht nur eines unbebauten Grundstücks.

So prüfen Sie den Grundsteuerwertbescheid

In diesem Abschnitt zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie herausfinden, ob das Finanzamt den Grundsteuerwert für Ihre Immobilie richtig berechnet hat. Es geht dabei um die komplizierteren Grundsteuerwertbescheide im Bundesmodell.

Abschnitt A

Hier finden Sie Ihre Daten zum Grundstück und bereits den Grundsteuerwert. Gleichen Sie die Daten zum Grundstück ab.

Abschnitt B

Hier finden Sie die komplette Berechnung des Grundsteuerwerts. Prüfen Sie zunächst, ob Ihre Daten aus der Grundsteuererklärung richtig übernommen wurden – also Bodenrichtwert, Baujahr, Garagenanzahl, Wohn- und Nutzfläche, Grundstücksfläche.

Entdecken Sie hier einen Fehler, sollten Sie das Finanzamt um eine Korrektur bitten. Ist soweit alles richtig, können Sie sich überlegen, ob Sie es dabei belassen oder die Berechnung noch genauer prüfen wollen. Das ist allerdings sehr aufwendig. Folgende Daten müssen Sie dafür recherchieren:

• Liegenschaftszinssatz für das Grundstück: Seine Höhe richtet sich nach der Art des Eigentums und eventuell auch nach dem Bodenrichtwert. In § 256 Bewertungsgesetz finden Sie Ihren Zinssatz. Mehr zum Liegenschaftszins lesen Sie hier.
• Restnutzungsdauer des Gebäudes: Gebäude haben in der Regel eine wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Von dieser müssen Sie das Alter des Gebäudes subtrahieren, um die Restnutzungsdauer zu erhalten. Sie beträgt aber immer mindestens 24 Jahre.
• Rohertrag für die Wohnung: Um zu prüfen, ob er richtig berechnet wurde, benötigen Sie zunächst die statistisch ermittelte monatliche Nettokaltmiete für Ihre Immobilie. Sie finden sie in der Tabelle in Anlage 39 Bewertungsgesetz. Dort können Sie auch die Prozente der Mietniveaustufen ablesen, die die Nettokaltmiete entweder mindern oder erhöhen. Welche Mietniveaustufe für Sie gilt, entnehmen Sie dieser Tabelle. Die endgültige Nettokaltmiete multiplizieren Sie dann noch mit 12. Herauskommen sollte der im Bescheid aufgeführte Rohertrag für die Wohnung.
• Rohertrag der Garagenstellplätze: Hier rechnet das Finanzamt mit einem pauschalen Betrag von 35 Euro pro Garage, der wiederum um die Mietniveaustufe angepasst wird. Das Ergebnis müssen Sie wieder mit 12 multiplizieren, um den Rohertrag für Garagen zu erhalten. Addieren Sie hierzu den Rohertrag für die Wohnung, haben Sie den Rohertrag für das gesamte Grundstück ermittelt.
• Reinertrag des Grundstücks: Hier subtrahieren Sie vom Rohertrag des Grundstücks die sogenannten Bewirtschaftungskosten. Sie sind in Prozent in Anlage 40 Bewertungsgesetz aufgeführt.
• Kapitalisierter Reinertrag des Grundstücks: Um die Sache noch komplizierter zu machen, wird der Reinertrag des Grundstücks noch mit einem sogenannten Vervielfältiger multipliziert. Der für Sie gültige Wert findet sich in dieser Tabelle in Anlage 37 Bewertungsgesetz.
• Umrechnungskoeffizient: Er wird bestimmt von der Größe Ihres Grundstücks. Ablesen können Sie ihn in Anlage 36 Bewertungsgesetz.
• Abzinsungsfaktor: Ob dieser Faktor korrekt ermittelt wurde, entnehmen Sie dieser Tabelle in Anlage 41 Bewertungsgesetz.
• abgezinster Bodenwert: Den Bodenwert vor Abzinsung berechnen Sie, indem Sie die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert und dem Umrechnungskoeffizienten multiplizieren. Multiplizieren Sie das Ergebnis noch mit dem Abzinsungsfaktor, erhalten Sie den abgezinsten Bodenwert.
• Ermittlung des Grundsteuerwerts: Der kapitalisierte Reinertrag des Grundstücks addiert mit dem abgezinsten Bodenwert ergibt den Grundsteuerwert.
• Prüfung des Mindestwerts: Sollte der Bodenwert vor Abzinsung (siehe oben) so hoch sein, dass 75 Prozent davon mehr sind als der ermittelte Grundsteuerwert, wird dieser Wert zum Grundsteuerwert.

So prüfen Sie den Grundsteuermessbescheid

Haben Sie den Grundsteuerwertbescheid auf Fehler geprüft, liegt die größte Arbeit hinter Ihnen. Um zu erkennen, ob auch der Grundsteuermessbetrag korrekt ermittelt wurde, müssen Sie lediglich zwei Dinge checken:

1. Hat das Finanzamt mit der richtigen Steuermesszahl gerechnet?
2. Wurde der Grundsteuerwert aus dem ersten Bescheid korrekt mit dieser Steuermesszahl multipliziert?

Welche Steuermesszahl für Sie greift, lesen Sie weiter oben in diesem Artikel. Lassen Sie sich nicht von den Angaben im Bescheid verwirren: Statt einer Prozentzahl steht dort zum Beispiel "0,31 v.T.". Das bedeutet 0,31 von Tausend oder eben 0,031 Prozent.

Wie lege ich Einspruch gegen einen Bescheid ein?

Damit ein Einspruch gegen einen der Grundsteuerbescheide erfolgreich ist, müssen Sie zunächst die einmonatige Frist einhalten. Sie startet drei Tage nach dem Datum, das auf dem Bescheid abgedruckt ist. Sollte dieser errechnete Fristbeginn auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag fallen, verschiebt er sich auf den nächsten Werktag. Gleiches gilt für das Fristende.

• Beispiel: Nehmen wir an, Sie hätten Ihren Grundsteuerwertbescheid am 16. November 2022 erhalten. Dann hat die Frist für den Einspruch eigentlich am 19. November begonnen. Da das aber ein Samstag war, hat sich der Fristbeginn auf Montag, also den 21. November, verschoben. Sie hätten damit bis zum 21. Dezember 2022 Zeit gehabt, Einspruch beim Finanzamt einzulegen. Bis zu diesem Datum hätte Ihr Schreiben beim Finanzamt eingegangen sein müssen.

Es reicht, wenn Sie dem Bescheid mit einem formlosen Schreiben widersprechen. Wie Sie das aufbauen, lesen Sie hier. Wichtig sind natürlich Ihr Name und Ihre Adresse sowie das Aktenzeichen oder die Steuernummer, die Sie oben auf dem Bescheid finden. Zudem sollten Sie den konkreten Grund nennen, warum Sie Einspruch erheben und wogegen genau (zum Beispiel gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert).

Im Idealfall korrigiert das Finanzamt dann seine Fehler und schickt Ihnen einen neuen Bescheid zu. Weist es den Einspruch zurück und Sie sind sich aber sicher, dass Sie im Recht sind, sollten Sie eine Klage vor einem Finanzgericht erwägen.