Immobilienmarkt: Die Not bleibt groß

Die Preise für Kaufimmobilien sinken fast überall. Doch die Mieten werden weiter steigen – fast überall.

Der Traum vom Eigenheim oder der Eigentumswohnung endet für viele potenzielle Bauherren in diesen Wochen ziemlich früh – oft schon nach der Kreditanfrage bei der Bank. Doch die Mieten werden in vielen Städten weiter steigen. Für Wohnungssuchende werden die kommenden Jahre also unerfreulich – so oder so.

Zu wenig Eigenkapital war bisher das Hauptargument für den gesenkten Daumen über dem Immobilienfinanzierungs-Antrag. Jetzt kommt die Neuberechnung der Lebenshaltungskosten hinzu.

Die Banken rechnen damit, dass Inflation und hohe Energiepreise einen größeren Teil des Budgets der Kauf- und Bauwilligen beanspruchen werden. Da bleibt für den Immobilienkredit nicht viel übrig, selbst wenn die Preise für Häuser und Wohnungen sinken. Deshalb steigen die Anforderungen an das Eigenkapital.

Schuldner profitieren von Inflationsrate

Normalerweise fallen am Ende einer Wachstumsphase im Immobiliensektor zuerst die Kaufpreise, danach die Mieten. Denn in der letzten Phase eines Booms wird in der Regel zu viel und zu teuer gebaut. Im Abschwung müssen die Bauherren ihre Vorstellungen über den Verkaufspreis reduzieren, um ihre Immobilien an den Mann bringen zu können. Einige Unternehmen gehen in die Insolvenz, die Zahl der Notverkäufe und Zwangsversteigerungen steigt. Das treibt die Preise weiter nach unten.

Weil die Immobilien billiger werden, können auch die Mieten sinken, zumindest steigen sie nicht mehr so schnell. Denn die Rendite von Immobilien errechnet sich aus dem Verhältnis von Investition zu Mieteinnahmen. Normalerweise.

Diesmal aber wird es wahrscheinlich andersherum kommen. Die Kaufpreise für Wohnimmobilien sinken zwar seit ein paar Monaten. Doch nur für Käufer mit genügend Eigenkapital brechen gute Zeiten an: Ein wachsendes Angebot trifft auf immer weniger Interessenten.

Schuldner profitieren sogar von der hohen Inflationsrate – selbst wenn sie jetzt rund drei Prozent für ihren Immobilienkredit bezahlen müssen, bleibt der Realzins bei einer Inflationsrate von rund acht Prozent deutlich negativ. Wer kein oder zu wenig Eigenkapital hat, wird davon allerdings nicht profitieren. Er wird sich auf der anderen Seite des Marktes wiederfinden.

Verabschieden sich mehr Menschen von ihrem Traum, Wohneigentum zu bilden, nimmt der Druck auf die Mieten weiter zu. Denn für jede nicht gebaute Eigentumswohnung, jedes nicht errichtete Haus, wird auf der anderen Seite des Marktes eine Mietwohnung blockiert.

Wer vor einem Jahr noch gehofft hatte, bald aus dem eigenen Küchenfenster winken zu können, bleibt nun doch in der Mietwohnung – und sorgt mit für die zunehmende Verstopfung. Wer einen alten Vertrag hat, behält ihn lieber, als sich mit einer an die Geldentwertung geknüpften Indexmiete zu arrangieren.

Günstiger Wohnraum ist Mangelware

Dazu kommt der Bedarf, mit dem niemand geplant hat. Gerade für preiswerte Wohnungen wuchs die Nachfrage schlagartig, als 2015 und 2016 vor allem Flüchtlinge aus Syrien nach Deutschland kamen. In diesem Jahr flohen fast eine Million Ukrainerinnen vor dem Krieg in ihrem Land nach Deutschland. Je länger der Krieg dauert, desto dringender werden für sie reguläre Unterkünfte gesucht.

So ist ausgerechnet in dem Bereich, in dem am wenigsten investiert wurde, die Not am größten geworden. Die Bundesregierung will mit ihrem Wohnbauprogramm für 400.000 neue Wohnungen im Jahr sorgen. Im vergangenen Jahr wurden weniger als 300.000 gebaut. Auch in diesem Jahr sind die Nachrichten nicht besser.

Statt erste Spatenstiche und fröhliche Richtfeste zu feiern, schreiben die Bauträger reihenweise Ausladungen: Verzögerungsnachrichten, Kostensteigerungswarnungen und Stornierungen von ganzen Bauprojekten. Erst 2025, so schätzt die Deutsche Bank, wird sich die "fundamentale Angebotskrise" lösen. Mindestens bis dahin bleibt es eng.

Ursula Weidenfeld ist Wirtschaftsjournalistin in Berlin. Ihr neues Buch heißt: