Urteil: Mietendeckel ist verfassungswidrig – Was das für Mieter bedeutet

Das umstrittene Berliner Gesetz ist passé, der Mietendeckel verstößt gegen die Verfassung. t-online erklärt, was das für Hunderttausende Berliner bedeutet – und für den Rest Deutschlands.

Ende, Aus, Vorbei: Der umstrittene Berliner Mietendeckel ist verfassungswidrig. Das Bundesverfassungsgericht erklärte das entsprechende Gesetz für nichtig.

Dieses Urteil hat nun Folgen für Hunderttausende Berliner. Doch nicht nur für sie. Auch Mieter in anderen Städten und Regionen Deutschlands sollten auf das Urteil blicken. t-online erklärt, was genau entschieden wurde und was das für Berlin und ganz Deutschland bedeutet.

Was war die ursprüngliche Idee des Mietendeckels?

Mit dem Mietendeckel wollte der Berliner Senat die starken Mietsteigerungen der vergangenen Jahren stoppen. Nach Berechnungen des Dachverbands Zentraler Immobilien-Ausschuss (ZIA) kletterten Neuvertragsmieten allein zwischen 2013 und 2019 um 27 Prozent. Schuld daran waren laut rot-rot-grüner Landesregierung vor allem Immobilieninvestoren, die auf hohe Renditen setzten – und auf dem Wohnungsmarkt spekulierten.

Konkret bestand der Mietendeckel aus drei Stufen. In einer ersten Stufe fror der Senat im Februar 2020 die Mieten für rund 1,5 Millionen Wohnungen in Berlin auf dem Stand von Juni 2019 ein. Wurde eine Wohnung wieder vermietet, musste sich der Vermieter an Obergrenzen halten, die sich an Alter, Ausstattung und Lage der Wohnung sowie an die zuletzt verlangte Miete bemessen.

In einer zweiten Stufe, seit 23. November 2020, waren Mieten, die mehr als 20 Prozent über den Obergrenzen liegen und damit als überhöht galten, gesetzlich verboten. Diese mussten vom Vermieter gesenkt werden. Ihm drohten andernfalls hohe Bußgelder.

In einer dritten Stufe ab Januar 2022 hätten die Mieten zwar zum Inflationsausgleich steigen dürfen, höchstens jedoch um 1,3 Prozent jährlich.

Was genau haben die Verfassungsrichter zum Mietendeckel geurteilt?

Die Richter am Bundesverfassungsgericht haben das "Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin" für nichtig erklärt. Das begründeten sie damit, dass das Mietrecht Bundessache sei. Der Mietendeckel wurde jedoch vom Berliner Senat verabschiedet – und damit von einer Landesregierung.

Die Länder seien "nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat", heißt es in der Urteilsbegründung. "Da der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB abschließend geregelt hat, ist aufgrund der Sperrwirkung des Bundesrechts für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum."

Das Gericht hat also nicht entschieden, dass der Eingriff in den freien Markt, wie viele Kritiker des Mietendeckels monierten, nicht mit der Verfassung vereinbar sei. Mit dieser Fragen beschäftigt sich eine andere Kammer des Gerichts. Doch: Da der Mietendeckel verfassungswidrig ist, haben sich solche Entscheidungen ohnehin – fürs Erste – erledigt.

Was bedeutet das Urteil für die Mieter in Berlin?

Die Mieten in Berlin werden wieder steigen. Am 23. Februar 2020 wurden die bestehenden Mieten für 1,5 Millionen Wohnungen in der Hauptstadt eingefroren – und zwar auf dem Stand vom Juni 2019. Ab Herbst vergangenen Jahres durften Mieter gar erhöhte Mieten monieren und nach dem Mietendeckel senken. Das ist nun passé.

Oftmals vereinbarten Vermieter mit Mietern auch eine sogenannte "Schattenmiete". Gemeint ist damit eine Miete, die ohne den Mietendeckel greifen würde. Nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichtes gilt als wahrscheinlich, dass viele Vermieter sich nun auf diese Schattenmiete berufen und die aktuelle Miete wieder anheben werden.

Es drohen hohe Mietnachzahlungen

Doch nicht nur höhere Mieten drohen vielen Berlinern – sondern auch hohe Mietnachzahlungen. Denn: Vermieter dürfen nun die Differenz zwischen Mietendeckel-Preis und Schattenmiete aus den vergangenen Monaten seit dem Absenken verlangen. Dabei kann es schnell um Tausende Euro gehen.

Der Berliner Senat hatte zwar gemahnt, dass die Berliner das vorerst gesparte Geld zurückhalten sollten, auch weil die Rechtslage lange unklar war. Fraglich ist jedoch, wie viele Mieter tatsächlich das Geld zur Seite gelegt haben.

"Wer die offenstehenden Beträge nicht unmittelbar leisten kann, sollte mit dem Vermieter in Kontakt treten", empfahl der Berliner Mieterverein. Er appellierte an die Eigentümer, sich fair zu verhalten und einvernehmliche Lösungen zu ermöglichen.

Der Konzern Deutsche Wohnen hat nach dem Urteil in Karlsruhe angekündigt, auf den Mietnachzahlungen zu bestehen. Das Wohnungsunternehmen Vonovia dagegen will auf Mietnachzahlungen in Höhe von bis zu zehn Millionen Euro verzichten. Möglich, dass weitere Vermieter diesen Schritt gehen.

Welche Auswirkungen hat das Urteil auf den Rest von Deutschland?

Zunächst einmal werden Bestrebungen in anderen Bundesländern im Keim erstickt, ebenfalls einen Mietendeckel einzuführen. So forderten die Linken beispielsweise in Hamburg bereits einen Mietendeckel.

Allerdings könnte durch das Urteil ein bundesweites Gesetz in den Fokus der Öffentlichkeit rücken. Fest steht so schon jetzt: Das Thema Mieten wird zum Wahlkampfthema – vor allem des linken Parteienspektrums. So haben etwa die Grünen in ihrem Programm bereits eine Art "bundesweiten Mietendeckel" ins Spiel gebracht. Wie wahrscheinlich das aber ist, hängt von den Wahlergebnissen und der künftigen Regierungskoalition ab.

Mieter könnten leichter eine Wohnung finden

Bürger, die eine Wohnung in Berlin suchen, werden es künftig deutlich leichter haben, so sind zumindest die Hoffnungen. Laut mehrerer Studien – etwa des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung Berlin (DIW) oder des Münchner Ifo-Instituts – hat der Mietendeckel zwar den gewünschten Effekt erzielt, die Mieten zu senken.

Doch dazu kam ein Nebeneffekt: Das Angebot an Mietwohnungen verknappte sich durch den Mietendeckel deutlich. Laut DIW Berlin ging das Angebot um mehr als die Hälfte zurück, während die Mieten im Berliner Umland stark stiegen. Der Grund: Viele Vermieter ließen ihre Wohnungen leer stehen, zogen Sanierungen vor, bis es ein rechtssicheres Urteil gibt – oder wandelten Miet- in Eigentumswohnungen um.

Wie lässt sich der Anstieg bei den Mieten jetzt noch stoppen?

Zum Beispiel durch die Mietpreisbremse. Sie erlaubt Vermietern seit Mitte 2015 in "Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten", beim Einzug neuer Mieter höchstens zehn Prozent auf die örtliche Vergleichsmiete aufzuschlagen.

Dieses Gesetz wurde jedoch vom Bund beschlossen, und nicht von einer Landesregierung. Daher wird es auch weiterhin Gültigkeit besitzen. In Berlin kritisierten Linke, Grüne und SPD aber, dass die Mietpreisbremse den Anstieg der Mieten nicht verhinderte.

Neben der Mietpreisbremse müsste zudem das Angebot an Wohnungen deutlich vergrößert werden – etwa durch einen verstärkten Bau von Wohnungen, besonders Sozialwohnungen. Durch ein höheres Angebot sinken in der Regel auch die Preise. In dem Fall könnte der Bund aber noch Regelungen treffen, die das tatsächliche Spekulieren auf dem Wohnungsmarkt dauerhaft unterbinden – und zwar ohne das Angebot gleichzeitig wieder zu verknappen.