Berlin will Mieten deckeln – Antworten auf wichtige Fragen

Bauen Unternehmen weniger Wohnungen, wenn die Mieten in Berlin begrenzt werden? Eine Stadtplanerin sieht es so. Und sie sagt, wohin Zuzügler dann ausweichen.

Der geplante Berliner Mietendeckel könnte für die Nachbargemeinden eine Herausforderung werden. "Das Umland muss die Folgen tragen", sagte die Geografin Carolin Wandzik. Die Begrenzung der Mieten auf höchstens etwa acht Euro werde dazu führen, dass weniger neue Wohnungen in Berlin gebaut werden, Berliner und Zuzügler würden deshalb verstärkt am Stadtrand in Brandenburg suchen.

"Der Kessel kocht weiter"

"Das wird für die Umlandgemeinden eine wirklich schwierige Aufgabe", sagte Wandzik, die das private Gewos Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung in Hamburg leitet. Schon jetzt seien am Rand der Hauptstadt mancherorts Straßen und Bahnen voll sowie Schul- und Kita-Plätze schwer zu finden. Denn in den vergangenen Jahren seien immer mehr Berliner ins Umland gezogen, wo sie Mieten und Kaufpreise noch bezahlen konnten. "Der Kessel kocht weiter, und das Überschwappen auf das ländliche Umland hat schon begonnen."

Im vergangenen Jahr waren laut Amt für Statistik rund 15.900 Berliner nach Brandenburg gezogen, die meisten in 50 Gemeinden nahe Berlin, zunehmend aber auch in entlegenere Orte. Käme der Mietendeckel, würden weniger Berliner umziehen, sagte Wandzik. "Zuzügler hätten kaum noch die Chance, einen Fuß auf den Boden zu bekommen." Sie zögen in die Nachbargemeinden, die darauf nicht vorbereitet seien.

Die Geografin kritisierte, ein Mietendeckel treffe vor allem Kleineigentümer. Von ihnen gebe es in Berlin verhältnismäßig viele. Sie hätten mit den jetzigen Mieten kalkuliert, bei einer Kürzung fehle ihnen Geld, die Häuser instandzuhalten und zu modernisieren. "Ich frage mich, ob das die Investitionsruinen von morgen sind."

Mietendeckel auf Bundesebene gefordert

Die Fraktionschefin der Linken im Bundestag, Sahra Wagenknecht, fordert einen Mietendeckel auch auf Bundesebene. "Statt ihre wirkungslose Mietpreisbremse zu verlängern, sollte sich die Bundesregierung am Entwurf des Berliner Mietendeckels ein Beispiel nehmen", sagte Wagenknecht der "Neuen Osnabrücker Zeitung" (Dienstag).

Die FDP will den geplanten Mietendeckel in Berlin laut einem Bericht des Redaktionsnetzwerks Deutschland durch ein Normenkontrollverfahren vor dem Bundesverfassungsgericht zu Fall bringen und wirbt mangels eigener Mehrheiten bei der Union um Unterstützung. Das gehe aus einem Schreiben des Parlamentarischen Geschäftsführers der FDP-Bundestagsfraktion, Marco Buschmann, an die Mitglieder der Unionsfraktion hervor. Ein Antrag auf Normenkontrolle kann nur von der Bundesregierung, einer Landesregierung oder eines Viertels der Mitglieder des Bundestages gestellt werden.

Mietsenkung für Zehntausende?

Tausende, wenn nicht Zehntausende Berliner dürfen sich auf eine Mietsenkung freuen – wenn der Mietendeckel kommen sollte, so wie er nun geplant ist. "Wir wollen ein Stoppzeichen setzen gegen Spekulationen, für leistbare Mieten und eine soziale Stadt", verkündete Wohnungssenatorin Katrin Lompscher. Sie tritt ein für eine Höchstmiete von knapp 8 Euro kalt je Quadratmeter. Die Linken-Politikerin sieht sich im Kampf gegen Miethaie, die Opposition diagnostiziert "sozialistischen Wahnsinn".

Ungeachtet heftiger Kritik hält der rot-rot-grüne Berliner Senat an seinem Ziel fest, den Anstieg der Wohnkosten mittels eines Mietendeckels zu stoppen. Die Wohnungswirtschaft kündigte unmittelbar Widerstand gegen die bundesweit einmaligen Pläne in der Hauptstadt an, die mit steigenden Mieten und guten Renditechancen auf dem Wohnungsmarkt seit Jahren auch internationale Konzerne anlockt.

Der Berliner Koalition ist klar, dass sie mit dem Mietendeckel rechtliches Neuland betritt und Klagen zu erwarten sind. Die beiden anderen Koalitionspartner SPD und Grüne mahnten rechtssichere und verhältnismäßige Lösungen an. Derzeit ist jedoch noch offen, welche Form der Mietendeckel annehmen wird.

Antworten auf die wichtigsten Fragen:

Warum sind die Mieten in vielen Städten so hoch?

Weil die Nachfrage steigt und das Angebot nicht schnell genug wächst. Viele Menschen aus dem In- und Ausland ziehen her, und nach Jahren des Wirtschaftswachstums kann sich hier mancher mehr leisten. Marktberichte verweisen außerdem auf das Zinstief. Nicht nur Privatleute, auch Rentenfonds und andere große Anleger sichern ihr Geld und suchen Rendite in Stadtwohnungen – zu "Mondpreisen", wie selbst Bundespräsident Frank-Walter Steinmeier urteilte.

Zwar wird immer mehr gebaut, doch die Zahlen steigen nur langsam. Weil Bauland knapp und kostspielig ist, weil viele Normen und Auflagen das Bauen teurer machen, wie nicht nur Baufirmen, sondern auch der Mieterbund immer wieder beklagt. Gerade günstige Wohnungen fehlten deshalb. Und auch Sozialwohnungen gibt es immer weniger.

Was tun Berlin und andere Städte dagegen?

Berlin kauft Wohnungen, diskutiert Mietendeckel und Enteignungen. Zwar werden auch mehr Wohnungen gebaut, doch weniger als etwa in Hamburg, München und Frankfurt, wie eine Analyse der Deutschen Presse-Agentur ergab. Andere Städte hätten sich Mühe gegeben, sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln. "Da gibt es Rückenwind für Wohnungsbau." Entspannung sei in Sicht. In Berlin dagegen werde die Wirtschaft verschreckt.

Wieviel zahlen Berliner Mieter?

Der Mietspiegel sieht so dramatisch nicht aus. Monatlich 6,72 Euro kalt je Quadratmeter stehen darin, das ist aber ein gewichteter Durchschnittswert aus vier Jahren. Wer jetzt eine Wohnung sucht, von dem verlangen Vermieter 11,60 Euro, wie Immowelt jüngst ermittelte – verglichen München (18,60) oder Leipzig und Essen (je 7) ein mittelmäßiger Wert. Aber nirgends steigen die Angebotsmieten demnach nur annähernd so stark wie in Berlin: In zehn Jahren haben sie sich verdoppelt. Täglich verzweifelten Mieter, einen Umzug könnten sich viele nicht mehr leisten, erklärte der Berliner Mieterverein. Der Mietendeckel sei Notwehr – der Verein hatte selbst ein Modell mit Höchstmieten entworfen, die Bausenatorin unterbietet es nun.

Wie will der Berliner Senat die Mieten deckeln?

Das ist noch nicht genau raus. Bislang gibt es nur Eckpunkte, nicht einmal einen Referentenentwurf, betonte Lompscher. Die Eckpunkte: Je nach Alter und Ausstattung dürfen ab Januar für fünf Jahre höchstens Kaltmieten von 3,42 bis 7,97 Euro je Quadratmeter verlangt werden. Liegt die Miete drüber, sollen Mieter beim Bezirksamt die Senkung beantragen dürfen. Für eine sozial gemischte Stadt sei es eben erforderlich, in die Bestandsmieten einzugreifen, sagt Lompscher.

Was sagen die Eigentümer?

Sie toben, schimpfen über "Enteignung". Einen "Frontalangriff" sieht der größte Berliner Vermieter, die Deutsche Wohnen . Noch im Frühjahr hatte der börsennotierte Konzern Analysten das Aufholpotenzial der Berliner Mieten angepriesen – seitdem hat die Aktie ein Drittel ihres Wertes verloren. Anders als bundesweit aufgestellte Wohnungskonzerne könnte mancher privater Kleinvermieter große Schwierigkeiten bekommen: wenn nämlich die Miete nicht mehr reicht, um die Raten für den Kredit zu bezahlen, mit dem er den Wohnungskauf finanziert hat.

Verschreckt Berlin nun Investoren?

"Die Gefahr für den Wirtschafts-und Investitionsstandort Berlin durch einen solch drastischen staatlichen Eingriff ist nicht zu unterschätzen", warnt die Industrie- und Handelskammer. Im Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung heißt es dagegen, für Investoren sei die Hauptstadt schon immer etwas komplizierter gewesen. Sie bleibe aber attraktiv, sagte Konjunkturexperte Claus Michelsen. "Ich glaube nicht, dass sich Berlin damit ins internationale Aus schießt."

Ist der Mietendeckel überhaupt umsetzbar?

Es ist offen, wer sich in den Bezirksämtern um Mietsenkungsanträge kümmern soll. Die zwölf Stadtbezirke sind schon mit dem Kampf gegen illegale Ferienwohnungen überfordert. Wer seine Wohnung zeitweise komplett an Urlauber vermietet, braucht eine Genehmigung, seit einem Jahr drohen auch Bußgelder – auch dies gedacht als Waffe gegen steigende Mieten. Doch bis vor Kurzem wurden erst gut 250 Gastgeber zur Kasse gebeten, wie eine dpa-Umfrage ergab. Als einen Grund nannten die Stadträte, dass sie keine Leute für Kontrollen haben.

Kann der Mietendeckel im Senat noch scheitern?

Kaum, aber er wird wohl entschärft werden. Linke und Grüne sind für den Deckel, die SPD zieht mit. "Wir brauchen einen Mietendeckel", teilte SPD-Vize Andreas Geisel mit. "Auf dem Weg dorthin dürfen wir das Augenmaß aber nicht verlieren." Es gehe um den wirksamsten Vorschlag, nicht um den radikalsten. "Wenn wir die Marktwirtschaft beim Mietendeckel ausblenden, gäbe es keine notwendigen Sanierungen mehr, keinen Klimaschutz und keinen dringend erforderlichen Neubau von bezahlbaren Wohnungen." Planänderungen sind also wahrscheinlich.

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Heben am Ende Gerichte das Gesetz auf?

Schwer zu sagen. Aus der Opposition kommt schon die Drohung mit einer Normenkontrollklage – dann müsste das Bundesverfassungsgericht entscheiden. Es hat erst vor ein paar Tagen die Mietpreisbremse bestätigt. Doch die Meinungen dazu gehen auseinander, ob der tiefe Eingriff in das Eigentumsrecht verfassungsgemäß ist. Zudem wird darüber diskutiert, ob das Land überhaupt Mieten regulieren darf.

Mit einem jahrelangen juristischen Tauziehen wäre Mietern vermutlich wenig geholfen, wenn sie dann zunächst die höhere Miete weiter zahlen müssen. Rechtssicher und umsetzbar müsse der Mietendeckel sein, fordert daher auch die Berliner Vize-Senatschefin Ramona Pop (Grüne).